簡(jiǎn)述營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響

楊文華

摘要：為了適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，國(guó)家頒布了營(yíng)改增政策，對(duì)于各個(gè)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為例，介紹了營(yíng)改增對(duì)會(huì)計(jì)核算和納稅帶來(lái)的影響，并闡述了相應(yīng)的改進(jìn)對(duì)策，以供參考。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；納稅；改進(jìn)對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展中具有重要作用，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理更加規(guī)范化，在營(yíng)改增的影響下，會(huì)計(jì)核算方面存在一些不足。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，必須明確營(yíng)改增對(duì)會(huì)計(jì)核算和納稅帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，然后制定有效的措施，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。只有這樣，才能不斷提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。以下對(duì)此進(jìn)行深入探討。

一、營(yíng)改增概述

我國(guó)在2011年11月提出《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅方案》，并且開展試點(diǎn)工作，于2016年5月正式推行，其中就包括房地產(chǎn)企業(yè)[1]。營(yíng)改增的實(shí)施，避免了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征收的現(xiàn)象，在行業(yè)稅負(fù)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等方面，均具有重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)稅收體系中的主要稅收來(lái)源，但是投資周期長(zhǎng)、建設(shè)規(guī)模大，營(yíng)改增的實(shí)行會(huì)對(duì)企業(yè)稅務(wù)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。如何加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)資金科學(xué)分配，成為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅征稅范圍變?yōu)樵鲋刀惖脑龆惙秶?，此時(shí)企業(yè)的納稅身份、稅率、優(yōu)惠政策等均發(fā)生了改變。增值稅屬于價(jià)外稅，征收管理采取以票控稅的形式，而且只對(duì)部分增值額進(jìn)行納稅，因此會(huì)對(duì)稅收負(fù)擔(dān)、融資方法、發(fā)票管理、會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)報(bào)表等造成影響。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響

（一）積極影響

第一，激發(fā)地產(chǎn)購(gòu)買需求。實(shí)施營(yíng)改增后，企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)含有的增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)新建的辦公房、廠房、道路綠化等，都可以作為進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，從而加快行業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的改造，激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買需求，有利于去庫(kù)存化。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，通過向下家轉(zhuǎn)移稅負(fù)，能減輕自身的稅負(fù)壓力。

第二，避免重復(fù)征稅。營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間，可以避免重復(fù)征稅。因?yàn)樵鲋刀愒谡魇者^程中，依據(jù)是不同環(huán)節(jié)的增值額；營(yíng)業(yè)稅的增收依據(jù)則是銷售額。地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間，會(huì)涉及土地、建材等成本，其中材料成本已經(jīng)繳納了稅收，銷售期間再次繳納這部分稅負(fù)，就會(huì)造成重復(fù)征稅。營(yíng)改增的實(shí)施，有效解決了這一問題，只要按照各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)繳稅即可[2]。另外，抵扣能在材料成本、建安成本的增值稅發(fā)票中體現(xiàn)，因此避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象。

第三，有利于財(cái)務(wù)部門明確分工。營(yíng)改增的實(shí)施，有利于明確房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門、業(yè)務(wù)部門之間的職責(zé)分工。征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，發(fā)票單據(jù)由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行報(bào)銷，不需要對(duì)單據(jù)進(jìn)行審核歸類，不僅工作量大，而且存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。征收增值稅時(shí)，取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的支出才能抵扣，這就要求財(cái)務(wù)人員對(duì)普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票進(jìn)行審核歸類，提高票據(jù)的及時(shí)性、合規(guī)性，提高財(cái)務(wù)票據(jù)的管理水平。

（二）不利影響

第一，增加了實(shí)際稅負(fù)。一方面，營(yíng)改增前，計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，原營(yíng)業(yè)稅作為價(jià)內(nèi)稅會(huì)在所得稅中扣除；營(yíng)改增之后，增值稅屬于價(jià)外稅，不能在企業(yè)所得稅中扣除。另一方面，營(yíng)改增后房產(chǎn)企業(yè)的增值稅率為11%，雖然可以利用進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，但是要想獲得足夠的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，就要和納稅人合作，這就對(duì)合作公司的選擇產(chǎn)生限制[3]。另外，房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中，一部分支出是無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票的，例如勞務(wù)費(fèi)。不能獲得足夠的進(jìn)項(xiàng)抵扣，再加上稅率升高，因此房產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)有所增加。

第二，影響財(cái)務(wù)報(bào)表。一方面，實(shí)施營(yíng)改增之前，不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)款，會(huì)全部計(jì)算在固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值中；營(yíng)改增之后，這部分價(jià)款要價(jià)稅分離，其中增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，因此固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值降低了。如此一來(lái)，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率提高，不利于正常的融資活動(dòng)。另一方面，在利潤(rùn)表中價(jià)外稅是增值稅的特點(diǎn)之一，在營(yíng)業(yè)收入中要刨除增值稅，從而降低企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。如此一來(lái)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間產(chǎn)生的人工、材料成本，無(wú)法獲得增值稅發(fā)票，增加了稅負(fù)成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的改進(jìn)對(duì)策

（一）加強(qiáng)票據(jù)管理

增值稅在征收過程中，計(jì)稅依據(jù)是增值額，而銷項(xiàng)稅發(fā)票、進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票抵扣，是增值額計(jì)稅的關(guān)鍵要素?；诖吮尘跋?，增值稅征收期間，必須要加強(qiáng)票據(jù)管理。具體措施如下：第一，房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中，價(jià)格相同的條件下，應(yīng)該減少和非一般納稅人的合作，優(yōu)先選擇和外包企業(yè)合作。第二，獲得增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)該控制時(shí)間，防止出現(xiàn)延期申報(bào)的現(xiàn)象，避免流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)。第三，房產(chǎn)企業(yè)要基于當(dāng)前的會(huì)計(jì)核算和納稅工作，分析營(yíng)改增帶來(lái)的影響，開展稅務(wù)籌劃工作，尤其是成本稅務(wù)籌劃[4]。一方面，工程項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)、成本資金耗用大，經(jīng)營(yíng)過程中要加強(qiáng)溝通交流，了解最新的優(yōu)惠政策。另一方面，在開發(fā)項(xiàng)目成本中進(jìn)行期間分?jǐn)?，如此產(chǎn)生的稅負(fù)會(huì)低于一次性核算產(chǎn)生的稅負(fù)。第四，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅是在多個(gè)項(xiàng)目流轉(zhuǎn)后形成的，企業(yè)應(yīng)該對(duì)稅務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究。

（二）獲得政策支持

房產(chǎn)企業(yè)要樹立前瞻性的目光，關(guān)注稅收政策的變化，爭(zhēng)取得到優(yōu)惠政策的支持。第一，明確企業(yè)適用的稅收優(yōu)惠政策。通過全面審查，保證優(yōu)惠政策能夠繼續(xù)使用。針對(duì)營(yíng)業(yè)稅、增值稅相關(guān)的稅收政策進(jìn)行整理，動(dòng)態(tài)關(guān)注政策的變化，避免形成政策性風(fēng)險(xiǎn)。第二，明確老項(xiàng)目適用的過渡性政策。我國(guó)財(cái)政部門頒布了《營(yíng)改增試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，其中包含房地產(chǎn)企業(yè)的過渡性政策，是老項(xiàng)目稅收管理工作的依據(jù)。第三，爭(zhēng)取獲得過渡性扶持政策。營(yíng)改增期間企業(yè)可能面臨一些困難，政府為了改善這一情況，就會(huì)出臺(tái)一些政策，提出過渡性的政策扶持，例如對(duì)發(fā)展困難的企業(yè)提供資金支持。營(yíng)改增實(shí)施期間，房產(chǎn)企業(yè)如果面臨經(jīng)營(yíng)困難的局面，可以申請(qǐng)過渡性稅收政策，通過地方政府的財(cái)政支持，緩解資金壓力，助力企業(yè)渡過難關(guān)。

（三）調(diào)整營(yíng)銷策略endprint

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)改增既實(shí)現(xiàn)了減稅效果，又帶來(lái)了發(fā)展壓力。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)該科學(xué)分析稅收政策的變化，對(duì)營(yíng)改增進(jìn)行全面了解；然后找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，對(duì)營(yíng)銷策略進(jìn)行調(diào)整，通過靈活規(guī)避稅負(fù)，來(lái)享受營(yíng)改增帶來(lái)的有利影響。具體來(lái)說，營(yíng)銷策略的調(diào)整如下：一是提高辦公類物業(yè)的銷售價(jià)格，新項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅率是11%，企業(yè)為了轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，可以在該標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)適當(dāng)提高銷售價(jià)格。二是營(yíng)銷人員勞務(wù)派遣，因?yàn)閱T工工資不能抵扣進(jìn)項(xiàng)，但勞務(wù)派遣公司的發(fā)票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)。三是在合同中明確規(guī)定廣告制作和發(fā)布費(fèi)用，一般選擇17%的稅率。

（四）提升人員素質(zhì)

財(cái)務(wù)人員是會(huì)計(jì)核算和納稅工作的主體，專業(yè)技能和素質(zhì)高低直接影響稅務(wù)籌劃結(jié)果。其一，票據(jù)管理工作是業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門共同負(fù)責(zé)，兩者應(yīng)該相互協(xié)調(diào)、互幫互助[5]。為了提高工作人員的納稅意識(shí)，應(yīng)該定期開展培訓(xùn)工作，大力宣傳營(yíng)改增政策，以及對(duì)會(huì)計(jì)核算、納稅帶來(lái)的影響。其二，營(yíng)改增實(shí)施期間，企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表會(huì)有所改變，增值稅的計(jì)算要求賬務(wù)更加精確、細(xì)化，對(duì)各個(gè)賬目進(jìn)行完整記錄；對(duì)于增值稅抵扣問題，應(yīng)該及時(shí)申報(bào)。其三，企業(yè)要重視對(duì)老員工的培養(yǎng)，首先是學(xué)會(huì)使用現(xiàn)代信息設(shè)備，改變傳統(tǒng)的做賬、稅務(wù)申報(bào)工作模式；其次要制定以老帶新制度，在工作交接過程中，保證數(shù)據(jù)信息的完整性；最后要成分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的作用，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息共享，同時(shí)加強(qiáng)安全控制。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響有利有弊，益處是激發(fā)地產(chǎn)購(gòu)買需求、避免重復(fù)征稅、有利于財(cái)務(wù)部門明確分工；弊端是增加了實(shí)際稅負(fù)、影響財(cái)務(wù)報(bào)表。對(duì)此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)票據(jù)管理、獲得政策支持、調(diào)整營(yíng)銷策略、提升人員素質(zhì)，促進(jìn)會(huì)計(jì)核算水平的提升，做好納稅工作，推動(dòng)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉力萍."營(yíng)改增"對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響分析[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)，2017，（14）：245.

[2]陳玲.基于"營(yíng)改增"體系下的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅分析[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)，2016，（20）：183.

[3]高苑.淺議"營(yíng)改增"對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及對(duì)策[J].價(jià)值工程，2017，（11）：63-65.

[4]劉彩玲.“營(yíng)改增”后施工企業(yè)財(cái)稅工作關(guān)鍵環(huán)節(jié)的考慮[J].科技與創(chuàng)新，2015，（2）：14-15.

[5]沈琪.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響分析[J].會(huì)計(jì)師，2016，（22）：28-29.

（作者單位：浙江恒生實(shí)業(yè)有限公司）endprint