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      龍歆:國(guó)外賺取利潤(rùn)平衡中國(guó)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表?

      2017-12-31 00:00:00吳莎莎
      安家 2017年10期

      龍歆先生擔(dān)任盛世神州美元基金CEO,領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)并負(fù)責(zé)投資策略、交易設(shè)計(jì)、談判、并購(gòu)方面的工作。龍歆先生曾參與開(kāi)發(fā)超過(guò)百萬(wàn)平米的房地產(chǎn)項(xiàng)目,并代表德國(guó)經(jīng)濟(jì)處完成了2010年上海世博會(huì)德國(guó)國(guó)家館的開(kāi)發(fā)工作,獲世博會(huì)銀獎(jiǎng)。龍歆先生擁有美國(guó)哥倫比亞大學(xué)房地產(chǎn)碩士學(xué)位。

      隨著中國(guó)在經(jīng)濟(jì)全球化中占據(jù)的地位越來(lái)越重要,中國(guó)投資者的目光也隨著全球化,海外資產(chǎn)配置和投資海外房產(chǎn)浪潮在近年來(lái)不斷被推高。自2008年的金融危機(jī)之后,美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新進(jìn)入了一個(gè)新的市場(chǎng)周期。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“白銀時(shí)代”的到來(lái),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資回報(bào)從以前的大于20%降低至低于10%。而相應(yīng)的,投資美國(guó)房地產(chǎn)的企業(yè),市場(chǎng)投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)。

      5年前,從哥倫比亞大學(xué)畢業(yè)后,深度了解美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍歆,就著手募集一只私募基金投資美國(guó)地產(chǎn)。恰逢其時(shí),盛世神州的董事長(zhǎng)張民耕先生對(duì)海外地產(chǎn)非常感興趣,于是他們一拍即合,決定成立盛世神州海外投資美國(guó)房地產(chǎn)。

      為了深入了解美國(guó)房產(chǎn)投資的相關(guān)情況,2017年9月7日,安家融媒記者采訪了盛世神州海外投資管理有限公司總經(jīng)理龍歆。

      限制境外房產(chǎn)投資規(guī)范市場(chǎng)的局面,盛世神州樂(lè)見(jiàn)其成

      2017年8月18日,國(guó)務(wù)院印發(fā)的文件中提到限制境內(nèi)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)、酒店等方面的境外投資。對(duì)于海外投資,尤其是海外房地產(chǎn)的投資布局,很多企業(yè)和投資者相對(duì)來(lái)說(shuō),受到一定的阻礙。

      然而,對(duì)于盛世神州,他們卻認(rèn)為這是一個(gè)非常好的動(dòng)作。6年的投資歷程,龍歆真切地感受到了中國(guó)人人傻錢(qián)多的壓力。當(dāng)海外房地產(chǎn)投資比較火熱的時(shí)候,很多企業(yè)和投資者爭(zhēng)相追逐和不計(jì)成本,使得謹(jǐn)慎操作的已經(jīng)擁有一定經(jīng)驗(yàn)的盛世神州無(wú)法下手,項(xiàng)目也經(jīng)常被搶走。

      這類(lèi)沒(méi)有做有效分析的沖動(dòng)型投資,在國(guó)務(wù)院印發(fā)了相應(yīng)的文件后,將被迫踩住剎車(chē)。而對(duì)于盛世神州而言,這種規(guī)范行業(yè)的市場(chǎng)清理行為,他們非常樂(lè)意看到這樣的局面發(fā)生。龍歆強(qiáng)調(diào)道:“我們做了5年,我們也不認(rèn)為我們會(huì)對(duì)國(guó)家的外匯構(gòu)成威脅。本質(zhì)上來(lái)講,我們募集的資金都是海外的美金,錢(qián)已經(jīng)在外頭了,我們是幫助有海外資金的企業(yè),更好的在海外獲得利潤(rùn),把利潤(rùn)拿到中國(guó)來(lái),平衡中國(guó)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。以這個(gè)高度來(lái)看,我覺(jué)得我們是在做有意義的一個(gè)事情,以前的沖動(dòng)型的以換匯為導(dǎo)向的投資是應(yīng)該剎一剎車(chē)了。”

      對(duì)海外投資自信滿滿

      盛世神州海外是盛世神州投資基金于2012年發(fā)起成立,是中國(guó)最早以私募基金形式投資美國(guó)房地產(chǎn)的企業(yè)之一。據(jù)了解,目前盛世神州目前管理規(guī)模約210億人民幣,盛世神州海外投資管理規(guī)模約15億美元,總共23個(gè)項(xiàng)目。龍歆表示,盛世神州是以開(kāi)發(fā)商背景成立的,路勁地產(chǎn)和陽(yáng)光100等是不僅是他們的股東,也是他們外部的合作方?!拔覀儗?duì)開(kāi)發(fā)商的需求是非常了解,也能夠給他們提供金融服務(wù),包括夾層融資之類(lèi)的。在項(xiàng)目層面合作,比如說(shuō)北京建工,我們合作在洛杉磯投資了一個(gè)項(xiàng)目,我們占80%的股份,他們占20%的股份,作為當(dāng)?shù)氐慕ㄉ獭!?/p>

      作為財(cái)務(wù)投資人,龍歆對(duì)安家融媒記者提到,目前他們?cè)诿绹?guó)投了8個(gè)城市,23個(gè)項(xiàng)目,這些項(xiàng)目基本集中在1線以及1.5線城市,主要考慮到這些城市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較高。對(duì)于項(xiàng)目的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),他們認(rèn)為,房地產(chǎn)是個(gè)本地生意,必須將自己放到海外投資的框架下面去看,評(píng)價(jià)才會(huì)更加準(zhǔn)確。“在極度市場(chǎng)化、市場(chǎng)極度透明的美國(guó),海外投資最重要的可能都不是項(xiàng)目本身了,第一是合作伙伴,你的合作伙伴的美譽(yù)度高不高,有沒(méi)有經(jīng)驗(yàn),好不好打交道,你們兩個(gè)之間的chemistry好不好,會(huì)直接影響到你作為海外投資人的收益情況。”

      談及海外投資這個(gè)領(lǐng)域,特別是中國(guó)資金海外投資美國(guó)這個(gè)領(lǐng)域的地位,龍歆總結(jié)分析表示,作為第一支以私募基金形式投資美國(guó)的基金盛世神州,他們比國(guó)內(nèi)的其他同行優(yōu)先了半個(gè)或者一個(gè)半身位。此外,在過(guò)去的5年里,他們持續(xù)地在美國(guó)市場(chǎng)上做投資動(dòng)作并且發(fā)出聲音,使得他們?cè)诿绹?guó)收獲到很好的美譽(yù)度,這也導(dǎo)致我們的項(xiàng)目源非常的充沛?!半m然我不是一下在做一個(gè)大項(xiàng)目,10億、20億美金這樣的項(xiàng)目,像萬(wàn)科綠地,但我們一直持續(xù)在做,每?jī)蓚€(gè)月、三個(gè)月都要交割一個(gè)項(xiàng)目。這樣就把我們拉到了一個(gè)成熟投資者的平臺(tái)上,我們能看到非常多大家看不到的項(xiàng)目,是其他中國(guó)資金是無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)的?!?/p>

      而對(duì)于美國(guó)方面的競(jìng)爭(zhēng),除非特別好的項(xiàng)目或者周期上有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目,他們會(huì)盡量避免和大資金競(jìng)爭(zhēng)。這是因?yàn)槊绹?guó)的資金就中國(guó)來(lái)講非常便宜,比如說(shuō)養(yǎng)老保險(xiǎn)、大學(xué)捐贈(zèng)基金、年金等,對(duì)資金回報(bào)要求非常低,而對(duì)穩(wěn)定性要求非常高。因此在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的情況下,他們會(huì)避開(kāi)這些資金關(guān)注的機(jī)會(huì),但是盛世神州傾向于投資這些美國(guó)資金喜歡收購(gòu)的物業(yè),給他們提供了一個(gè)更大的退出舞臺(tái)。

      鐘情于美國(guó)公寓

      目前,盛世神州海外投資的23個(gè)項(xiàng)目里,22個(gè)出租型公寓項(xiàng)目,1個(gè)出售型公寓。從投資結(jié)果和經(jīng)驗(yàn)分析,出售型項(xiàng)目并不是那么美好,出租型公寓項(xiàng)目是他們繼續(xù)認(rèn)可的投資方向。他們對(duì)于投資非常謹(jǐn)慎,對(duì)于安全性、穩(wěn)定性的物業(yè)比較青睞?!翱紤]到美國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在的市場(chǎng)周期,我們會(huì)做一些機(jī)會(huì)型的投資,但是不會(huì)大步跨越到比方說(shuō)酒店、商業(yè)綜合體這些地方的開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域去?!彼麄儗?duì)于機(jī)會(huì)性投資的領(lǐng)域,也僅限于學(xué)生公寓、物流地產(chǎn)、城市間的配送中心、獨(dú)立的急診室等這些都是有非常好的現(xiàn)金流的生意。

      中國(guó)長(zhǎng)租公寓之他見(jiàn)

      在中國(guó),隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展,長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目遍地開(kāi)花的態(tài)勢(shì)。龍歆分析,長(zhǎng)租公寓在中國(guó)的熱度已經(jīng)起來(lái)了,整個(gè)市場(chǎng)都是在向好的方向發(fā)展。各類(lèi)融資工具和支持有現(xiàn)金流收益的投資動(dòng)作開(kāi)始出現(xiàn)。與此同時(shí),他認(rèn)為大家也在呼吁REITs作為一個(gè)退出通道盡快出臺(tái)?!拔矣X(jué)得現(xiàn)在最重要的,在這些條件都不太完全具備的情況下,要能找到算的來(lái)賬,有合理型的投資機(jī)會(huì)。但總體上來(lái)看,因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)模在那,還是非常有前景的。那就看誰(shuí)的資金雄厚,能夠提前布局,并且通過(guò)差異化獲得更多核心的土地資源,這個(gè)是不可以復(fù)制的。

      根據(jù)多年美國(guó)公寓投資經(jīng)驗(yàn)理解以及與行業(yè)人士的交流,龍歆將中國(guó)的長(zhǎng)租公寓基本分為三類(lèi),并分析了三類(lèi)的特點(diǎn):

      第一,創(chuàng)投系長(zhǎng)租公寓,這類(lèi)是以創(chuàng)投資金來(lái)支持的長(zhǎng)租公寓?!八麄兊拇蚍ǜ嗟氖且粋€(gè)互聯(lián)網(wǎng)思維,把長(zhǎng)租公寓作為一個(gè)入口,以各種情懷為支撐,羊毛出在豬身上,他們的盈利點(diǎn)可能沒(méi)在公寓本身,他們房地產(chǎn)的投資邏輯并不清晰,但是他們看到的東西,我們作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,目前是沒(méi)有看到的?!?/p>

      第二,二房東模式的長(zhǎng)租公寓。以鏈家、我愛(ài)我家這類(lèi)型中介系的長(zhǎng)租公寓,租完裝修然后出租出去?!拔艺J(rèn)為這類(lèi)模式運(yùn)營(yíng)效率非常低下,人工成本非常高,沉淀的資金成本非常大?!?/p>

      第三,以開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)的長(zhǎng)租公寓?!霸谖铱磥?lái),更多時(shí)候是一個(gè)布局的動(dòng)作,很多時(shí)候還沒(méi)算清楚經(jīng)濟(jì)賬,只是因?yàn)榇蠹矣X(jué)得房地產(chǎn)進(jìn)入了下半場(chǎng)了,不能再?gòu)脑隽縼?lái)考慮問(wèn)題,或者說(shuō)以后增量是有天花板的,那么應(yīng)該把主戰(zhàn)場(chǎng)放到存量市場(chǎng)上來(lái)?!币虼?,對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理和資產(chǎn)管理將會(huì)是一門(mén)非常重要的課。

      未來(lái)或投資中國(guó)長(zhǎng)租公寓

      對(duì)于這樣的熱度,安家融媒記者詢(xún)問(wèn)盛世神州是否有可能在中國(guó)這樣的動(dòng)作時(shí)候。龍歆表示,他們現(xiàn)在已經(jīng)就在看這類(lèi)型的機(jī)會(huì)?;谒麄?cè)诿绹?guó)已經(jīng)6、7年的投資經(jīng)驗(yàn),他們?cè)诿绹?guó)結(jié)成深厚友誼的合作伙伴,也非常看重中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),未來(lái)他們將考慮與低成本的國(guó)際資金一起合作來(lái)發(fā)掘中國(guó)長(zhǎng)租公寓的機(jī)會(huì)。針對(duì)于沒(méi)有有效退出渠道的現(xiàn)狀,他們認(rèn)為不足為慮。龍歆非常自信的預(yù)測(cè):“雖然現(xiàn)在沒(méi)有有效的退出渠道,但是我覺(jué)得將來(lái)肯定會(huì)有,險(xiǎn)資也會(huì)參與,應(yīng)該也有這么一個(gè)公共市場(chǎng),稅務(wù)非負(fù)擔(dān)也會(huì)減輕,這個(gè)我們覺(jué)得都是可以實(shí)現(xiàn)的。”而他們只需要把持有的周期拉長(zhǎng),算清楚賬,能夠基本滿足國(guó)際資金間的回化要求,就有投資布局的價(jià)值。

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