新形勢下房地產(chǎn)成本控制與管理新思考

肖明霞

（廈門興才職業(yè)技術(shù)學(xué)院，福建 廈門 361000）

1 引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展尤為迅速，但是，面對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)如何做好成本控制與管理是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要改進(jìn)措施，房地產(chǎn)成本控制主要是將控制論應(yīng)用在實(shí)際的項(xiàng)目成本控制中，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過程中對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行一定的管理措施，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際成本符合計(jì)劃的管理工作。以控制階段為依據(jù)，項(xiàng)目成本控制可以分為三個(gè)部分，事前控制、事中控制以及事后控制，其中，事前控制主要針對(duì)的是可能影響項(xiàng)目成本改變的相關(guān)因素；事中控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)成本的控制；事后控制就是項(xiàng)目成本真正出現(xiàn)改變時(shí)采取的控制措施。房地產(chǎn)成本控制的核心思想皆是對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本進(jìn)行控制，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目在保證質(zhì)量的前提下能在最大程度上節(jié)省部分資源。

2 經(jīng)濟(jì)新形勢房地產(chǎn)成本控制的意義

新形勢下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢也發(fā)生一定的變化，傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)模式逐漸向經(jīng)濟(jì)新模式轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)新模式的轉(zhuǎn)變最終形成的模式也稱之為經(jīng)濟(jì)新形勢，經(jīng)濟(jì)舊模式過于傳統(tǒng)不適合我國的發(fā)展?fàn)顩r，所以轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)模式是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然的趨勢，在經(jīng)濟(jì)新形式的背景下，我國的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)主要分為兩點(diǎn)：一點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，另一點(diǎn)是技術(shù)創(chuàng)新方面。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面所指的是，我國以往經(jīng)濟(jì)的高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)榉畔卢F(xiàn)有的中高速增長，經(jīng)濟(jì)增長有明顯的提升，產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)也變得更加趨于合理化，三大產(chǎn)業(yè)的增長也不再是利用環(huán)境作為增長的代價(jià)。所以，房地產(chǎn)行業(yè)新形勢下得以生存就必須要轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營的理念，從而面對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)其提出的考驗(yàn)。技術(shù)方面的創(chuàng)新所指的是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人口紅利逐漸減少，企業(yè)無法利用勞動(dòng)力的廉價(jià)獲得企業(yè)發(fā)展的給予，所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要得到一定的發(fā)展就要不斷地對(duì)現(xiàn)有技術(shù)進(jìn)行創(chuàng)新，提升企業(yè)的核心競爭力。

3 房地產(chǎn)成本控制與管理中存在的問題

3.1 房地產(chǎn)成本控制方法缺乏合理性

合理的房地產(chǎn)成本控制方案是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功與否所要考慮到的因素是多方面的，例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)之前要考慮當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場開發(fā)的規(guī)律而且還要對(duì)實(shí)際的項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致的考察，房地產(chǎn)企業(yè)如果只是盲目的投資就會(huì)造成所開發(fā)的項(xiàng)目與當(dāng)?shù)氐貐^(qū)實(shí)際的消費(fèi)水平不成正比，導(dǎo)致樓盤出售困難的現(xiàn)象發(fā)生，最終企業(yè)無法經(jīng)營導(dǎo)致經(jīng)營失敗。新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉止っ骷?xì)化以及流程化發(fā)展，所以，合理的成本控制方案首先要考慮的方面是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場開發(fā)規(guī)律以及實(shí)際的情況考察，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況將項(xiàng)目成本控制在合理的范圍內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化。

3.2 成本控制意識(shí)不強(qiáng)

任何企業(yè)中財(cái)務(wù)管理都是企業(yè)資金控制以及風(fēng)險(xiǎn)防控最為基本的部門，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，財(cái)務(wù)部門是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本控制最為關(guān)鍵的部分，財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)報(bào)告是企業(yè)運(yùn)營以及發(fā)展的依據(jù)，企業(yè)在運(yùn)營過程中，都會(huì)依據(jù)財(cái)務(wù)部門所提供的財(cái)務(wù)報(bào)告從而制定符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展的成本方案，但是房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)報(bào)告存在一定的延后性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的成本方案與實(shí)際的發(fā)展情況脫節(jié)，造成房地產(chǎn)投資加大，為企業(yè)造成一些不必要的損失，因此，財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)報(bào)告要符合當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展并且生成報(bào)告的時(shí)間一定要和企業(yè)的發(fā)展契合，讓房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目開發(fā)中成本控制的重要性，制定科學(xué)合理的成本控制方案。

3.3 成本控制機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)的不斷完善，能夠提升企業(yè)人員整體的工作效率，以符合實(shí)際的發(fā)展為基礎(chǔ)，建立健全的審計(jì)機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)以及決策機(jī)構(gòu)，令這些機(jī)構(gòu)之間有一定的聯(lián)系與合作，從而更好地幫助房地產(chǎn)成本控制目標(biāo)盡早實(shí)現(xiàn)。強(qiáng)化部門審計(jì)機(jī)構(gòu)的作用，提升審計(jì)部門工作的執(zhí)行力度，將審計(jì)工作貫徹到房地產(chǎn)項(xiàng)目工程整體中，確保成本控制的完善性，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)形式多半是家族企業(yè)形式，對(duì)當(dāng)下企業(yè)責(zé)權(quán)分離制度的應(yīng)用沒有合理的引用，沒有真正的與現(xiàn)代企業(yè)接軌，因此，構(gòu)建合理且符合實(shí)際的企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要部分。

4 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和管理的有效途徑

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效途徑主要分為四個(gè)階段：決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及竣工階段，合理的對(duì)這四個(gè)階段進(jìn)行成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢背景下持續(xù)發(fā)展的核心內(nèi)容。

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)階段，科學(xué)合理的構(gòu)建基礎(chǔ)階段的項(xiàng)目計(jì)劃，才能確保整體的工程成本不會(huì)出現(xiàn)較大的偏差，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目在決策的階段就出現(xiàn)失誤，那么都會(huì)為后期的設(shè)計(jì)階段、施工階段以及竣工階段造成嚴(yán)重的影響，因此。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)之前要仔細(xì)地考慮當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場開發(fā)的規(guī)律以及市場的實(shí)際情況，杜絕房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資的現(xiàn)象出現(xiàn)，對(duì)決策階段的方案構(gòu)建一定要考慮多方面的因素，將環(huán)境、材料以及風(fēng)險(xiǎn)防控都要進(jìn)行考慮，完善基礎(chǔ)階段的方案構(gòu)建從保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估從而制定相應(yīng)的措施，保證房地產(chǎn)企實(shí)現(xiàn)成本控制以及企業(yè)效益的最大化。

4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要分為三個(gè)方面：方案設(shè)計(jì)、初設(shè)以及施工圖設(shè)計(jì)。也就是說要按照土地的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按照相關(guān)規(guī)范要求，在滿足容積率做夠的情況下，進(jìn)行地塊的整體布局，需要細(xì)化到物業(yè)形態(tài)、動(dòng)線組織、建筑立面、戶型設(shè)計(jì)等各方面[1]。項(xiàng)目在初設(shè)之前確保投資估算以及可行性報(bào)告得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)，在施工圖設(shè)計(jì)之前保證投資概算以及所涉及到的文件得到相應(yīng)的批準(zhǔn)，施工圖在設(shè)計(jì)完成后要移交給相應(yīng)部門進(jìn)行審查并且給予一定的建議，設(shè)計(jì)單位根據(jù)給予的建議進(jìn)行修改從而保證施工圖設(shè)計(jì)的合理性，避免因施工圖設(shè)計(jì)的不合理造成的成本損失。

4.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段以及結(jié)算階段

施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制最難以掌控的階段，施工可能會(huì)受到天氣以及外界因素所造成的成本上漲，例如施工環(huán)境差所造成的施工材料價(jià)格上漲。所以項(xiàng)目施工在資金策劃方面一定要考慮周全，造價(jià)部門以及財(cái)務(wù)部門對(duì)施工項(xiàng)目資金的策劃要切合施工的實(shí)際情況，避免造成工程項(xiàng)目實(shí)際利潤低于預(yù)期利潤，結(jié)算階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目最后的環(huán)節(jié)，主要是對(duì)項(xiàng)目的審查以及核對(duì)，避免因計(jì)算問題造成的成本誤差，在最后的審查階段，相關(guān)人員要將審查細(xì)化，確保施工項(xiàng)目的質(zhì)量，避免因質(zhì)量造成成本問題。

5 結(jié)論

我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)市場還存在不穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度雖然較快，但是其存在的不穩(wěn)定性是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中必須要注意的一項(xiàng)，因此，減少成本從而提高企業(yè)的利潤是房地產(chǎn)行業(yè)共同追求的目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部的成本控制是提升企業(yè)利潤提高企業(yè)在市場核心競爭力的重要措施。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部成本控制進(jìn)行深入研究，從而提升管理水平，對(duì)企業(yè)內(nèi)部成本有效地進(jìn)行控制，強(qiáng)化企業(yè)成本的核算能力從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提升，保障房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。