杜佳麗

(山西財經(jīng)大學公共管理學院，山西 太原 030000)

1 太原市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題

1.1 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展落后。太原市的商業(yè)房地產(chǎn)空置率是很高的，導致大量的房屋空置的原因有：房屋設計不合理，區(qū)位選址太偏離市中心，無人問津，而且開發(fā)商只是一味的開發(fā)，而不顧及實際的有效需求，并且肆意抬高房價等。

1.2 住房供給結構性矛盾突出。近些年來，盡管太原市政府采取了許多的調控政策來促進經(jīng)濟適用房的建設，但是仍有一些太原市本地的開發(fā)商偏重于建筑小別墅和大面積住房，因為小別墅和大面積住房的成本低利潤高，但是他們的這種一味追求利潤的行為造成了太原市住房供給結構與消費需求結構不匹配，住房價格與消費者可以承受的價格相矛盾等一系列的住房結構性矛盾。

1.3 租賃市場發(fā)展緩慢。太原市的經(jīng)濟發(fā)展相對于一線城市是比較落后的，城市化進程也比較緩慢，房屋的供給相對于城市人口比較充足，房價一直在上漲，租房是許多年輕人較好的選擇，但是由于許多方面的原因，太原市的租房市場并不是很繁榮，本地人的思想保守、政府對二級房屋市場的不關注及其政策未體現(xiàn)出優(yōu)惠，使得租賃房屋的雙方感覺不到有利可圖，弱化了二級房屋市場的調節(jié)力量，使得太原市的租房市場非常不樂觀。太原市房地產(chǎn)二級市場發(fā)展情況并不是想象中的那么好，缺少有效的監(jiān)督和保障，大多數(shù)購房者寧愿高價購房也不愿租房住，故使得太原市房地產(chǎn)業(yè)的租賃市場并不是很發(fā)達。

1.4 房屋建筑面積竣工率較低。雖然太原市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建筑面積逐年增加，但是太原市的房屋建筑完成竣工的效率很低。這是因為太原市房地產(chǎn)中小型企業(yè)占比居多，缺乏有效的監(jiān)管力度，所以其房屋建筑面積竣工率相對于一線城市是處于較低水平的。

1.5 農(nóng)用地轉為建筑用地的情況嚴重。太原市房地產(chǎn)業(yè)的逐漸擴大首先會占據(jù)更多的農(nóng)用地，使得農(nóng)業(yè)用地急劇減少。一些房地產(chǎn)商只看重自身的利益，而不考慮土地的可持續(xù)利用和太原市的整體規(guī)劃，一味的開發(fā)農(nóng)業(yè)用地來建筑房屋，使得農(nóng)民的耕地地減少，不僅損害了農(nóng)民的切身利益，也造成了許多土地的浪費，這樣就需要太原市政府在太原市城市規(guī)劃的指導下監(jiān)督開發(fā)商的行為。

2 太原市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策

2.1 促進商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。首先開發(fā)商開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)一定要根據(jù)城市發(fā)展的規(guī)劃來優(yōu)化商業(yè)房地產(chǎn)的地理位置，太原市商業(yè)房地產(chǎn)的建設一定要綜合性的考慮好每一個影響因素，例如本市的公司經(jīng)濟發(fā)展狀況以及商業(yè)用樓的需求狀況，不能一味的追求自身的利益而不考慮整體的利益盲目的建設商業(yè)樓，另外還要創(chuàng)新商品房的設計和管理來吸引更多的消費者；其次政府要提出更多鼓勵和優(yōu)惠政策，有效的降低商業(yè)房地產(chǎn)的空置率。

2.2 優(yōu)化住房供給結構。合理的住房結構才能夠正真的滿足消費者的需求，從而有效的優(yōu)化太原市的住房供給結構。優(yōu)化住房結構可以從以下幾個方面入手：第一，要從根源上調節(jié)土地資源的供給，合理分配商品住房、經(jīng)濟適用房、廉住房的用地；第二，開發(fā)商要按照規(guī)劃的要求建筑，樹立堅持以人為本的觀念，把廣大老百姓作為主的消費群體，多建造面向中低收入家庭的小戶型；第三，政府通過調控手段來加大經(jīng)濟適用房的供給，抑制開發(fā)商開發(fā)小別墅和大面積房產(chǎn)，可以適當制定一些優(yōu)惠政策，降低政府保障類住房的建設成本；第四，有效的制止炒房現(xiàn)象，可以通過改革建設制度，改革貸款制度，出臺不動產(chǎn)稅以及征收增值稅等手段來制止炒房；第五，有效的利用危房改造的機會來統(tǒng)一安置廉租房。

2.3 大力發(fā)展租賃市場。首先要完善太原市的住房二級市場、租賃市場，簡化出租房屋的入市手續(xù)，規(guī)范租售房屋的交易行為。太原市政府有關部門應制定合理的住房租賃價格和稅收標準，不僅可以更好地引導太原市市民去租售房屋，避免房屋的閑置，而且還會降低普通老百姓住房的壓力。其次將房地產(chǎn)中介服務企業(yè)引向規(guī)范化、網(wǎng)絡化、市場透明化和專業(yè)化的道路，創(chuàng)新利用現(xiàn)代網(wǎng)絡發(fā)達向更多的需求者在安全的可信的網(wǎng)絡平臺上展現(xiàn)出租房屋的方方面面，從而有效的促進租賃市場的發(fā)展。

2.4 對房地產(chǎn)開發(fā)商實施有效的監(jiān)管。為保證太原市房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在有效的時間內完成工作，從而為市民提供服務，政府專門設立一個專業(yè)性很強的部門來發(fā)揮監(jiān)管作用，制定一些相關的約束政策，對其開發(fā)過程進行全方位的監(jiān)督檢查，更好地規(guī)劃城市發(fā)展。

2.5 實施耕地保護制度。為了人類的可持續(xù)發(fā)展，政府必須嚴格的控制農(nóng)用地轉為建設用地及其他非農(nóng)用地，綜合運用法律、行政、經(jīng)濟、技術等手段和措施，對耕地的數(shù)量和質量進行的保護，劃定用地紅線。其數(shù)量保護措施包括：嚴格控制耕地轉為非耕地；國家實行占用耕地補償制度；國家實行基本農(nóng)田保護制度；推進土地開發(fā)、復墾、整理；質量保護措施包括：國家制定耕地質量保護措施，實施耕地環(huán)境保護。堅持“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，要珍惜每一塊土地，規(guī)劃好每一畝土地，管理好每一地區(qū)的土地，切實地保護農(nóng)業(yè)用地。合理的使用土地資源不僅僅要充分利用土地，而且要可持續(xù)的利用土地。

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