南京瘋搶房子的真相

馬光遠

寫下這個標(biāo)題的時候，我自己忍不住笑了。在中國房地產(chǎn)市場上，真相一直比房子本身還要短缺。研究房地產(chǎn)這么多年，每次房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些大的動靜，媒體狂歡，民眾恐慌，市場陷入混亂博弈的時候，我都忍不住告訴大家，真相是什么？

你真的以為“地王”是開發(fā)商炒起來的？你真的以為中國的土地是短缺的？你真的以為是人民幣印多了導(dǎo)致房價暴漲？你真的以為統(tǒng)計局每個月70個大中城市的房價數(shù)據(jù)是認真的？其實，沒有比真相更殘忍的事了，當(dāng)我血淋淋地撕開真相的時候，不知道究竟是減少了大家的痛苦，還是增加了痛苦，這也是我最大的痛苦。一如魯迅，面對鐵屋子里面的人，究竟是喊醒他們，還是讓他們在無痛苦中死去。

相對于過去很多殘酷的真相，其實，南京搶房子這件事的真相簡單多了。為什么1.5萬人在寒風(fēng)中，拿著幾百萬甚至上千萬的錢，搶奪南京市河西區(qū)域10個樓盤的3177套限價房？是南京的樓市真的依舊火爆嗎？非也，是價格出了問題。這3177套房子，比同地段的二手房價格差了1萬多。最后的處理方式是人類歷史上最公平的方式——搖號！根據(jù)統(tǒng)計，10個樓盤的中簽率最低的只有8%，和打新股差不多。幸運者如果搖上一套，等于中了至少百萬的大獎。違背市場價格限價的結(jié)果，就是人人都參與搶房子的游戲，這無關(guān)投資，無關(guān)炒作，這是真金白銀的機會，稍微有點腦子的人絕對不會錯過。

熟悉我的觀點的人都知道，對于“3·17”以來的房地產(chǎn)調(diào)控舉措，我批評最多的就是限價措施。限價不僅僅違背的是價格規(guī)律，其危害是全方位的：我在之前的文章中指出：限高價樓盤，不過是為了讓溫度計的數(shù)字好看，而不是為了讓溫度真的降下來。限價政策為什么是錯誤的？因為限價與“房子是用來住的”政策并沒有必然聯(lián)系。

我們現(xiàn)有的限價政策限的都是高價樓盤，其實，每個城市的高價樓盤確實和普通老百姓沒有太大的關(guān)系，這些高端樓盤屬于有錢人，對高端樓盤進行限價，本質(zhì)上不是讓沒錢人買房，而是讓有錢人買便宜房。真正應(yīng)該限價的不是高端樓盤，而是普通人買的中低端樓盤。中端樓盤應(yīng)該限制，低端樓盤應(yīng)該嚴格控制，這才能讓普通老百姓買得起房子。你限高端樓盤和普通老百姓沒有任何關(guān)系，所以這樣的政策只是為溫度計的指針服務(wù)的，不是為“房子是用來住的”這個政策服務(wù)的。

限價的結(jié)果，要么導(dǎo)致短缺，要么導(dǎo)致房子的品質(zhì)低下，這也是經(jīng)濟學(xué)的基本常識。在人類歷史上，任何限制市場規(guī)律的舉措，結(jié)果都是反的。房地產(chǎn)市場限價的結(jié)果，是開發(fā)商要么通過各種各樣的舉措降低成本，要么通過各種各樣的收費諸如茶水費彌補損失，要么降低房子的品質(zhì)，要么干脆就不開盤。今年一些城市之所以不斷搶房子，就是限價的結(jié)果。

既然限價有這么多的壞處，為什么地方政府還紛紛限價呢？因為限價對地方官員最大的好處，就是“數(shù)字”好看了，就是你看到的數(shù)字都在顯示，房價降了。限價，房價在統(tǒng)計數(shù)字里當(dāng)然沒有漲，當(dāng)然在下降，因為你在按照你的意愿指揮溫度計的指針，指針必須聽你的話，但實際有些地方房價不僅沒有掉，反而可能在漲。開發(fā)商也好，購房者也好，都會想出很多辦法來規(guī)避限價政策。限價后的降價不過是自欺欺人的游戲而已，但很好玩的是，大家還玩得很嗨，高潮迭起，嬌吟連連。

南京搶房子，武漢搶房子，成都搶房子，都和扭曲的限價政策有關(guān)。限價是真正現(xiàn)代版的“掩耳盜鈴”，數(shù)據(jù)的確是完成了。比如，10月份70個大中城市的房價數(shù)據(jù)就很和諧。包括北京、南京、無錫、杭州、合肥、福州、鄭州等10個熱點城市的房價首次出現(xiàn)了同比下滑。可是真相呢？如果取消了限價措施，價格真實的走勢又是如何呢？

從我研究房地產(chǎn)市場開始，最苦惱的就是要面對各種各樣的假數(shù)據(jù)，現(xiàn)在這個狀況基本沒有太大的改變。當(dāng)然，假數(shù)字的最大好處就是市場的主導(dǎo)者和坐莊的可以按照自己的意愿拿出他們想要的數(shù)字來影響市場情緒。無論他們拿出的是漲的數(shù)據(jù)，還是跌的數(shù)據(jù)，目的都是為了影響市場，影響政策，影響購房者。這真的是一個把人性的惡發(fā)揮到極致的市場。正如克魯格曼所言：“統(tǒng)計數(shù)據(jù)就如同喝醉了扶著的電線桿，目的是為了讓自己的觀點得到支持而不是為了證明事實?！碑?dāng)房地產(chǎn)調(diào)控的目的只是為了數(shù)據(jù)好看的時候，市場就會扭曲到一邊是數(shù)據(jù)在下跌，一邊是寒風(fēng)中瘋狂搶房子的人群。

資本市場上，有一個“搶椅子”的游戲，投資者爭先恐后地加入這個游戲，誰都相信在音樂停止之前，自己總能搶到最后一把椅子。相對于這個游戲，中國房地產(chǎn)市場搶房子無疑更加悲壯。endprint