劉萬賢

（云南子元房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司，昆明 650000）

1 旅游地產(chǎn)的含義

旅游地產(chǎn)是以豐富自然資源、人文景觀為基礎(chǔ)，開展旅游服務(wù)的一系列建筑物及關(guān)聯(lián)空間。通常，旅游地產(chǎn)可分為四種形式，其一，旅游商務(wù)地產(chǎn)，指的是在傳統(tǒng)旅游風(fēng)景觀光區(qū)內(nèi)或周邊提供旅游服務(wù)的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如商店、休閑娛樂場所、餐館及酒店等；其二，旅游景點地產(chǎn)，指的是在旅游觀光區(qū)內(nèi)提供游客休閑、觀光娛樂的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，但不包括住宿服務(wù)；其三，旅游住宅地產(chǎn)，指的是與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間；其四，旅游度假地產(chǎn)，指的是為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

2 我國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 旅游地產(chǎn)政策體系欠缺

旅游地產(chǎn)作為我國新興的地產(chǎn)形式，仍處于初期發(fā)展階段，大部分的開發(fā)建設(shè)項目仍由政府牽頭主導(dǎo)。然而，由于旅游地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)章制度和法律法規(guī)尚不健全，不能對旅游地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)進行詳細規(guī)定，造成行業(yè)發(fā)展混亂，不法分子鉆制度漏洞，牟取個人利益。與此同時，旅游地產(chǎn)發(fā)展過程中，旅游地產(chǎn)的融資途徑單一，沒有形成多元化金融體系，造成旅游地產(chǎn)行業(yè)對銀行貸款的依賴性極強。如果房地產(chǎn)行業(yè)衰退或出現(xiàn)泡沫，房企無充足資金周轉(zhuǎn)而倒閉，就會導(dǎo)致銀行系統(tǒng)大量壞賬產(chǎn)生，這不僅威脅了地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，還會帶來我國經(jīng)濟市場震蕩。

2.2 經(jīng)營模式過于陳舊

我國旅游地產(chǎn)發(fā)展仍處于起步時期，各開發(fā)企業(yè)更重視規(guī)模及范圍的擴大，而忽略了經(jīng)營模式的創(chuàng)新。從目前發(fā)展形式來看，大部分旅游地產(chǎn)的經(jīng)營形式仍以傳統(tǒng)的“景點-商店”、“景點-餐廳”等形式為主，產(chǎn)品的內(nèi)容和形式均相對單一，經(jīng)營開發(fā)的途徑簡單，在創(chuàng)新化、個性化方面有所欠缺。不僅如此，大部分的旅游地產(chǎn)仍依靠自然景區(qū)或人文景觀進行經(jīng)營，對自身產(chǎn)品營銷工作不到位，尚未形成自己的客戶群體，不利于企業(yè)獲得更大的效益。

2.3 行業(yè)經(jīng)營管理混亂

目前，隨著房企從黃金時代進入白銀時代，一些上市房企將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與體育、旅游、農(nóng)業(yè)、文化等熱門產(chǎn)業(yè)相結(jié)合謀求無縫對接，我國的旅游地產(chǎn)遍地開花的格局已經(jīng)開始顯現(xiàn)。但是從整個行業(yè)來看，目前眾多的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營管理水平低，只管蓋房子，不懂得如何去開發(fā)經(jīng)營旅游景區(qū)，導(dǎo)致我國很多旅游地產(chǎn)僅僅以一種景區(qū)加地產(chǎn)、溫泉加地產(chǎn)的粗放型開發(fā)模式發(fā)展，缺乏旅游的配套開發(fā)、資源綜合利用，導(dǎo)致了自然資源的巨大浪費，甚至于破壞了生態(tài)環(huán)境。

3 我國旅游地產(chǎn)發(fā)展策略

3.1 完善政府監(jiān)管體系

旅游地產(chǎn)并不是旅游景區(qū)與傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)的簡單結(jié)合。這要求在發(fā)展旅游地產(chǎn)時，充分發(fā)揮旅游項目的優(yōu)勢，借此進行良好的配套地產(chǎn)建設(shè)，從而實現(xiàn)全方位的旅游服務(wù)。由于我國旅游地產(chǎn)行業(yè)新興，地產(chǎn)商和政府往往缺乏經(jīng)驗，僅僅憑借市場的自發(fā)力量和政府的不充分的引導(dǎo)和規(guī)劃，難以將旅游和地產(chǎn)有效的有機結(jié)合，這就需要政府特別是中央政府對旅游地產(chǎn)開發(fā)、運營和旅游地產(chǎn)行業(yè)的總體和總量管理，通過一系列的宏觀調(diào)控手段如：調(diào)整稅率、金融、財政補貼等法律手段與經(jīng)濟手段對旅游地產(chǎn)開發(fā)和旅游地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀管理。另外，政府對于土地供應(yīng)、土地稅收、銀行信貸等方面政策的變化都會極大地影響著旅游地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營。同時，政府還應(yīng)加強培育旅游地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場的能力，尤其是對于市場需求的預(yù)測能力。同時旅游地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應(yīng)采取“循序漸進”的應(yīng)對策略[1]。

3.2 經(jīng)營模式多元化發(fā)展

旅游房地產(chǎn)的開發(fā)程度和利用程度取決于其所依托的風(fēng)景名勝地旅游資源的數(shù)量、質(zhì)量及所坐落的地理位置和可進入程度。旅游房地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，它賣的是它的功能、服務(wù)，屬于軟性消費品。在創(chuàng)新旅游地產(chǎn)經(jīng)營模式的前提是對旅游景點客源市場需求進行分析，針對各類顧客的需求規(guī)劃設(shè)計旅游地產(chǎn)，穩(wěn)步開發(fā)，從而制定全新的運營模式。在營銷手段上，要更新現(xiàn)有的銷售模式，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式中跳出來，應(yīng)用高科技，進行網(wǎng)上預(yù)訂、推出貴賓會員卡、異業(yè)聯(lián)名卡等方法進行銷售，甚至可以跨行業(yè)結(jié)盟，跨國度聯(lián)動，增加旅游房地產(chǎn)的影響力，挖掘其發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3.3 實現(xiàn)資源充分利用

目前旅游地產(chǎn)行業(yè)中，各企業(yè)以獲得高額利潤為主要目的，更多的追求規(guī)模擴大、經(jīng)營范圍擴大，這種急功近利的粗放型發(fā)展模式極大地浪費了自然資源。因此，保護旅游區(qū)及周邊自然景觀及人文景觀是目前的首要任務(wù)[2]。

第一，政府應(yīng)當(dāng)宏觀規(guī)劃旅游地產(chǎn)項目建設(shè)，明確旅游地產(chǎn)的開發(fā)審批、建設(shè)手續(xù)，針對選址、建設(shè)各個環(huán)節(jié)嚴格把控。面向中高端旅游度假人群，重點發(fā)展以景觀感受、有機種植觀摩、現(xiàn)場體驗、產(chǎn)品定制、食飲品鑒、康體等為特色的旅游文化產(chǎn)業(yè)，同時根據(jù)各旅游景點進行創(chuàng)意設(shè)計、定制化生產(chǎn)和線上線下營銷一體化發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，帶動周邊城市、村落風(fēng)貌、基礎(chǔ)設(shè)施條件、產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件和生態(tài)環(huán)境的整體提升，力爭建成具有鮮明文化特色、獨特旅游景觀、“吃、住、行、游、購、娛、體、養(yǎng)、悟”多產(chǎn)業(yè)多文化融合發(fā)展的旅游目的地、文化引領(lǐng)區(qū)、產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)、人才聚集區(qū)和美麗城鎮(zhèn)示范區(qū)，使之成為旅游的新名片、新品牌。與此同時各個部門應(yīng)當(dāng)協(xié)同合作，將旅游地產(chǎn)與自然人文資源緊密結(jié)合起來，和諧相處，實現(xiàn)共贏。

第二，旅游地產(chǎn)行業(yè)需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營開發(fā)模式，從原來的粗放型經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)榧s型經(jīng)營開發(fā)模式。對旅游行業(yè)進行全產(chǎn)業(yè)鏈，積極拓展產(chǎn)業(yè)鏈的長度和寬度，提高產(chǎn)品附加值，著力實現(xiàn)一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，著力實現(xiàn)與本地特色現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游、文化特色旅游創(chuàng)建方案，養(yǎng)身、醫(yī)療、大健康等產(chǎn)業(yè)的相互支撐發(fā)展，打造“抬頭見山、低頭見水”、“鳥語花香、四季芬芳”、“日游觀景、夜游觀燈”的人文自然景觀生態(tài)和“依山就勢”的配套酒店群落，周邊地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)向個性化、特色化、高端化轉(zhuǎn)型升級，引領(lǐng)國內(nèi)消費和體驗應(yīng)用新趨勢，加快形成又一新興特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。

第三，特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和小鎮(zhèn)功能提升的基本思路是開發(fā)商及項目經(jīng)營管理者除追求自身利潤最大化外，更應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任，從全局發(fā)展角度思考，針對自然景觀維護和旅游地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展采取科學(xué)的措施，從而充分利用自然資源。建成產(chǎn)業(yè)類投資占總投資持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系基本構(gòu)架，基本形成產(chǎn)業(yè)鏈、創(chuàng)新鏈、文化鏈、投資鏈、人才鏈、服務(wù)鏈。在提高旅游接待能力的同時對公共服務(wù)設(shè)施完善，配套中小學(xué)、醫(yī)院和社會服務(wù)中心和公共WIFI全覆蓋，借助移動互聯(lián)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)實現(xiàn)旅游項目的智慧化、智能化。按照“整體開發(fā)、一次規(guī)劃、分布實施、逐步達成”的旅游開發(fā)建設(shè)和運營思路。在旅游功能提升層面，注重產(chǎn)業(yè)功能、文化功能、旅游功能、居住功能的有機結(jié)合，以承載“各地自然風(fēng)景+旅游文化”的產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、人口聚集、旅游接待為導(dǎo)向。提升特色旅游小鎮(zhèn)的綜合配套服務(wù)能力，打造宜游宜業(yè)宜居宜養(yǎng)的生態(tài)環(huán)境，營造便捷高效的營商環(huán)境，構(gòu)建“產(chǎn)城人文”一體化的城鎮(zhèn)。

4 結(jié)語

總而言之，旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展的作用越來越重要。旅游地產(chǎn)促進傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展的同時，還會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟增長。目前，我國旅游地產(chǎn)發(fā)展過程中仍存在諸多問題，如旅游地產(chǎn)政策不完善、經(jīng)營模式單一、旅游地產(chǎn)資源大量浪費等。只有政府不斷完善監(jiān)管體系、創(chuàng)新經(jīng)營模式并合理利用資源，才能夠推動旅游地產(chǎn)的長久發(fā)展。