文/宋喬松 安徽省舒城縣房地產管理局 安徽舒城 231300

住宅專項維修基金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金,它是建筑物的“養(yǎng)老保險”。當前,維修資金由于制度的弊端和政策的缺失,在具體的管理使用中暴露出大量的問題和缺陷。

1、住房維修基金的概述

住房維修基金(房屋維修基金)實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金,用于物業(yè)共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目,不得挪作他用。房屋轉讓時,專用基金實行“錢隨房走”的原則,賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人,可以說與“養(yǎng)老金”有異曲同工之妙。我國法律對此也有相關規(guī)定,住房維修基金是涵蓋物業(yè)區(qū)域范圍內全體住戶公共財產的一種專項基金,能夠保障物業(yè)范圍內房屋的安全使用,維持其性能并可以提高使用效能,確保共有財產的保值增值等都有極為的重要性。

2、住房專項維修基金管理使用中存在問題

2.1 住房專項維修基金繳存的不均衡、歸集嚴重缺口

目前我國法制建設的不健全,處罰措施和相關制度不完善 ,以至于住房維修基金拖欠現(xiàn)象在很多地方都很嚴重,如同一個小區(qū)或同一棟樓、同一個單元有的業(yè)主繳存了而有的業(yè)主沒繳存,還有些個別房產部門存在對與其有特殊關系的購房商戶降低收費標準、延期繳納或減免的問題。

2.2 住房維修基金申報難使用難

單個業(yè)主本身沒有管理和處置這使用筆錢的權利,使用時必須執(zhí)行住房專項維修資金的“雙2/3”標準。一個是專有部分占建筑物總面積2/3以上,一個是同意業(yè)主人數(shù)占總人數(shù)的2/3以上。“雙2/3"標準是法律法規(guī)的硬性規(guī)定。也是住房專項維修資金使用審批的“紅線”。而實際中,有很多小區(qū)沒有成立業(yè)上委員會,業(yè)主之間也互不相識,要把2/3的業(yè)主召集起來并不是一件容易的事。這問題已嚴重影響了商品房共享部位和設共享設施的維修。

2.3 住房專項維修資金被挪用

在住宅專項維修資金交納的起步階段,居民對維修資金沒有引起多大的關注,對資金的權屬及使用也沒有形成成熟的想法,居民的維權意識相對薄弱,造成開發(fā)商代收代繳住房維修基后,有時不將資金進行及時劃轉,將這筆資金被截留或者挪用。

2.4 住房維修基金監(jiān)管力度不夠

政府對物業(yè)服務市場的監(jiān)督管理重在維修基金使用和招投標管理,輕視市場監(jiān)管責任落實,雖然各級政府根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》頒布了大同小異的地方性《物業(yè)管理條例》,但大都缺少根據(jù)本地區(qū)物業(yè)管理存在問題有針對性的創(chuàng)新措施和手段。維修基金的申請撥付困難和招投標的形式主義現(xiàn)象,嚴重影響物業(yè)服務行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,特別對于企業(yè)或業(yè)主違反公約現(xiàn)象,沒有從法規(guī)和制度上實施監(jiān)管。

3、關于解決住房專項維修基金管理使用中存在問題的對策

3.1 加大宣傳力度,提升透明程度

對于住房維修基金國民弱化現(xiàn)象,建議房管部門加大宣傳力度,使業(yè)主關心住宅專項維修資金,關注資金的使用程序,加大參與力度,房管部門同時應加大對維修資金的管控力度,嚴格審批程序,確保業(yè)主的錢真正業(yè)主說了算,真正用于業(yè)主,保障業(yè)主的合法權益不受侵犯。

3.2 完善法律制度,強化管理措施

為有效解決住房維修基金在管理層面出現(xiàn)的繳納問題、管理問題、使用效率問題,加上現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)在整體性、配套性、協(xié)調性等方面比較差 , 甚至個別法規(guī)雜亂無章,沒有形成并建立起一個完善的法律法規(guī)體系,且各項規(guī)定之間有時存在互相沖突的情況。首先要完善相應的法律法規(guī)制度,優(yōu)化住房維修基金法律效應的同時,提升了其法律權威。對住房維修基金使用中可能出現(xiàn)的一系列問題,造成的所有損失,應有完備的法規(guī)予以約束和處罰,以保證其使用的規(guī)范性和合理性。

3.3 加強政府監(jiān)管并引入第三方監(jiān)督機構

現(xiàn)在的問題是,專項維修資金應該由誰管理更為適宜,更為實際,便于化解各種糾紛和矛盾。就目前而言政府監(jiān)管是必要的。如果離開政府監(jiān)管,就難以確保維修資金的正確使用,以及維修資金不被非法挪用和流失。因此,實行業(yè)主大會決策與政府主管部門監(jiān)管相結合的管理形式較為切合實際,易于化解維修基金使用過程中出現(xiàn)的各種糾紛和矛盾。引入第三方監(jiān)督機構是維修資金管理使用的一種發(fā)展趨勢。業(yè)主可以通過建筑安全評估機構、監(jiān)理機構、會計師事務所、律師事務所、物業(yè)管理咨詢公司等第三方機構的介入,共同參與、監(jiān)督維修資金的管理使用,將維修基金真正用在“刀刃”上,并做到價格合理、使用分攤合法,這樣才能加強基金的監(jiān)督管理工作,做到使用透明公開化。

3.4 制定住房專項維修基金續(xù)籌、補建辦法

確保住房專項維修資金的可持續(xù)性隨著住房使用年限增加,住房專項維修資金的使用將出現(xiàn)高峰。為確保住房專項維修資金的可持續(xù)性,各有關部門要盡快研究制定相關的法規(guī)政策。一是應盡快制定住房專項維修資金的續(xù)籌辦法；二是對未建立住房專項維修資金的住房,根據(jù)實際情況制定補建辦法；三是建立二手房交易的住房專項維修資金系統(tǒng),凡是二手房進行交易,專項維修基金實行“錢隨房走”的原則,房屋轉讓時,賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人。若原業(yè)主未繳存首次住房專項維修資金或者所繳存的住房專項維修資金余額不足規(guī)定標準的,由交易當事人協(xié)商足額繳存后,方能辦理住房所有權轉移登記。

有效管理住房維修基金,盡量最大限度發(fā)揮維修基金最初目的,讓人們更加了解維修基金存在的價值和好處,不僅有利于完善住房維修基金的管理模式,使基金更合理、有序的進行分配與使用,也有利于更好發(fā)揮住宅維修基金的作用，我們要在實際中存在的問題多加強交流、共享信息，從而達到取之于民、造福于民！