嚴厲調控下為何房企利潤創(chuàng)三年最高？

我們都知道，這幾年房地產市場上面臨著土地成本增加、經(jīng)營成本增加以及其他因素導致房企利潤率不斷出現(xiàn)下滑態(tài)勢，近幾年行業(yè)平均利潤率均不足10%。然而，今年上半年，已發(fā)布上半年業(yè)績房企的平均利潤率出現(xiàn)上漲，再度回歸兩位數(shù)。從已發(fā)布上半年業(yè)績報告的近90家房企表現(xiàn)看，78家A股上市房企合計凈利潤達到了341.3億元，凈利潤率為11.6%，過去三年這一指標均是個位數(shù)。也就是說，創(chuàng)下了三年以來最高值。

這個數(shù)據(jù)很顯然與當下嚴密的樓市調控有點格格不入，看似矛盾，分析起來，實則有其背后的原因。此時有各種聲音，表示樓市調控不管用，趕緊撤掉吧。安家融媒認為，房企業(yè)績和利潤的提升并不意味著調控無效，甚至別有用心的人在混淆視聽。其實，數(shù)據(jù)的外化表現(xiàn)與調控一點都不矛盾。

我們都知道為什么要調控？是因為市場過熱了才會調控，那自然數(shù)據(jù)反映出來一定是先好后壞，而調控的反應是滯后性的。很多房企的業(yè)績增長實際上是在調控前或調控初期實現(xiàn)的，而結算的時候可能是深度調控，所以讓人感覺到，深度調控卻業(yè)績大漲，不符合邏輯。這是一種時間和感官的錯位，沒有毛病。

另外一個很重要的原因則是，三四線城市在無調控背景下才導致這一輪的大幅增長。很多大房企雖然一二線城市遭遇市場的冷清，但是多數(shù)在三四線城市也有布局，這里市場的大漲也讓他們收獲頗豐，對整體業(yè)績的增長并沒有造成太大影響。

其實，還有一個原因，如今的房企分化很嚴重。就像購房者一樣，有錢的是巨富可以買很多套房子，沒錢的一套都買不起。所以一平均下來都好像業(yè)績很好，房子很多。實際上呢？實際上，大房企的吸附能力太強，一些中小房企慘不忍睹。

安家融媒認為，雖然我們看到不少房企業(yè)績增長，利潤提升，但是并不能改變房地產趨勢性下行的局面。首先，很多人有一個誤區(qū)，認為房地產周期性回落就意味著房價的下跌，其實，周期性回落是一個大的趨勢，而房價短期內漲漲跌跌都屬于正常現(xiàn)象。

房子是用來住的而不是用來炒的，這個定位確立后，就意味著房地產作為經(jīng)濟增長的最重要帶動動力即將結束，房子不可能繼續(xù)成為投資主體，其投資屬性將會被弱化，居住屬性被強化。目前加大實際居住供給則正是該理念的表現(xiàn)。所以，房地產在大調整這不是一句玩笑話，很多人當耳旁風。

對于一些過于樂觀的開發(fā)商而言，恐怕未來沒有你想的那么美好。這時候有不少房企開始做嬌得提高業(yè)績目標了。房企整體銷售數(shù)據(jù)升溫，多家房企在完成年度過半銷售目標后，紛紛調高全年銷售目標。碧桂園已將全年銷售目標由4000億元上調至5000億元，上調幅度達25%。富力地產也表示，將全年協(xié)議銷售目標提升至800億元，比此前宣布的銷售目標730億元上調9.59%。龍湖地產也宣布，前七個月已完成1030億元銷售額，距離原定的1100億元目標僅一步之遙，因此將全年銷售目標上調至1500億元，上調幅度達36.36%。

其實，對于一些大房企由于戰(zhàn)略的全新部署完成新目標還是有可能的。但是這種行為會造成示范效應，一些不明就里的中小開發(fā)商會盲目跟風，以為市場會大好，結果不但沒完成業(yè)績，還讓自己失去了很多回籠資金的機會。

我們要客觀認識此次市場的業(yè)績增長，從全國主要城市銷售數(shù)據(jù)看，7-8月大部分熱點城市銷售均出現(xiàn)了環(huán)比與同比的調整，一二線城市環(huán)比下調明顯，整體市場分化趨勢加快。而且三四線城市的火爆不可能持續(xù)下去。穆迪分析師黃哲指出，嚴格的調控措施將影響下半年住宅銷量，并導致銷售增速放緩，預計未來6-12個月中國房地產業(yè)的運營環(huán)境仍將面臨挑戰(zhàn)。

wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月5日，近150家房企已公布2017年半年報。近60家房企利潤總額出現(xiàn)負增長，約占總數(shù)量的4成。其中，中關村科技降幅最大，為-4598.65%。一方面是大房企高歌猛進，一邊是中小房企江河日下。在房地產行業(yè)加緊調控、深度調整的背后，市場正在發(fā)生變化。

各家房企銷售數(shù)據(jù)顯示，調控影響已逐漸顯現(xiàn)，碧桂園、萬科等多家房企的銷售業(yè)績已在7月份出現(xiàn)明顯回落。不少房企紛紛表示，對下半年房地產市場持謹慎態(tài)度，不認為下半年會延續(xù)上半年的銷售增速。

如今已有一些房企開始進入被吞并階段。據(jù)時代財經(jīng)報道，9月4日，萬科例行發(fā)布的月度業(yè)績公告揭開了聯(lián)華集團的一個最新動態(tài)。8月，萬科在全國收購了24個房地產項目和5個物流地產項目，其中“東莞皇馬酈宮”與“御景灣八號”就來自于廖翊暢的聯(lián)華集團，這也是聯(lián)華集團在東莞最重要的項目。萬科介入之前，聯(lián)華集團已經(jīng)走到了危急關頭，長期的資金鏈問題使得這家東莞本土的民營企業(yè)走向了地產末路。繼去年甩賣掉三個項目后，今年3月30日，聯(lián)華集團正式刊登公告，宣告進入債務重組程序。

這并不是個案。為屋幫幫昆明站報道說，在市場爭奪戰(zhàn)中，許多中小房企成為了炮灰，不少甚至還拖著沒有完成的項目就消失了。目前昆明的所有爛尾樓中，基本都是中小房企開發(fā)商，他還舉例很多，共幾十個爛尾樓。根據(jù)目前的情況來看，這些中小房企留下的爛攤子基本都是由購房者來買單了。

中小房企倒閉潮才剛開始，已有越來越多跡象表明，中小房企正在被大的地產公司并購，甚至是退出房地產業(yè)。