趙士嬌+張琪

摘要：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要因素。本文通過(guò)對(duì)中海鳳凰熙岸投資項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，分析與評(píng)估。在全面風(fēng)險(xiǎn)管理理論的基礎(chǔ)之上，結(jié)合中海鳳凰熙岸投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況，對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，并提出相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理手段，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施、降低風(fēng)險(xiǎn)損失措施等；并提出風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定有序的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，許多風(fēng)險(xiǎn)也暴露出來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有投資資金多、跨度時(shí)間長(zhǎng)、面臨的不穩(wěn)定因素多等特點(diǎn)，本文以中海地產(chǎn)——長(zhǎng)春市鳳凰熙岸項(xiàng)目為例，對(duì)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，通過(guò)對(duì)其投資項(xiàng)目中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理研究，從微觀視角對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀、準(zhǔn)確的分析，同時(shí)對(duì)不確定因素進(jìn)行合理控制，有利于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。

1.投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)理論

投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)特征及類(lèi)型。項(xiàng)目投資過(guò)程的劃分有決定過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目決定過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)具有獨(dú)特性和復(fù)雜性、客觀性及現(xiàn)實(shí)可測(cè)性；項(xiàng)目設(shè)實(shí)施過(guò)程中主要存在包括對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，建設(shè)施工風(fēng)險(xiǎn)以及設(shè)備的風(fēng)險(xiǎn)等，項(xiàng)目決策的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：一是組織結(jié)構(gòu)方面是否完善；二是企業(yè)資源條件；三是項(xiàng)目實(shí)施所處的外界環(huán)境；四是施工能力風(fēng)險(xiǎn)等。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型

2.1政策風(fēng)險(xiǎn)

2012年的政府工作報(bào)告中再次提到“要切實(shí)保障和改善民生”，其中也特別對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展做出了具體的部署，從短期看，房地產(chǎn)的控市受到一定的影響和抑制。

2.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾個(gè)部分，一是資金籌措風(fēng)險(xiǎn)；二投資所處環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)；三是收入風(fēng)險(xiǎn)。

2.3項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)

一技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)備。二合同風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)家和工程所在地政府的規(guī)定和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，賣(mài)方所供產(chǎn)品需要進(jìn)行認(rèn)證，認(rèn)證由買(mǎi)方負(fù)責(zé)組織認(rèn)證并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。質(zhì)量文件的提交作為買(mǎi)方向雇主申請(qǐng)付款的資料之一，賣(mài)方逾期提供，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。三自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、地理環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、天氣風(fēng)險(xiǎn)、意外事故使得房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作情況復(fù)雜，都會(huì)直接制約房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作。

3.中海地產(chǎn)鳳凰熙岸投資項(xiàng)目

3.1鳳凰熙岸地產(chǎn)項(xiàng)目投資現(xiàn)狀

2015年9月6日，中海集團(tuán)內(nèi)部會(huì)議中提出了長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，投入11632.5作為土地購(gòu)買(mǎi)成本，將其命名為鳳凰熙岸項(xiàng)目，并組織財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、施工部等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析，中海鳳凰熙岸項(xiàng)目具有投資金額高、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程常、難度高、項(xiàng)目實(shí)施技術(shù)難的特點(diǎn)，工程項(xiàng)目建設(shè)的背后，隱藏著巨大的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程重大風(fēng)險(xiǎn)源管控，積極探索和開(kāi)展房地產(chǎn)工程項(xiàng)目重大風(fēng)險(xiǎn)源管理相關(guān)的技術(shù)和管理措施研究。

3.2中海鳳凰熙岸投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

采用頭腦暴風(fēng)法對(duì)建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，會(huì)議的共有20人，來(lái)自項(xiàng)目管理不同部門(mén)，采用舉手表決方式進(jìn)行評(píng)估，分為五個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，分別是?。?-4票）、較?。?-8票）、中（9-12票）、較大（13-16票）、很大（17-20票）。

由表1-1的風(fēng)險(xiǎn)得分計(jì)算可知，鳳凰熙岸項(xiàng)目在未投入到建設(shè)階段之前，主要存在工程方面質(zhì)量無(wú)法達(dá)到要求；原材料、管理、基礎(chǔ)設(shè)施成本過(guò)高；以及安全方面的風(fēng)險(xiǎn)，這些潛在風(fēng)險(xiǎn)的存在，都是需要企業(yè)十分關(guān)注的。

3.3投資項(xiàng)目敏感性分析

銷(xiāo)售價(jià)格平均敏感度=6951-5687/2644/20%=2.39，開(kāi)發(fā)成本平均敏感度=2908-2380/2644/20%=0.998，可以看出，銷(xiāo)售收入的多少對(duì)本項(xiàng)目的影響更大，因此課余斷定，在企業(yè)投資建設(shè)中，要特別關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境變化，這樣才能更好地展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)，爭(zhēng)取將利益最大化。

4.投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

4.1中海鳳凰熙岸風(fēng)險(xiǎn)控制措施

一是強(qiáng)化項(xiàng)目決策階段的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)。二是采用科學(xué)的方法確定項(xiàng)目估算。三是做好財(cái)務(wù)分析和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)。四是健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，根據(jù)中海集團(tuán)的實(shí)際狀況，構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)警告評(píng)價(jià)方面的相關(guān)指標(biāo)，進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)警組織機(jī)構(gòu)的建立，對(duì)企業(yè)活動(dòng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、監(jiān)測(cè)、改善等控制，使企業(yè)能夠良性循環(huán)。

4.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議

一是要能夠掌握企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。二是要聘請(qǐng)有專(zhuān)業(yè)能力的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目管理，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目過(guò)程的規(guī)范化管理，從而使得企業(yè)的資源能夠得到充分利用。同時(shí)要加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、長(zhǎng)春地區(qū)政策、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)者需求方面的調(diào)研，更好地掌握市場(chǎng)動(dòng)向，從而能夠幫助企業(yè)更好地發(fā)展。

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