文/倪武英 綠城資產(chǎn)管理集團(tuán) 浙江杭州 310000

1、引言

近幾年隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力也逐漸增大。金融危機(jī)、宏觀調(diào)控等問(wèn)題對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了較大的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)頻繁，競(jìng)爭(zhēng)加劇。在此背景下，許多房企過(guò)于重視規(guī)模、營(yíng)銷(xiāo)策略及財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)等，忽略了成本管理工作的重要性，這對(duì)房企的品質(zhì)及性?xún)r(jià)比帶來(lái)了較大的影響，甚至嚴(yán)重阻礙了房企的穩(wěn)步發(fā)展。因此，不斷提升成本管理工作的效果和水平是現(xiàn)階段大多數(shù)房企的重要任務(wù)。

2、成本管理工作所包含的內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理貫穿著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，主要包括投拓階段的成本管理，決策階段的成本管理、設(shè)計(jì)階段的成本管理、招標(biāo)采購(gòu)管理、合同管理、營(yíng)造階段的成本管理以及結(jié)算管理等等。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作的效果和質(zhì)量將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終品質(zhì)和利潤(rùn)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管控和管理水平起著至關(guān)重要的作用。

3、成本管理存在的問(wèn)題與不足

（1）拓展階段：項(xiàng)目拓展階段成本管理的好壞直接影響著項(xiàng)目競(jìng)拍成功與否，同時(shí)也是后期項(xiàng)目決策和開(kāi)發(fā)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目拓展階段成本管理主要存在的問(wèn)題有強(qiáng)排方案不合理，設(shè)定指標(biāo)不經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)場(chǎng)勘察不仔細(xì)，不利因素預(yù)估不準(zhǔn)確，測(cè)算配置標(biāo)準(zhǔn)選擇不經(jīng)濟(jì)，存在高估冒算現(xiàn)象，選定標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)要求不符合等等。

（2）開(kāi)發(fā)決策階段：決策可以說(shuō)是貫穿整個(gè)項(xiàng)目的起始階段，雖然其自身產(chǎn)生的成本費(fèi)用很少，但其對(duì)成本管理的影響卻是至關(guān)重要的，決策的正確與否對(duì)該項(xiàng)目的最終經(jīng)濟(jì)效益起著非常重大的影響。開(kāi)發(fā)決策階段成本管理主要存在的問(wèn)題有可行性研究不充分、市場(chǎng)定位不明確、項(xiàng)目估算不精準(zhǔn)等等，如果在開(kāi)發(fā)決策階段成本管理出現(xiàn)問(wèn)題，可能對(duì)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益帶來(lái)?yè)p失。

（3）設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中的重要環(huán)節(jié)，建筑風(fēng)格的選擇、建筑方案的確定、建筑材料的應(yīng)用和選取以及建筑工藝等設(shè)計(jì)內(nèi)容都將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本起著決定性的作用?，F(xiàn)實(shí)情況是很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視對(duì)設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本控制，項(xiàng)目重視程度不夠、沒(méi)有明確責(zé)任、缺乏高水平的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、過(guò)分重視效果而未充分考慮施工工藝、材料選型、配品配件的成本因素、設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量低下等等，造成預(yù)算與實(shí)際投資差距過(guò)大，影響了企業(yè)的利潤(rùn)。

（4）開(kāi)發(fā)營(yíng)造階段：開(kāi)發(fā)營(yíng)造階段成本管理是項(xiàng)目周期中比較重要的一環(huán)，一些項(xiàng)目在招標(biāo)、采購(gòu)和施工階段監(jiān)督和檢查不足，招標(biāo)過(guò)程不規(guī)范、沒(méi)有形成有效的采購(gòu)模式、設(shè)計(jì)變更較隨意、簽證時(shí)效觀念不強(qiáng)、資金使用計(jì)劃性不足等等。

4、成本管理的對(duì)策分析

上文對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了闡釋和分析，要真正提高項(xiàng)目成本管理的效果和水平，必須要對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行深入的研究，并提出科學(xué)有效的解決對(duì)策。因此，下文將從房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展、開(kāi)發(fā)決策、設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目營(yíng)造四階段的成本管控提出一些建議和對(duì)策。

（1）投拓階段：在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的今天，項(xiàng)目拓展階段成本管理合理與否將直接影響著最終的競(jìng)拍，從而決定著房地產(chǎn)企業(yè)最終的規(guī)模和成敗。做好項(xiàng)目拓展階段的成本管理工作是我們每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必修課，其主要需做到充分勘察現(xiàn)場(chǎng)，利用一切或利用的資源充分了解項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的所有不利因素和利好，充分調(diào)研競(jìng)品的成本構(gòu)成情況，合理設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案，選定符合市場(chǎng)要求標(biāo)準(zhǔn)配置，不高估冒算，不少算漏算，做到強(qiáng)排方案盡量精準(zhǔn)詳細(xì)，產(chǎn)品配置符合市場(chǎng)需求，為后期項(xiàng)目決策和開(kāi)發(fā)夯實(shí)基礎(chǔ)。

（2）開(kāi)發(fā)決策階段：前期決策階段的項(xiàng)目成本控制對(duì)項(xiàng)目的最終成敗起著至關(guān)重要的作用，也是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的重中之重。在投資決策階段，要對(duì)項(xiàng)目是否可行進(jìn)行科學(xué)研究，對(duì)項(xiàng)目所在城市的未來(lái)發(fā)展情況，所屬區(qū)域周邊環(huán)境、預(yù)期項(xiàng)目的定位、項(xiàng)目業(yè)態(tài)及項(xiàng)目規(guī)模做好科學(xué)評(píng)估，以此作為決策階段的成本控制依據(jù)。

（3）設(shè)計(jì)階段：房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段直接決定了項(xiàng)目工程造價(jià)的70%至80%左右。在進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本設(shè)計(jì)過(guò)程中，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)首先要提高認(rèn)識(shí)和重視程度，認(rèn)真做好每一次的設(shè)計(jì)評(píng)審和會(huì)議記錄，嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定設(shè)計(jì)，同時(shí)多方案選擇最專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。對(duì)項(xiàng)目的主要指標(biāo)采用限額設(shè)計(jì)，除此之外，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)之間的溝通和聯(lián)系，及時(shí)進(jìn)行交流，從而實(shí)時(shí)掌握設(shè)計(jì)進(jìn)度，對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行集中探討和解決，確保設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)質(zhì)量可控。

（4）營(yíng)造階段：開(kāi)發(fā)營(yíng)造階段是項(xiàng)目成本形成的主要階段，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)歷時(shí)最長(zhǎng)，成本管理工作最為煩瑣的一個(gè)階段。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，首先要積極運(yùn)用戰(zhàn)略采購(gòu)縮短周期，其次對(duì)于參加招標(biāo)的供方要公平、公正、公開(kāi)，做到充分競(jìng)爭(zhēng)，擇優(yōu)選擇；在建設(shè)環(huán)節(jié)，施工方案要進(jìn)行嚴(yán)格的選擇并且對(duì)其進(jìn)行逐級(jí)審核，保證整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程的成本都得到了有效的監(jiān)督，對(duì)方案及施工圖紙?jiān)谠u(píng)審時(shí)充分論證其最優(yōu)性，做好各項(xiàng)成本優(yōu)化工作，避免隨意變更設(shè)計(jì)，加強(qiáng)簽證時(shí)效性，合理安排項(xiàng)目資金，統(tǒng)籌加強(qiáng)營(yíng)造階段的成本管理。

結(jié)語(yǔ)：

本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了深入的分析和研究，從而針對(duì)性地提出了一些科學(xué)可行的解決對(duì)策。然要真正提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作的效果和水平依然需要相關(guān)人員從實(shí)踐中去不斷總結(jié)，使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不斷增加，提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。