張宏偉

進(jìn)入2017年，樓市調(diào)控的步伐并沒(méi)有停止，春節(jié)后至“兩會(huì)”期間，北京、石家莊、南昌、青島、長(zhǎng)沙、廣州等核心一二城市，以及環(huán)北京、環(huán)上海等區(qū)域內(nèi)三四線(xiàn)城市樓市調(diào)控政策頻發(fā)。

這是繼去年10月份全國(guó)核心一二線(xiàn)樓市調(diào)控之后第二次集中出臺(tái)樓市調(diào)控措施。從市場(chǎng)量?jī)r(jià)發(fā)展節(jié)奏來(lái)看，由于各級(jí)政府調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行、供應(yīng)端預(yù)售許可證的從嚴(yán)審批、部分投資客退場(chǎng)，上半年全國(guó)核心一二線(xiàn)城市商品住宅市場(chǎng)的成交表現(xiàn)已經(jīng)“量跌”。此時(shí)，由于房企資金面仍然沒(méi)有壓力，實(shí)質(zhì)性大范圍降價(jià)難以出現(xiàn)，因此，上半年整體表現(xiàn)為“量跌價(jià)穩(wěn)”；進(jìn)入下半年，由于上半年“量跌”有了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的損失，下半年開(kāi)發(fā)商必然會(huì)“保量”，因此，在“保量”及沖刺年度銷(xiāo)售指標(biāo)、資金兌付壓力等驅(qū)動(dòng)下，下半年市場(chǎng)表現(xiàn)特征為“以?xún)r(jià)換量”沖業(yè)績(jī)。

從8月前后市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，有4個(gè)現(xiàn)象或特征值得關(guān)注。

第一，盡管還有部分房企堅(jiān)守自己心理預(yù)期的房?jī)r(jià)，但是到了下半年，市場(chǎng)下行的趨勢(shì)已經(jīng)導(dǎo)致部分房企撐不住了，開(kāi)始主動(dòng)放棄“底線(xiàn)”，開(kāi)始主動(dòng)適應(yīng)政府的指導(dǎo)價(jià)格措施積極跑量。據(jù)筆者調(diào)研，預(yù)計(jì)四季度至明年年初，處于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力等因素，更多的房企會(huì)根據(jù)自己的價(jià)格“底線(xiàn)”，尋求“降價(jià)”，甚至有的企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。

第二，核心一二線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)也進(jìn)入觀望狀態(tài)，買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)博弈。由于置換房屋的需要，二手房上家掛牌價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，部分下家買(mǎi)房也進(jìn)入觀望狀態(tài)，進(jìn)而影響新房市場(chǎng)。

以一線(xiàn)城市的上海為例，由于上海新房市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)置換型為主的市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)今年以來(lái)步入調(diào)整期，下半年還會(huì)進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)博弈，甚至步入“有價(jià)無(wú)市”的狀態(tài)，也就意味著新房市場(chǎng)置換的動(dòng)力大幅降低，二手房的市場(chǎng)變化進(jìn)一步影響新房的市場(chǎng)，導(dǎo)致新房市場(chǎng)交易量陷入低谷期，倒逼新房的價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。

第三，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)談判暗潮洶涌，有的企業(yè)為了剝離不良資產(chǎn)，有的企業(yè)因?yàn)橘Y金兌付壓力加大，有的企業(yè)是為了調(diào)整市場(chǎng)布局。同時(shí)，值得關(guān)注的是，在資本市場(chǎng)環(huán)境大幅收緊，銷(xiāo)售渠道回籠資金遭遇政策而瓶頸的下半年，市場(chǎng)透露出的房企資金兌付壓力越來(lái)越大，這也就意味著下半年勢(shì)必成為樓市深度調(diào)整的階段。

第四，市場(chǎng)輪動(dòng)的周期即將結(jié)束。去年10月份調(diào)控之后，樓市需求開(kāi)始外溢至周邊的三四線(xiàn)城市，全國(guó)三四線(xiàn)城市迎來(lái)了一波上漲的行情。然而，當(dāng)核心一二線(xiàn)城市樓市熱度退潮及三四線(xiàn)城市樓市調(diào)控從嚴(yán)后，周邊的三四線(xiàn)城市也就沒(méi)有上漲的沖動(dòng)。筆者預(yù)計(jì)，三四城市熱銷(xiāo)的行情最多持續(xù)到今年年底，屆時(shí)，全國(guó)大中城市樓市輪動(dòng)上漲的行情周期結(jié)束。

那么，未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)怎么樣走？未來(lái)調(diào)控政策會(huì)否集中頻發(fā)？只有摸清了這些套路，對(duì)于房企來(lái)講，才有可能在今年明年的市場(chǎng)調(diào)整期踏踏實(shí)實(shí)做好業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。對(duì)此，筆者認(rèn)為，未來(lái)仍然有政策面的不確定性，調(diào)控政策仍然是影響接下來(lái)半年到一年樓市走勢(shì)的關(guān)鍵因素。

首先，按照往年調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，每次樓市新政時(shí)效性大約6-8個(gè)月左右，也就是每6-8個(gè)月會(huì)有一輪強(qiáng)化的樓市調(diào)控措施出臺(tái)，進(jìn)一步強(qiáng)化樓市調(diào)控的效果。從本輪樓市調(diào)控來(lái)看，去年3月上?！皽艞l”是本輪樓市調(diào)控的開(kāi)始，之后是去年10月份大約20個(gè)全國(guó)核心一二線(xiàn)城市樓市集中出臺(tái)政策，6個(gè)月左右之后，今年3月份“兩會(huì)”前后，全國(guó)新一輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)。按照往年調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，本輪調(diào)控從開(kāi)始到今年3月份“兩會(huì)”，基本上每次新政出臺(tái)時(shí)間間隔也是6-8個(gè)月。

按照上面每次新政時(shí)效性6-8個(gè)月的經(jīng)驗(yàn)判斷，筆者再做個(gè)預(yù)測(cè)，今年3月份多地樓市調(diào)控調(diào)控加碼后，6-8個(gè)月之后，也就是在今年9-10月份這個(gè)時(shí)間段，極有可能是下一輪樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)的時(shí)間窗口期，原因有兩個(gè)：一是6-8個(gè)月后調(diào)控政策的時(shí)效性逐步降低，需要加強(qiáng)版的樓市調(diào)控措施為樓市降溫，鞏固樓市調(diào)控的階段性成果；二是“十九大”剛好要在這個(gè)時(shí)間段召開(kāi)，政策面不會(huì)給予樓市在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)反彈并火熱的機(jī)會(huì)的。

進(jìn)入8月份，從政策面來(lái)看，住建部已會(huì)同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市，作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位，并且大部分城市已經(jīng)開(kāi)始出臺(tái)落地租售并舉或購(gòu)租同權(quán)的相關(guān)政策。但筆者認(rèn)為，這是針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策，和目前住房銷(xiāo)售市場(chǎng)關(guān)聯(lián)并不大，9-10月份極有可能還會(huì)有針對(duì)商品住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的相關(guān)調(diào)控措施強(qiáng)化落地執(zhí)行。

據(jù)筆者了解，根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于開(kāi)展整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序督查工作的通知》（建辦房函〔2017〕536號(hào)）要求，住建部將于近期派出督查組，于8月30日起對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序情況進(jìn)行實(shí)地督查，此次督查內(nèi)容主要包括：

（1）金融類(lèi)：是否存在首付款配資行為，如首付貸；（2）公示文件：現(xiàn)場(chǎng)公示文件是否齊全包括但不限于一房一價(jià)表、銷(xiāo)控表及開(kāi)發(fā)商、中介公司備案資質(zhì)等；（3）價(jià)外款：是否存在電商或其他機(jī)構(gòu)收取價(jià)外款的現(xiàn)象；（4）預(yù)售證：是否存在未取得預(yù)售許可證開(kāi)展銷(xiāo)售及廣告的行為；（5）包裝：是否存在購(gòu)房資格、貸款包裝等業(yè)務(wù)。

從城市面樓市調(diào)控政策反應(yīng)來(lái)看，武漢落實(shí)“限售”擴(kuò)圍政策，沈陽(yáng)、蘭州、張家港等城市近期開(kāi)始發(fā)布樓市調(diào)控政策。至此，筆者認(rèn)為，10月份新一輪調(diào)控政策開(kāi)始出臺(tái)，同時(shí)，從“執(zhí)行層面”樓市將迎來(lái)新一輪的“整頓風(fēng)暴”。

從接下來(lái)樓市調(diào)控政策趨勢(shì)來(lái)看，調(diào)控政策仍然是從嚴(yán)執(zhí)行的，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期還沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，政策面不可能出現(xiàn)松動(dòng)。筆者預(yù)計(jì)，十九大之前，甚至2018年“兩會(huì)”之后的3-6個(gè)月，全國(guó)核心一二線(xiàn)城市樓市的調(diào)控政策難以出現(xiàn)“風(fēng)向標(biāo)”意義松動(dòng)。

由此可見(jiàn)，當(dāng)前到明年上半年仍然是樓市的調(diào)整期，并且至今年年底到明年年初，樓市極有可能進(jìn)入深度調(diào)整期，屆時(shí)，個(gè)案樓盤(pán)主動(dòng)“大幅降價(jià)”開(kāi)始，樓市普遍性的小幅降價(jià)將開(kāi)啟，同時(shí)，部分房企資金兌付壓力越來(lái)越大，甚至個(gè)別房企比如個(gè)別閩系房企，極有可能出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)被其他房企收購(gòu)股權(quán)的現(xiàn)象。

作者系上海同策房產(chǎn)咨詢(xún)研究部總監(jiān)endprint