朱寧 美麟置業(yè)集團(tuán)有限公司

“營(yíng)改增”政策的實(shí)行，使我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作發(fā)生了巨大的改變，本文首先分析了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理在“營(yíng)改增”政策實(shí)施后發(fā)生的巨大變化及遇到的挑戰(zhàn)，然后再針對(duì)目前的會(huì)計(jì)管理方法提出幾點(diǎn)建議，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作的順利進(jìn)行。

一、“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的為數(shù)眾多資產(chǎn)中，固定資產(chǎn)是最為重要的?！盃I(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)帶來很大的影響，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債產(chǎn)生很大的影響。隨著“營(yíng)改增”的逐步實(shí)行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)的原值入賬金額數(shù)目在不斷減少，與此同時(shí)也減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)折舊金額。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響

“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要影響是降低房企的固定資產(chǎn)原值，同時(shí)也降低了房企的累積折舊金額。在企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入中因?yàn)樵瓉戆袪I(yíng)業(yè)稅向不含增值稅方面轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致企業(yè)的收入降低。而對(duì)于一些規(guī)模較小的納稅人而言，在增值稅低于營(yíng)業(yè)稅率的情況下，營(yíng)業(yè)稅和附加科目就會(huì)有所降低，這兩種科目結(jié)合就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利率增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往是通過以最低成本從而獲得最大利潤(rùn)，從而提高該企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理核算的影響

“營(yíng)改增”后對(duì)房企的會(huì)計(jì)核算管理模式具有很大的影響，極大的增加了會(huì)計(jì)核算管理的難度。營(yíng)改增政策實(shí)施之后，房企的增值核算方法發(fā)生了改變，入賬的計(jì)算方法和原則也發(fā)生了很大的改變。房企在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算管理時(shí)，其收入需要按照一定的稅率來進(jìn)行扣除，還需要確認(rèn)企業(yè)的吊銷稅額，除此之外，開發(fā)成本也需要抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅額基于列支。所以房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算管理時(shí)需要將含稅的銷售額向純銷售額轉(zhuǎn)變，然后再利用相關(guān)的銷稅稅額計(jì)算方式來計(jì)算，總的來說“營(yíng)改增”使房產(chǎn)企業(yè)的收入成本以及稅務(wù)的核算方式都發(fā)生很大的變化。

二、“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)管理的改進(jìn)措施

營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言有著非常重要的影響意義，它不僅完善了我國(guó)企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，同時(shí)也對(duì)我國(guó)企業(yè)的稅收制度有著很大的影響作用。但是因?yàn)槲覈?guó)進(jìn)行營(yíng)改增改革的時(shí)間還比較短，各方面認(rèn)識(shí)不到位，而且我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)管理和會(huì)計(jì)工作有其獨(dú)自的特點(diǎn)，營(yíng)改增實(shí)施之后會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)管理工作有一定的影響。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)營(yíng)改增對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)管理的影響以及自身情況，采取合理的措施改善房企的會(huì)計(jì)管理工作。

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理體系

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在營(yíng)改增政策的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該不斷的完善會(huì)計(jì)管理工作體系，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部管理工作。首先會(huì)計(jì)從業(yè)人員需要對(duì)單位的日常經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行重視，對(duì)單位的日常銷售情況和采購(gòu)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行準(zhǔn)確記錄，包括都有什么項(xiàng)目，資金支出金額是多少，什么時(shí)候支出之類的，都需要詳細(xì)的列出來并記錄，只有對(duì)單位的采購(gòu)成本進(jìn)行嚴(yán)格管理，才能不斷的降低采購(gòu)成本，在一定程度上提高經(jīng)濟(jì)效益。其次房地產(chǎn)企業(yè)不同業(yè)務(wù)所對(duì)應(yīng)的稅率是不同的，因?yàn)椴煌瑯I(yè)務(wù)在實(shí)施的過程中其增值稅都有著不同的連續(xù)度，所以其對(duì)一個(gè)的稅率也是不同的，因此需要對(duì)不同業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的稅率進(jìn)行合理化的管理，提高其管理效率。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅發(fā)票等票據(jù)進(jìn)行妥善保管，有效預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)改增實(shí)施之后，為了有效的預(yù)防企業(yè)會(huì)計(jì)管理中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響，房企在進(jìn)行會(huì)計(jì)管理內(nèi)部控制時(shí)需要保證企業(yè)資金使用的透明度以及保證企業(yè)資金調(diào)度的高效性。除此之外還需要建立完善的財(cái)務(wù)報(bào)告制度、會(huì)計(jì)審核制度以及成本預(yù)算制度，對(duì)企業(yè)的成本支出情況以及資金控制情況進(jìn)行了解和控制。最后房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該根據(jù)本企業(yè)的各方面的數(shù)據(jù)信息來對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，例如損失率等，對(duì)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效預(yù)防。

（三）建立科學(xué)合理的會(huì)計(jì)組織框架，對(duì)會(huì)計(jì)管理人員進(jìn)行合理的資源配置

由于營(yíng)改增政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理工作造成很大的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建科學(xué)的會(huì)計(jì)組織框架，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理人員進(jìn)行合理分配，滿足房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理變化的要求。在房地產(chǎn)企業(yè)新的稅收方式的前提下，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督與管理。對(duì)于會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)該單獨(dú)進(jìn)行，并對(duì)其相關(guān)配置進(jìn)行完善，房地產(chǎn)企業(yè)可以聘請(qǐng)一些高水平、高素質(zhì)的會(huì)計(jì)管理人員來進(jìn)行這項(xiàng)單獨(dú)的會(huì)計(jì)核算工作，避免過多人參與導(dǎo)致核算結(jié)果出現(xiàn)問題。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該招聘和引進(jìn)會(huì)計(jì)管理人才，堅(jiān)持公平、公正的原則，選擇業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，道德素質(zhì)高的專業(yè)人才。對(duì)企業(yè)原有的會(huì)計(jì)管理人員將進(jìn)行道德素養(yǎng)和會(huì)計(jì)管理水平的培訓(xùn)，提高他們的職業(yè)道德和管理水平，促進(jìn)房企會(huì)計(jì)管理工作的順利進(jìn)行。

結(jié)語(yǔ)：綜上所述，隨著“營(yíng)改增”政策的設(shè)施，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都發(fā)生了很大的變化，對(duì)我國(guó)企業(yè)的稅收管理工作也有很大的影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)改增政策的實(shí)行增加了其會(huì)計(jì)核算管理難度，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理工作造成很大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該通過不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理體系，對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效評(píng)估和防范以及建立科學(xué)合理的會(huì)計(jì)組織框架，對(duì)會(huì)計(jì)管理人員進(jìn)行合理的資源配置等措施來提高房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理水平，滿足營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理的要求，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。