高收益房地產(chǎn)信托靠譜嗎？

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資本密集型行業(yè)，從前期的土地競(jìng)拍，到中期的開(kāi)發(fā)建設(shè)，再到后期的營(yíng)銷(xiāo)都需要大量而持續(xù)的資金支持。而近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性升溫趨勢(shì)使得房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)高收益高風(fēng)險(xiǎn)特性，成為資本追逐的市場(chǎng)，也深受投資者青睞。

信托由于具有靈活多樣的投資方式特性，可以彌補(bǔ)單純銀行貸款的不足，使得房地產(chǎn)信托一直以來(lái)是信托公司的重要業(yè)務(wù)。然而房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)快發(fā)展，資金的過(guò)分集中也帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷變化更使得房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)面臨不斷變化的挑戰(zhàn)，作為高凈值投資者而言，高收益房地產(chǎn)信托值得投資嗎？

房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式

從廣義上而言，與房地產(chǎn)相關(guān)的信托活動(dòng)都可以被稱(chēng)為房地產(chǎn)信托，包括房地產(chǎn)資金信托和房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托。從狹義上而言，房地產(chǎn)信托僅指房地產(chǎn)資金信托，即將信托資金運(yùn)用于房地產(chǎn)公司或者房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托。實(shí)踐中，信托公司開(kāi)展的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)僅限于狹義的房地產(chǎn)資金信托。房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式主要有：貸款型信托、股權(quán)型信托、財(cái)產(chǎn)權(quán)型信托和基金化房地產(chǎn)信托。

房地產(chǎn)信托的債權(quán)模式，最為基礎(chǔ)的是信托貸款，即將信托資金用于向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的一類(lèi)信托業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)債權(quán)信托主要關(guān)注點(diǎn)是信托到期本息回收問(wèn)題，因而需要關(guān)注融資方償債能力、融資項(xiàng)目可行性、抵質(zhì)押物價(jià)值充足以及變現(xiàn)性等方面，通常設(shè)置抵質(zhì)押、資金賬戶(hù)監(jiān)管、股東或者實(shí)際控制人連帶擔(dān)保責(zé)任、本金分期歸集計(jì)劃等風(fēng)險(xiǎn)控制措施。如杭州信托發(fā)行的溫州時(shí)代地產(chǎn)1號(hào)集合資金信托計(jì)劃，該信托計(jì)劃以不超過(guò)3億元的信托資金向奉化時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)放貸款，用于其開(kāi)發(fā)的位于寧波奉化“望府”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

房地產(chǎn)股權(quán)信托主要是指信托資金用于獲得房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)從而為其提供開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的一類(lèi)信托業(yè)務(wù)。與債權(quán)信托相比，房地產(chǎn)股權(quán)信托并沒(méi)有那么嚴(yán)格的合規(guī)要求，因而可以滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)拿地、四證不全時(shí)期的融資需求。房地產(chǎn)股權(quán)信托重點(diǎn)關(guān)注最終能否到期退出，對(duì)于附有回購(gòu)協(xié)議的，這就需要關(guān)注回購(gòu)人是否能夠履行回購(gòu)義務(wù)。如中江信托發(fā)行的金虎347號(hào)天津?yàn)I海集合資金信托計(jì)劃，信托資金主要用于實(shí)繳天津立誠(chéng)致遠(yuǎn)企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）注冊(cè)資本，并專(zhuān)款用于收購(gòu)天津金吉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司100%的股權(quán)。

房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托是指以房企所有擁有的各類(lèi)財(cái)產(chǎn)權(quán)或者以個(gè)人所擁有的房地產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)而開(kāi)展的一類(lèi)信托業(yè)務(wù)。以房企所擁有的各類(lèi)財(cái)產(chǎn)權(quán)為財(cái)產(chǎn)權(quán)而設(shè)立的信托本質(zhì)上仍是滿(mǎn)足房企項(xiàng)目建設(shè)的投融資需求，但是此處房企為委托人，財(cái)產(chǎn)權(quán)小份額切分，轉(zhuǎn)讓給合格投資者，從而獲得開(kāi)發(fā)資金。不過(guò)，目前市場(chǎng)的大部分財(cái)產(chǎn)權(quán)還是會(huì)附有回購(gòu)協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)投資者的固定收益，是信托融資的一種交易結(jié)構(gòu)形式變通，或者對(duì)現(xiàn)有監(jiān)管政策的規(guī)避。

基金化房地產(chǎn)信托主要專(zhuān)注于房地產(chǎn)行業(yè)投資，通過(guò)運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)、物業(yè)持有、不良房地產(chǎn)項(xiàng)目重組等資金運(yùn)用形式，同時(shí)對(duì)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行組合管理的一種信托運(yùn)作形式，信托公司可以與專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)私募基金機(jī)構(gòu)合作，也可以與大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，從而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)全周期下房地產(chǎn)項(xiàng)目全方位運(yùn)作。如興業(yè)銀行發(fā)行興業(yè)皖新閱嘉一期房地產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目。

房地產(chǎn)信托高收益率難以為繼

從圖1可以看出，集合信托整體收益率高于銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率，而房地產(chǎn)信托收益率又略高于整個(gè)集合信托產(chǎn)品收益率。信托高收益從何而來(lái)？首先，資本管制與幣值低估是包括信托產(chǎn)品在內(nèi)的國(guó)內(nèi)金融產(chǎn)品高收益的基礎(chǔ)性來(lái)源；其次，在利率“雙軌制”下，信托產(chǎn)品收益率更接近真實(shí)市場(chǎng)利率水平，能整合運(yùn)用多種金融工具的信托計(jì)劃，在更深的層面上把握了風(fēng)險(xiǎn)，并獲得顯著高于債務(wù)融資的收益；再次，跨市場(chǎng)套利機(jī)會(huì)的存在是信托高收益來(lái)源的重要組成部分；最后，杠桿化策略與結(jié)構(gòu)分層是信托產(chǎn)品重要的高收益來(lái)源。

然而，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)依然處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整中，房地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)控壓力，短期難有上佳表現(xiàn)，甚至從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已成過(guò)去時(shí)；與此同時(shí)，新經(jīng)濟(jì)、新行業(yè)依然處于孕育階段，不確定性因素較多，短期難以提供穩(wěn)定的高回報(bào)。另外，過(guò)去一年金融監(jiān)管保持高壓態(tài)勢(shì)，為防控金融風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門(mén)在不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)，壓縮監(jiān)管套利空間，強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一規(guī)則和統(tǒng)一監(jiān)管?？梢灶A(yù)計(jì)，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和監(jiān)管加強(qiáng)背景下，地產(chǎn)信托高收益時(shí)代很可能一去不復(fù)返，未來(lái)再次出現(xiàn)收益率大幅上漲的可能性不大。

如何識(shí)別房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)

由于近年來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)監(jiān)管政策不斷加碼，投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)信托時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)變以往觀念，以安全性為首要，收益性為次要?？傊瑢?duì)于高凈值投資者而言，詳細(xì)深入了解房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品沒(méi)有必要，建議在選購(gòu)此類(lèi)項(xiàng)目時(shí)重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

其一，選擇產(chǎn)品的前提是選擇發(fā)行機(jī)構(gòu)，投資者應(yīng)該優(yōu)選在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)方面具備長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)和良好業(yè)績(jī)的信托公司。畢竟信托公司是房地產(chǎn)信托設(shè)計(jì)、發(fā)行和管理的“操刀者”，也是評(píng)估和防范信托資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)的“第一道屏障”。

其二，眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)是信息不充分的市場(chǎng)，加之房地產(chǎn)金融的壟斷性特性，因此投資者應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)法律法規(guī)和監(jiān)管政策的變化，尤其應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)信托的監(jiān)管最新動(dòng)向。房地產(chǎn)信托作為房企融資的重要方式之一，法律和政策的調(diào)整對(duì)其影響較大。

其三，選購(gòu)信托產(chǎn)品的關(guān)鍵是“關(guān)注擔(dān)?！?。對(duì)房地產(chǎn)信托而言，通常情況下土地使用權(quán)抵押或房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押優(yōu)于第三方擔(dān)保；如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠提供其他優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)或上市公司股權(quán)作為擔(dān)保，也是不錯(cuò)的選擇；房屋預(yù)售登記、企業(yè)應(yīng)收賬款質(zhì)押、房屋銷(xiāo)售款的共管賬戶(hù)監(jiān)控等方式可以作為擔(dān)保策略，但最好將其視為輔助的風(fēng)險(xiǎn)控制措施；如果房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)中運(yùn)用了房屋所有權(quán)買(mǎi)斷、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、第三方金融機(jī)構(gòu)保證等方式，這些無(wú)疑是更穩(wěn)妥的擔(dān)保機(jī)制。此外，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都設(shè)計(jì)了組合的擔(dān)保策略，投資者重點(diǎn)關(guān)注最便于掌控和變現(xiàn)的擔(dān)保方式。

其四，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性很強(qiáng)，在同等條件下，投資者應(yīng)該優(yōu)先選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)較具成長(zhǎng)性、投資環(huán)境以及配套基礎(chǔ)設(shè)施較完善的地區(qū)，尤其是這些地區(qū)的中心城市以及重要地段的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目應(yīng)該是不錯(cuò)的選擇。