文/楊帆 寧夏回族自治區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心 寧夏銀川 750002

不動(dòng)產(chǎn)查封登記，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院或者其他有權(quán)機(jī)關(guān)的囑托，依照法定程序做出的以限制登記名義人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分為目的的登記。它一種限制性登記，防治已被查封的不動(dòng)產(chǎn)被權(quán)利人再行處分，以致妨害執(zhí)行或財(cái)產(chǎn)保全的效果?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確將查封登記列為不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型之一，更凸顯其重要性。

1、查封主體

囑托查封的主體應(yīng)當(dāng)為人民法院、人民檢察院或公安機(jī)關(guān)等國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)。為確保訴訟程序的順利進(jìn)行，司法機(jī)關(guān)實(shí)對(duì)與案件相關(guān)的財(cái)物或場(chǎng)所進(jìn)行封存、控制的措施。法院查封的適用范圍最廣，民事訴訟、行政訴訟、刑事訴訟都可適用，檢察院和公安機(jī)關(guān)的查封發(fā)生在刑事訴訟的偵查階段。查封的目的無(wú)外乎以下兩個(gè)：一是證據(jù)保全，防止證據(jù)損毀、滅失或難以取得；二是財(cái)產(chǎn)保全，保證將來(lái)判決得以執(zhí)行。

公安部《關(guān)于公安機(jī)關(guān)在辦理刑事案件中可否查封凍結(jié)不動(dòng)產(chǎn)或投資權(quán)益問(wèn)題的批復(fù)》（公復(fù)字[2001]17號(hào)）中認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑事訴訟法》第114條和最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部、國(guó)家安全部、全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)《關(guān)于刑事訴訟法實(shí)施中若干問(wèn)題的規(guī)定》第48條的規(guī)定，公安機(jī)關(guān)在辦理刑事案件中有權(quán)依法查封、凍結(jié)犯罪嫌疑人以違法所得購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)、獲取的投資權(quán)益或股權(quán)。所以，公安機(jī)關(guān)也是可以作為查封登記的主體來(lái)申請(qǐng)查封登記的。

2、查封登記的審查要點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)接收囑托文件后，應(yīng)當(dāng)要求送達(dá)人簽名，并查看囑托機(jī)關(guān)送達(dá)人的工作證和執(zhí)行公務(wù)的證明文件，并與囑托查封單位進(jìn)行核實(shí)。囑托文件所述查封事項(xiàng)是否清晰，是否已注明被查封的不動(dòng)產(chǎn)的坐落名稱(chēng)、權(quán)利人及有效的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)號(hào)。被查封不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否一致。

3、查封登記的期限

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條第一款規(guī)定“人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款及其他資金的期限不得超過(guò)六個(gè)月，查封、扣押動(dòng)產(chǎn)的期限不得超過(guò)一年，查封不動(dòng)產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限不得超過(guò)二年。法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！?/p>

最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了法發(fā)[2004]5號(hào)文件，即《關(guān)于人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》規(guī)定：人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過(guò)二年。期限屆滿(mǎn)可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，續(xù)封的期限不得超過(guò)一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過(guò)一年。查封期限屆滿(mǎn)，人民法院末辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第四百八十七條第一款規(guī)定“人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款的期限不得超過(guò)一年，查封、扣押動(dòng)產(chǎn)的期限不得超過(guò)兩年，查封不動(dòng)產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限不得超過(guò)三年。申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)延長(zhǎng)期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)在查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿(mǎn)前辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)，續(xù)行期限不得超過(guò)前款規(guī)定的期限?！?/p>

《公安機(jī)關(guān)辦理刑事案件適用查封、凍結(jié)措施有關(guān)規(guī)定》第七條規(guī)定“查封期限不得超過(guò)二年。期限屆滿(mǎn)可以續(xù)封一次，續(xù)封應(yīng)當(dāng)經(jīng)做出原查封決定的縣級(jí)以上公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，在期限屆滿(mǎn)前五日以?xún)?nèi)重新制作查封決定書(shū)和協(xié)助查封通知書(shū)，送交有關(guān)部門(mén)協(xié)助辦理，續(xù)封期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。案件重大復(fù)雜，確需再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)設(shè)區(qū)的市一級(jí)以上公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，在期限屆滿(mǎn)前五日以?xún)?nèi)重新制作查封決定書(shū)和協(xié)助查封通知書(shū)，且每次再續(xù)封的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。查封期限屆滿(mǎn)，未辦理續(xù)封手續(xù)的，查封自動(dòng)解除。公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將續(xù)封決定告知有關(guān)當(dāng)事人?！?/p>

從上述四個(gè)規(guī)定中，可以看出，查封期限以前是最長(zhǎng)兩年，2015年2月4日起是三年，到期前可以進(jìn)行續(xù)封。從法發(fā)[2004]5號(hào)文件可以看出，到期不續(xù)封的，查封自動(dòng)失效，無(wú)需查封機(jī)構(gòu)出具證明。目前實(shí)踐中存在爭(zhēng)議的是，2015年2月4日前查封的，如果未注明查封截止日期的，應(yīng)適用兩年還是三年的期限。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十二條規(guī)定“查封期間，人民法院解除查封的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)注銷(xiāo)查封登記。不動(dòng)產(chǎn)查封期限屆滿(mǎn)，人民法院未續(xù)封的，查封登記失效。”在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，是否可以在不與查封機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通的前提下對(duì)查封期限屆滿(mǎn)但未續(xù)封的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行解封，這是大部分登記機(jī)構(gòu)比較擔(dān)心的問(wèn)題。本人認(rèn)為，可以對(duì)查封期限屆滿(mǎn)但未續(xù)封的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行解封，但從防控風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，兩年期滿(mǎn)以后，登記機(jī)構(gòu)不宜隨即自行解除查封，應(yīng)與執(zhí)行法院溝通明確以后做相應(yīng)處理或?qū)σ训狡诘牟榉膺M(jìn)行公告，以免產(chǎn)生賠償問(wèn)題。

4、存在查封登記可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的情形

（1）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記，依據(jù)《規(guī)范》9.1.4第4條第（1）項(xiàng)規(guī)定，存在土地之查封登記的，并不影響辦理土地及房屋的首次登記。

（2）抵押注銷(xiāo)登記，存在查封登記之不動(dòng)產(chǎn)，雖然禁止為處分登記，但因抵押權(quán)之滌除而所為登記申請(qǐng)，因其對(duì)于查封標(biāo)的利益并無(wú)損害，反而為查封標(biāo)的清除了權(quán)利負(fù)擔(dān)，此種無(wú)害化行為理應(yīng)予以提倡。故而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)理應(yīng)予以受理。實(shí)務(wù)中對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人與抵押權(quán)人不一致而申請(qǐng)抵押注銷(xiāo)的情形較為少見(jiàn)，登記機(jī)構(gòu)出于審慎性考慮，亦可以暫緩辦理，采取先向查封機(jī)構(gòu)發(fā)函告知申請(qǐng)事項(xiàng)之措施予以處理。

（3）補(bǔ)、換證登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記所有登記類(lèi)型中，補(bǔ)、換證業(yè)務(wù)并非具體之登記類(lèi)型，其僅作為一種輔助登記業(yè)務(wù)出現(xiàn)，其為滿(mǎn)足方便權(quán)利人重新獲取遺失及更換全新的權(quán)屬證書(shū)之需要。此種業(yè)務(wù)并無(wú)權(quán)利變動(dòng)，亦無(wú)自然狀況及登記簿任何記載之改變，唯一改變的可能僅為權(quán)屬證書(shū)之編號(hào)。故而此種登記申請(qǐng)，縱使所涉不動(dòng)產(chǎn)之上存在查封登記的，亦不影響申請(qǐng)人申請(qǐng)辦理。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理該類(lèi)補(bǔ)、換證登記時(shí)要慎重，補(bǔ)換證書(shū)后權(quán)屬證書(shū)的編號(hào)會(huì)發(fā)生變化，查封文書(shū)中記載的不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)號(hào)還是舊證書(shū)的編號(hào)，導(dǎo)致查封文書(shū)中記載的證書(shū)號(hào)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載的證書(shū)號(hào)不一致。