高翔：從開發(fā)老炮兒到房地產(chǎn)基金先行者

2015年5月27日，上海綠地金融信息服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“綠地金服”）成立，下屬全資子公司上海道堃資產(chǎn)管理有限公司簡(jiǎn)稱“道堃資產(chǎn)”）也于2015年成立。綠地金服的成立意昧著綠地集團(tuán)向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型，道堃資產(chǎn)則作為綠地金服的資產(chǎn)管理平臺(tái)，從事發(fā)起、設(shè)立并管理以房地產(chǎn)基金投資為主，覆蓋私募股權(quán)投資基金、私募股權(quán)投資類FOF基金，創(chuàng)業(yè)投資基金、創(chuàng)業(yè)投資類FOF基金等。

2017年9月，就綠地集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、4號(hào)文對(duì)地產(chǎn)基金的影響等問題，安家融媒記者采訪了綠地金服總裁助理、道堃資產(chǎn)總經(jīng)理高翔。

“2010年是房地產(chǎn)基金的元年，我是從2010年開始參與到地產(chǎn)基金當(dāng)中的，屬于地產(chǎn)基金從業(yè)較早的一批。之前我一直從事地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)行業(yè)，做過很多地產(chǎn)工作，包括投資拿地、前期策劃、項(xiàng)目調(diào)研、報(bào)批報(bào)建、招標(biāo)以及工程建設(shè)在內(nèi)的所有地產(chǎn)開發(fā)鏈條都有涉及，也積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)?！薄獜牡禺a(chǎn)老炮，成功轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)基金先行者的高翔如是說。

“地產(chǎn)基金的一端是地產(chǎn)，另一端是金融，這就要求你必須對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有著深刻見解，然后在此基礎(chǔ)上補(bǔ)充一些金融方面的知識(shí)，才能在地產(chǎn)基金行業(yè)做得更好?！薄呦枵f，他的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于進(jìn)入房地產(chǎn)基金行業(yè)有非常大的幫助，尤其是投資拿地的經(jīng)歷。一路走來，最深的體會(huì)就是，只有對(duì)地產(chǎn)有著深刻理解，才能在地產(chǎn)基金行業(yè)發(fā)展得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)。

大金融戰(zhàn)略，激活協(xié)同優(yōu)勢(shì)

綠地集團(tuán)是一家多元化布局的典型房企，在持續(xù)發(fā)力地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的同時(shí)，加速圍繞“大基建、大消費(fèi)、大金融”三大核心戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型推進(jìn)。地產(chǎn)基金作為綠地大金融戰(zhàn)略的重要分支，是綠地集團(tuán)充分發(fā)揮在地產(chǎn)行業(yè)的天然優(yōu)勢(shì)，順應(yīng)金融市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展的重要戰(zhàn)略布局，也是綠地集團(tuán)設(shè)立地產(chǎn)基金的起因。

對(duì)于綠地集團(tuán)來說，綠地金服和道堃資產(chǎn)對(duì)其意義除了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之外，高翔介紹：“綠地金服與道堃資產(chǎn)在地產(chǎn)基金上的專業(yè)性非常強(qiáng)，可以與主業(yè)做非常多協(xié)同。一方面，綠地集團(tuán)一些并購、獲取、小股操盤、代建等項(xiàng)目，綠地金服可以運(yùn)用金融工具進(jìn)行滲透，在深入之后呢，發(fā)揮行業(yè)專業(yè)性，從而提供更多的解決方案。另一方面，地產(chǎn)基金的輻射面非常廣，可以輻射到更多的城市、更多的中小型開發(fā)商，那么這些城市、開發(fā)商，可以為主業(yè)做開發(fā)提供深度聯(lián)動(dòng)，比如我們可以提供一些債權(quán)給到中小企業(yè)，同時(shí)他們拿出一些股權(quán)出來讓集團(tuán)一起來合作，我覺得這對(duì)主業(yè)的協(xié)同來說，是非常明顯的”。

對(duì)于開發(fā)商組建的房地產(chǎn)基金之優(yōu)勢(shì)，高翔認(rèn)為：“地產(chǎn)基金中，一些純金融機(jī)構(gòu)很難做好的部分，開發(fā)商能把它做好。開發(fā)商組建的地產(chǎn)基金在產(chǎn)業(yè)延伸度上更勝一籌，尤其在地產(chǎn)基金股權(quán)操作方面，開發(fā)商能夠提供操盤代建、品牌輸出等專業(yè)支持，這方面，金融機(jī)構(gòu)旗下的地產(chǎn)基金就略微遜色”。首先，開發(fā)商對(duì)于地產(chǎn)的理解更深，在對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目及企業(yè)進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，見解更為專業(yè)、獨(dú)到。其次，開發(fā)商，天然具備開發(fā)、運(yùn)營、營銷能力以及物業(yè)經(jīng)營管理等資源方面的優(yōu)勢(shì)。

立足開發(fā)，放眼租賃

今年2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)正式發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》。根據(jù)“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，通過私募基金投資私募資管計(jì)劃，再由私募資管計(jì)劃以債權(quán)方式投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)的方式已受到限制。

高翔認(rèn)為，4號(hào)文改變了基金的投資方向。未來的投資將由純債權(quán)轉(zhuǎn)向股+債為主，或者轉(zhuǎn)向純股權(quán)的模式。股權(quán)的投資的兩方面分別是開發(fā)建設(shè)類以及城市更新類項(xiàng)目的股權(quán)投資。道堃資產(chǎn)在未來將結(jié)合綠地開發(fā)代建的能力，在開發(fā)建設(shè)類股權(quán)投資領(lǐng)域加速發(fā)力，此外，也高度關(guān)注崛起中的住房租賃市場(chǎng)（長(zhǎng)租公寓等）。

采訪尾聲，高翔認(rèn)為地產(chǎn)基金任重而道遠(yuǎn)：“發(fā)展了這么多年，就規(guī)模而言，并沒有特別的大，主要原因在于地產(chǎn)基金具備著很大的挑戰(zhàn)與難度，需要你有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)、獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，才能在這個(gè)行業(yè)里有長(zhǎng)足的發(fā)展，如果沒有實(shí)力、僅僅是純投機(jī)式的話，最終會(huì)被市場(chǎng)淘汰出去?！?/p>