王盛：城市更新進(jìn)程時(shí)房企正扮演服務(wù)商角色

2011年進(jìn)入戴德粱行之前有著深厚財(cái)務(wù)履歷的戴德梁行大中華區(qū)副總裁王盛先后在知名會(huì)計(jì)公司、國(guó)際銀行和房地產(chǎn)信托投資基金公司均有過任職。

也正是專業(yè)的財(cái)務(wù)背景輔助著王盛管理戴德粱行在北中國(guó)區(qū)的6家分公司?！按鞯铝盒惺且粋€(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)公司，是房地產(chǎn)的投資人、業(yè)主、終端使用者的最好合作伙伴?！蓖跏⑾虬布胰诿接浾哌@樣介紹。

曾在美國(guó)生活24年的王盛對(duì)國(guó)際市場(chǎng)有著充分的認(rèn)知，也正是這樣的經(jīng)歷，讓他對(duì)中國(guó)市場(chǎng)有著更加獨(dú)特的見解。

不贊同“中國(guó)人一定要買房”

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，路徑也很獨(dú)特。從剛開始出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)到現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)三十年左右時(shí)間，從某種角度來看，這條路西方已經(jīng)走過。值得注意的是，美國(guó)的開發(fā)商總數(shù)是中國(guó)的百分之幾。從數(shù)字來看，美國(guó)開發(fā)商數(shù)量很少，中國(guó)未來也可能是相似的發(fā)展方向。”王盛如是說。

此外，王盛稱，“我不是特別贊同‘中國(guó)人一定要買房’這一觀點(diǎn)，中國(guó)有商品房也才三十多年。伴隨著市場(chǎng)逐漸成熟，可投資產(chǎn)品越來越多樣化，例如，國(guó)債、金融產(chǎn)品，國(guó)人的投資渠道并不僅局限于買房?！?/p>

“但這些房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，離不開政策支持和投資產(chǎn)品多元化，”王盛表示。2017年7月，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，鼓勵(lì)多種方式和渠道拓寬租賃住房來源，確立12個(gè)首批住房租賃試點(diǎn)城市。

有專家表示，政策的發(fā)布預(yù)示著我國(guó)住房租賃市場(chǎng)改革大幕已經(jīng)拉開，房地產(chǎn)業(yè)“輕租重售”的局面將扭轉(zhuǎn)。在國(guó)家大力鼓勵(lì)“購(gòu)租并舉”情況下。對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言何嘗不是機(jī)會(huì)。

王盛告訴記者說：“傳統(tǒng)房地產(chǎn)都在談所謂的輕資產(chǎn)，輕資產(chǎn)概念是什么？從某種角度來講是對(duì)資產(chǎn)的管理，也就是租賃。以前是商業(yè)地產(chǎn)自持與運(yùn)營(yíng)，未來可能就是居住性物業(yè)持有和租賃。政府現(xiàn)在很明顯在鼓勵(lì)開發(fā)商往這個(gè)方向走，因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)通過買賣進(jìn)行是不可持續(xù)的。”

真正的REITs是轉(zhuǎn)移物業(yè)所有權(quán)給投資人

有著豐富財(cái)務(wù)背景的王盛對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有獨(dú)到的見解。王盛表示，相比傳統(tǒng)的融資產(chǎn)品，類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）和ABS在市場(chǎng)上并不少見。究其原因，其一，融資成本低；其二，融資額度高。

數(shù)據(jù)顯示，目前，國(guó)內(nèi)“類REITs”產(chǎn)品市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行規(guī)模約400多億元，其中2016年至今交易所發(fā)行規(guī)模超過174億元。而ABS發(fā)行總額從2013年的279.70億元，猛增至201 6年的8755.35億。今年前8月，ABS發(fā)行總額已達(dá)7050.90億，較去年同期增長(zhǎng)71.35%。

但這些金融產(chǎn)品沒有完全市場(chǎng)化，所以稱作類REITs。那什么是真正的REITs？王盛說：“在歐洲和北美運(yùn)營(yíng)的傳統(tǒng)的REITs是業(yè)主出售物業(yè)所有權(quán)給成千上萬(wàn)的投資人，然后把物業(yè)交由資產(chǎn)管理公司或基金管理公司來運(yùn)營(yíng)。類REITs和REITs的根本區(qū)別在于，類REITs背后的物業(yè)并沒有轉(zhuǎn)移其所有權(quán)。”

聊到導(dǎo)致中國(guó)市場(chǎng)上沒有真正REITs產(chǎn)品的原因，王盛表示，其一，政策不健全；其二，中國(guó)可投資物業(yè)數(shù)量少，業(yè)主抵押物業(yè)收回資金后可買的物業(yè)少之叉少。

歸根結(jié)底是可投資項(xiàng)目有限，所以投資人抵押項(xiàng)目獲得資金，而一旦償還借款，就會(huì)收回項(xiàng)目所有權(quán)，王盛稱。“隨著市場(chǎng)足夠成熟，物業(yè)上市，散戶拿著幾百塊錢可以從股市買到寫字樓金融產(chǎn)品，到那個(gè)時(shí)候真正的REITs就出現(xiàn)了?！?/p>

運(yùn)營(yíng)能力是城市更新最核心要素

根據(jù)報(bào)告顯示，2016-2020年間，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達(dá)到29 33億平方米，占總體住房需求的34.4%，國(guó)內(nèi)城市更新的潛在需求量十分龐大。

王盛分析稱，伴隨著可開發(fā)地越來越少，城市更新?lián)Q代的機(jī)會(huì)就來了。舉例來說，中國(guó)有很多國(guó)企在轉(zhuǎn)型，大量的舊廠房、宿舍等項(xiàng)目可以推翻重新建，這就產(chǎn)生了一系列的項(xiàng)目可以來做。從我們身邊來看，北京城市副中心和雄安新區(qū)的設(shè)立，也都與城市更新不無(wú)聯(lián)系。

此外，對(duì)方坦言，在西方商業(yè)地產(chǎn)的維護(hù)是一項(xiàng)非常專業(yè)和系統(tǒng)化的工程。而在中國(guó)大多數(shù)城市，一棟五年的樓宇就會(huì)顯得很老舊，一棟十年的樓宇可能已經(jīng)喪失了大部分使用功能，這是個(gè)很大的問題，但是從另一個(gè)側(cè)面來看，對(duì)于開發(fā)商來講蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。

開發(fā)商在城市更新過程中充當(dāng)著什么角色？王盛是這樣回答的，“開發(fā)商在城市更新中充當(dāng)服務(wù)商角色。簡(jiǎn)單來說有兩件事情需要做，其一，把舊項(xiàng)目翻新，當(dāng)然這個(gè)過程中需要政府支持，因?yàn)榭赡苌婕巴恋匦再|(zhì)改變；其二，就是舊項(xiàng)目改造之后的運(yùn)營(yíng)?！?/p>

“其實(shí)，對(duì)企業(yè)來說最核心的是運(yùn)營(yíng)能力和資產(chǎn)管理能力，把這些能力運(yùn)用在城市更新上，房企機(jī)會(huì)還是很多的?！蓖跏⒈硎尽?/p>

預(yù)測(cè)北京市場(chǎng)會(huì)越來越大

2016年，戴德梁行北中國(guó)區(qū)的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)份額占比更重要的是投資及顧問服務(wù)、估價(jià)及顧問服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)等板塊。而截止2017年，戴德梁行在北方區(qū)發(fā)展剛剛好20年，短短20年的時(shí)間，戴德梁行是如何引領(lǐng)行業(yè)，做到與時(shí)俱進(jìn)的？

王盛指出，正是因?yàn)檫@20年來戴德梁行對(duì)北方市場(chǎng)的全心投入，以及對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的準(zhǔn)確認(rèn)知，戴德梁行才麓走在市場(chǎng)前面。

“戴德梁行的策略發(fā)展顧問部也在尋求轉(zhuǎn)型。”談到業(yè)務(wù)線時(shí)，王盛表示：“過去部門主要幫助開發(fā)商開展土地開發(fā)前的顧問服務(wù)，比如，開發(fā)商拿地后的規(guī)劃、銷售和自持比例。現(xiàn)在，城鎮(zhèn)規(guī)劃，比如特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)引進(jìn)都是重點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容，這就是轉(zhuǎn)型?！?。

對(duì)于未來戴德梁行在北京的發(fā)展。王盛在最后總結(jié)說：“一方面，北京市場(chǎng)潛力巨大，戴德梁行一些業(yè)務(wù)線會(huì)重點(diǎn)加強(qiáng)。比如，甲級(jí)寫字樓在今后幾年會(huì)迎來供應(yīng)高峰期，業(yè)務(wù)線將圍繞這一點(diǎn)加強(qiáng)投入。另一方面，現(xiàn)在戴德梁行在北中國(guó)區(qū)有6家分公司，未來，隨著一些城市發(fā)展逐漸成熟，戴德梁行會(huì)相應(yīng)增設(shè)分公司，市場(chǎng)會(huì)做得越來越大?！?/p>