環(huán)京樓市冷淡

“大北京”概念提出來后，通州火了，背靠環(huán)首都經(jīng)濟圈的燕郊、固安、香河、大廠等地，涌入了越來越多的投資客。人們發(fā)現(xiàn)，在北京以外幾十公里處，房價相比北京不知低了多少倍。人們紛紛搶購，或為了自住，或為了投資，或為了投機。

可是近期環(huán)京房價的跌幅堪稱歷史之最，尤其是燕郊及環(huán)京北三縣（三河、大廠、香河）等地區(qū)。自去年3月采取一系列最嚴調(diào)控措施以后，環(huán)京樓市一路遇冷，房價幾近腰斬，從3萬元/平方米跌至2萬元/平方米。

曾經(jīng)的瘋漲

燕郊、固安、北三縣等地，依靠地理因素，一直備受全國投資客的青睞。這些地方，連五、六線小城都算不上，卻背靠北京的區(qū)位優(yōu)勢，在一片荒地立起一座座住宅高樓。5年前的固安，還沒摘掉貧困縣的帽子。5年后的固安，財政收入高達80.9億元，居廊坊第2位。而其中最大的貢獻，當數(shù)房地產(chǎn)業(yè)。記者曾在2011年、2013年分別到訪過固安、香河等地，從北京市區(qū)出發(fā)，路程在2個半小時左右，而當?shù)氐臉潜P銷售，賣的都是同一個概念——離北京近。

從2007年年初到2017年年初，環(huán)京等地的房價10年之間從均價3000元/平方米到均價3萬元/平方米，10年10倍漲幅足以成為焦點，其中最大的上漲時機是從2015年年初到2017年年初，房價從均價6000元/平方米到均價3萬元/平方米，2年之間漲幅5倍。

環(huán)京的瘋狂從通州擴散到燕郊，再擴散到涿州、霸州、永清、固安、香河……環(huán)京的房價也從4字頭，跳到5字頭，破萬元，破2萬元，破3萬元……

最高時，北三縣的房子一度曾被炒作至3萬元/平方米左右的均價。要知道，當時同為一線城市的廣州均價，也不過就是這個水平。難道僅僅就憑借著“我靠北京”這一概念，就能夠?qū)⒁惶幒翢o經(jīng)濟基礎、產(chǎn)業(yè)支撐、醫(yī)療教育配置的河北房價，憑空炒上青天？

如今量價齊跌

環(huán)京區(qū)域的房價，比北京城區(qū)的波幅大。

自2017年3月北京采取一系列最嚴調(diào)控措施以后，北三縣調(diào)控也很快跟進，市場一路遇冷。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京二手房價格調(diào)整非常明顯，從2017年4月開始到現(xiàn)在10個月累計跌幅超過15%，部分區(qū)域房源價格跌幅接近20%。

數(shù)據(jù)顯示，2017年，北京商品房銷售面積875萬平方米，比上年下降47.8%，北京二手住宅全年累計成交13.43萬套，同比下降49.8%。二手住宅同比價格由1月的上漲34.6%回落至12月下降1.6%。2017年12月，北京二手住宅價格環(huán)比下降0.4%，連續(xù)8個月保持下降態(tài)勢，其中有7個月領跌全國。

環(huán)京地區(qū)二手住宅價格也呈現(xiàn)下降或低位運行態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2017年環(huán)京住宅成交量降至近5年最低水平，成交面積同比下降六成。環(huán)京住宅累計成交4.7萬套，成交面積459萬平方米，同比下降56%；成交額521億元，同比下降50%；成交價格1.1萬元/平方米，同比上漲15%，漲幅較2016年縮小17%。

整體而言，2017年環(huán)京區(qū)域燕郊銷量降幅顯著，同比下降八成。廊坊市區(qū)成交173萬平方米，香河成交151萬平方米，固安成交103萬平方米，燕郊成交32萬平方米，與去年同期相比，燕郊銷量降幅79%，固安下降65%。

目前北三縣房價包括燕郊在內(nèi)大體在1.2萬～2萬元之間，固安在1.3萬～1.5萬元之間。從下表可以看出，各地區(qū)跌幅均在20%～40%之間。

值不值得入手

環(huán)京樓市作為京津冀一體化、承接北京外溢人口的重要區(qū)域，北京市政府東遷、交通的推進、產(chǎn)業(yè)的疏解等，直接推進了環(huán)京地帶的崛起。如今環(huán)京樓市房價腰斬，還值不值得入手呢？

社科院發(fā)布了《2018年1月大數(shù)據(jù)房價指數(shù)及房價租金比排名》揭露了一個事實，就是“環(huán)京樓市的投機屬性強”，這其實是環(huán)京房價大跌的主要誘因，事實上，大漲大跌、大起大落，正是環(huán)京樓市的一個特征，漲的時候格外刺激，跌的時候也毫無情面。

2017年已過，步入2018年以來，調(diào)控并未有放松趨勢，但信貸則有收緊趨勢。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前北京大部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸款利率為基準上浮5%～10%，上浮10%逐漸成為北京房地產(chǎn)市場剛需的主流。對市場來說，購房貸款的成本繼續(xù)上升。按照北京、平均貸款額度首套房貸款200萬元計算，月供已經(jīng)高達1.2萬元以上。相比去年“3·17”調(diào)控前購房，每月月供增加2500元左右。

從樓市調(diào)控角度看，利率的提升對購房者影響非常大。簡單測算，按照北京上海的剛需房價，貸款25年的剛需從過去的8.5折優(yōu)惠利率到現(xiàn)在的基準甚至上浮，房價即使降低8%左右，對剛需來說，會因為利率上漲而抵消這部分降價影響。

此外，大量推出的共有產(chǎn)權房也在逐漸影響環(huán)京樓市。有數(shù)據(jù)顯示，今后5年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權住房供地。3月1日，由中鐵置業(yè)與碧桂園北京區(qū)域聯(lián)合投資開發(fā)的海淀區(qū)首個共有產(chǎn)權房項目中鐵碧桂園開始為期兩天的選房。據(jù)了解，當天431套房源全部被選完，含全裝修費用售價3.5萬元/平方米，購房人產(chǎn)權份額比例為70%。

拋開短期房價趨勢不談，中長期來看，環(huán)京樓市的發(fā)展尚有空間。據(jù)悉，環(huán)京地區(qū)城際軌道未來3年的投資就高達3000億元，超過6條城際軌道將會鋪通環(huán)京，還有首都的“0.5小時交通圈”，環(huán)京地區(qū)與北京的交通聯(lián)絡將愈來愈緊密，通勤效率也會大為提高。