文/費曉寧 中山市宏豐房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司 廣東中山 528463

住宅房屋常見的漏水問題又多集中在衛(wèi)生間、屋面、外窗、外墻、地下室等高發(fā)區(qū)域。據(jù)國家統(tǒng)計局報告，2017年全國商品房銷售面積接近17億平方米，在這么大的建設(shè)規(guī)模下，住宅房屋的滲漏問題絕不是一個小問題。在這個嚴峻問題的背后，反映了住宅建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位和施工單位等建設(shè)市場主體在住宅市場快速發(fā)展下，對工程項目管理的缺位。然而，房屋滲漏問題的解決最終還是要靠市場主體的協(xié)作配合，通過提升強化工程項目的管控能力，積極探索運用新工藝新技術(shù)，來解決建筑質(zhì)量的頑疾。

下面，首先具體分析產(chǎn)生住宅房屋滲漏的原因，在分析原因的基礎(chǔ)上提出解決問題的措施，包括技術(shù)措施和管理措施。

1、住宅建筑滲漏多發(fā)的原因分析

1.1 在項目前期階段和實施階段管理失控，設(shè)計、采招等環(huán)節(jié)把控不嚴，留下隱患。

1.1.1 防水設(shè)計不專業(yè)，導致設(shè)防措施先天不足

設(shè)計階段，設(shè)計人員對防水設(shè)計不重視，對需設(shè)防部位未采用有針對性的措施，導致防水設(shè)計存在先天缺陷。有些設(shè)計人員缺乏相關(guān)知識和設(shè)計經(jīng)驗 ，對防水材料的性能、適用范圍、使用條件等不甚了解 ，不能根據(jù)不同的建筑標準、使用功能、氣候條件等采取不同的防水措施和選擇不同的防水材料，最終引起滲漏。

如在我國沿海地區(qū)，夏秋季節(jié)，臺風期間風大雨急持續(xù)時間長，需對房屋外墻采取抗裂和防滲漏的措施。通常的做法是在外墻墻體不同材料交接處掛設(shè)鋼絲網(wǎng)，對采用加氣混凝土砌塊的墻體滿掛鋼絲網(wǎng)，抹灰砂漿要采用聚合物水泥砂漿和防水砂漿。若不采用這些針對性的措施，臺風期間外墻滲漏是肯定的。再如，房屋結(jié)構(gòu)過于復雜，薄弱環(huán)節(jié)多，滲漏的隱患也多。

1.1.2 項目防水工程招采管理工作不規(guī)范，混亂

當下很多項目在防水工程這塊的招投標管理上很是混亂，內(nèi)部指定、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象嚴重。一些無資質(zhì)、缺乏專業(yè)技術(shù)人員和經(jīng)驗的施工隊伍承擔了這項專業(yè)性極強的工作，最后的結(jié)果，項目出現(xiàn)滲漏問題也就不足為怪了。

1.1.3 工序交接、驗收等管理環(huán)節(jié)缺失

施工時工人不按照工序要求進行施工作業(yè)，圖方便、省事，偷工減料，施工單位又缺乏管控，建設(shè)和監(jiān)理單位也缺乏監(jiān)督，整個施工及驗收環(huán)節(jié)缺失。如在防水要求的墻板上隨意開洞、埋管，但又不精心進行防水修補處理導致滲漏。

1.2 技術(shù)規(guī)范缺失，在質(zhì)量問題出現(xiàn)的多發(fā)部位沒有針對性的解決措施。

一些建筑材料因其自身的物理力學性質(zhì)相差較大，其交接部位防滲漏措施不當也極易出現(xiàn)滲漏問題。如鋁合金窗與墻體交接處。兩種材料的性質(zhì)相差較大，如設(shè)防措施不當，由于溫度變化使交接界面之間產(chǎn)生縫隙，導致滲漏。

1.3 合同管理上的缺失

施工承包合同不嚴謹、不全面，對出現(xiàn)質(zhì)量問題后的責任承擔約定模糊或未約定，導致責任不明，合同效力減弱，推諉扯皮現(xiàn)象時有發(fā)生，質(zhì)量問題難以杜絕。如在有些項目中，門窗工程是由建設(shè)單位單獨發(fā)包給專業(yè)門窗承包商的，若在雙方的合同中對外窗與外墻交接界面的防滲漏責任約定不清晰，極易出現(xiàn)滲漏問題，且事后還會相互推卸責任。對管理者來說，不易判定責任歸屬，無形之中也增大了管理的難度。

2、解決問題的技術(shù)和管理措施

2.1 強化設(shè)計管理，確保施工工藝和材料遴選的合理性

2.1.1 提高設(shè)計水平和設(shè)計者責任心，強化設(shè)計選材能力

設(shè)計人員必須掌握防水技術(shù)、材料性能及規(guī)范要求 ，依據(jù)工程性質(zhì) 、重要程度 、使用功能以及耐用年限，確定防水等級，同時應根據(jù)工程特點 、地區(qū)、自然條件等要求進行設(shè)防。

2.1.2 落實圖紙會審制度，確保防水設(shè)計的合理性

確保施工圖防滲漏設(shè)計合理、無缺陷。設(shè)計人員要對施工人員提出的不明確、不合理的設(shè)計方案，要及時給予解決。同時，承接項目防水業(yè)務(wù)的施工單位，要按設(shè)計要求對細部及構(gòu)造進行深化設(shè)計，并編制防水工程專項施工方案，報施工總承包單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位審核。施工方案不得擅自改變原設(shè)計。

2.2 嚴格執(zhí)行工程招采管理制度，杜絕權(quán)力尋租

2.2.1 采用公開招標，禁止轉(zhuǎn)包

通過公開化招標和禁止轉(zhuǎn)包等制度，就能大大限制一些項目管理人員利用權(quán)力尋租，進而降低因此引發(fā)的房屋滲漏問題。項目的防水工程必須由有相應資質(zhì)的專業(yè)施工單位施工，且在施工合同應明確質(zhì)量標準，確保防水工程的質(zhì)量。

2.2.2 采用甲供或甲指乙供的方式保證材料質(zhì)量

為確保防水材料的質(zhì)量，開發(fā)商也可以自行采購防水材料，然后施工外包。如龍湖等房企的一些項目就是采用的此種模式。其好處有二，一是開發(fā)商能掌控材料的質(zhì)量，杜絕了因材料質(zhì)量導致滲漏水問題；二是施工單位由總包進行招標并負責管理而不是開發(fā)商，這樣做能降低因管理對接不暢導致的施工質(zhì)量風險。

2.2.3 建立材料樣板庫，嚴把標準關(guān)

把好材料入口關(guān)。為保證防水工程質(zhì)量，根據(jù)招投標文件明確的材料品牌和規(guī)格，在施工現(xiàn)場設(shè)立材料樣板庫，對進場材料逐批驗收，必要時取樣送檢。項目監(jiān)理機構(gòu)應認真地履行職責，將不合格材料拒之于門外。

2.3 建立樣板引路制度，讓技術(shù)交底和培訓更加通俗易懂

因地產(chǎn)建筑行業(yè)的快速發(fā)展，很多缺乏工作經(jīng)驗的人進入了施工現(xiàn)場，而開發(fā)商管理人員的素質(zhì)和水平也參差不齊。這些原因也構(gòu)成了房屋滲漏的一大根源。這些施工人員年齡偏大，文化水平較低，一般的以口頭、文字等方式對施工人員進行技術(shù)交底，很難達到理想效果。所以，以樣板這種直觀的形式進行技術(shù)交底和施工培訓，反而起到意想不到效果。

2.4 恪守工序管理及驗收制度，通過對質(zhì)量控制點的嚴格控制，消滅質(zhì)量隱患

住宅建造施工過程中容易出現(xiàn)質(zhì)量隱患并給后期業(yè)主收樓投訴較多問題需重點關(guān)注的地方需要嚴格控制，在相關(guān)工序完工以后，必須做全數(shù)檢查驗收后方能進行下一道工序，業(yè)內(nèi)稱之為質(zhì)量停止點的檢查驗收。涉及到與防滲漏有關(guān)的分項工程有：（1）地下室，包括外側(cè)壁防水、后澆帶留設(shè)及處理、地下室頂板防水細部處理等；（2）主體，包括外墻砌筑灌縫、頂磚的砌筑、外墻螺桿和拉桿洞的處理等；（3）外窗邊洞口，包括窗洞塞縫、臨時支撐的清理、防水細部處理等；（4）衛(wèi)生間沉箱和屋面，包括防水基層、防水層、保護層及細部處理等；（5）飄板，包括根部砼反坎、結(jié)構(gòu)坡度等內(nèi)容；（6）外墻淋水試驗。這些重要的分項工程除了嚴格履行“三檢制”外，某些企業(yè)規(guī)定需另行向更高級職能管理部門申報，接受不定期抽檢。事實證明，對于關(guān)鍵部位采取更嚴格的管理措施，十分必要。

3、積極嘗試新的工藝、技術(shù)、材料，彌補管理不足的缺憾

對于房企來說，除了完善管理制度，降低因人為因素導致的房屋漏水外。還應積極嘗試新工藝、新技術(shù)、新材料。

3.1 防水施工工藝的革新，能大幅改善房屋的防滲漏能力

在現(xiàn)有的防水材料和技術(shù)水平下，施工工藝的革新是提升房屋防水能力見效最快的一種方式。如以下幾種，

3.1.1 一次成型止水節(jié)工藝

有關(guān)機構(gòu)經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，住宅衛(wèi)生間和廚房滲漏問題很多其實是出現(xiàn)在立管根部。而新的一次成型止水節(jié)工藝，則是讓止水節(jié)直接安裝在建筑模板上，并與現(xiàn)澆板面一次澆搗成形。這樣，止水節(jié)周圍的混凝土為均勻的一體，不易出現(xiàn)開裂的現(xiàn)象。這種工藝改變了傳統(tǒng)穿樓板管道安裝中采用預留孔洞的方法，避免了因預留孔洞在安裝中由于修補洞口不密實、材料收縮等原因引起的滲漏。

3.1.2 后澆帶新工藝

因傳統(tǒng)后澆帶施工工藝的弊端原因，使得地下室滲水成了住宅項目滲漏的重災區(qū)。不過，通過工藝的革新就能大大有效改善這一通病，如設(shè)計一套新型后澆帶模板，并在后澆帶的兩側(cè)形成兩道凹槽，在凹槽內(nèi)放置遇水膨脹止水膠條。通過這種工藝，實際中后澆帶處滲漏的問題基本得到根治。

3.2 新技術(shù)的應用，能夠為住宅的防水性能帶來質(zhì)的提升

3.2.1 混凝土自愈合技術(shù)

在混凝土中加入一種特殊材料，從而讓混凝土更加智能。這種材料能夠讓混凝土遇水時生長出晶體，填充混凝土中的結(jié)構(gòu)縫隙，進而使得混凝土更加密不透水。大大強化了混凝土固化后的強度和防水性。

3.2.2 一次成型整體衛(wèi)浴技術(shù)

如碧桂園、綠地的一些精裝修項目已經(jīng)開始使用一體成型整體衛(wèi)浴。其最大的特點就是不需要做任何防水處理，其衛(wèi)生間（含浴室）在做地面時一次成型，避免傳統(tǒng)衛(wèi)生間因工序繁瑣操作不當導致的地面滲漏和墻體滲透等問題?？梢哉f整體浴室基本上解決傳統(tǒng)衛(wèi)生間滲漏。

3.3 通過材料的創(chuàng)新，提高住宅的整體的防水水平

防水材料是住宅防水工程的基礎(chǔ)和載體，那么一些防水材料的創(chuàng)新及應用，也就意味著住宅整體防水水平的提高。

3.3.1 泡沫混凝土

其是通過將發(fā)泡劑用機械方式充分發(fā)泡，并將其泡沫與水泥漿均勻混合，然后通過泵送系統(tǒng)進行現(xiàn)澆施工或模具成型，進而形成的一種含有大量封閉氣孔的新型輕質(zhì)材料。其不僅可以很好的解決防水層的防水問題，而且還有很好的保溫效果。

3.3.2 三元乙丙橡膠防水卷材

其是由高分子聚合物、硫化劑、促進劑等經(jīng)壓延或擠出工藝制成的一種高分子卷材。特點在于強度高、延伸率大，具有高彈性和極好的耐老化性能，而且正常使用壽命長。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的異軍突起容易使人們忽略住宅建筑中工程項目的質(zhì)量問題，尤其是本文所敘述的房屋滲漏水的質(zhì)量通病。在本文中，筆者從住宅建筑滲漏產(chǎn)生的原因著手進行分析，進而提出解決這些問題的措施，強調(diào)應先從產(chǎn)生問題的源頭開始加以控制，并加強在項目招投標和施工階段的過程控制。只有這樣，才能醫(yī)治建筑工程質(zhì)量頑疾，房地產(chǎn)業(yè)也才能健康持續(xù)發(fā)展，為人們提供優(yōu)質(zhì)的居住產(chǎn)品。

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