曹瑩

(西安工程大學，陜西 西安 710048)

1 前言

就目前的中國住宅市場來說，供應的整體結構和整個市場的消費結構匹配度還是不相適應的，這種結構也是不對稱的。在市場中七成以上是中高檔的住房，但是對于滿足大多數(shù)年輕人需求的低端的市場明顯的供不應求，微型公寓的數(shù)量還是明顯的偏小。

2 微型公寓的概念

據(jù)有關部門進行的統(tǒng)計，在我國的城市人口中，人均住房面積大概有30平，但是有些政府的目標到2020年的時候，要把人均住房面積提高到40平，這說明在實際上，會有很多需求量比較旺盛的小戶型上市，普通家庭對于這種小戶型有著更多的需求。

據(jù)有的研究機構進行統(tǒng)計，在中國兩億多城鎮(zhèn)家庭中，有超過兩千多萬家庭并沒有達到正常的住房標準，很多家庭都沒有獨立的衛(wèi)生間和廚房。但是在現(xiàn)在房價居高不下的情況下，都沒有能力去置換大的房子。尤其是在一線城市里，剛畢業(yè)的年輕人無法負擔這么高的房租，買房子會更加困難，這就影響了人才的集聚性。但是我們同樣可以換一種思路去思考，微型住宅是解決大城市住房矛盾的一把利器。據(jù)媒體的調查和統(tǒng)計，有超過五成以上的年輕人選擇接受微型公寓作為自己的租房選擇。

現(xiàn)今的城市人口越來越出現(xiàn)聚集化的趨勢，大城市房價飛漲，如何做到滿足城市的工作者的住房需求，是擺在當?shù)卣媲暗囊粋€重要的課題。筆者認為小型住宅和微型公寓會成為以后開發(fā)的主要模式，并將成為未來的住房發(fā)展的主要的趨勢。從經(jīng)濟意義上來說，微公寓是一種具有性價比比較高的、方便靈活的、能夠滿足用戶基本的需求的一種居住的模式。這種微型公寓使用的面積比較小，從設計上來說一般都沒有客廳，在組合形式上，可以是單體，也可以是幾個功能的組合。一般把微型公寓的功能設計為三部分：一部分是臥室，一部分是廚房，一部分是衛(wèi)生間。從使用形式來看，微型公寓一般會有一到兩人使用。

在西方社會，微型的住宅已經(jīng)成為了開發(fā)的新潮。在西方的一些地區(qū)，微型住宅的運動已經(jīng)開始展開，并逐漸得到發(fā)展。尤其是在美國金融危機以后，許多面積比較大的別墅無人問津，但是微型公寓卻在逐漸的走俏整個市場。微型公寓的面積一般在30平方以下，價格在四萬美元左右，特別受一些中產(chǎn)階級的喜愛。在美國的一些大城市，這些中產(chǎn)階級由于購買力的限制和工作的原因，追求獨立自主的微型公寓正好符合他們的精神向往，因此這種微型公寓在美國的白領中頗受歡迎。

這種流行的時尚應該值得中國的白領學習，尤其在一些一線城市里面，微型公寓的出現(xiàn)會鼓勵你將更多的時間投入到自己的工作和事業(yè)中去。我們中國應該努力尋找一種環(huán)境友好型的微型公寓，這在白領市場中應該能占據(jù)比較大的份額。中國最大的地產(chǎn)開發(fā)商萬科多次表示要開發(fā)15平方左右的微型住宅，這種微型住宅可以在有限的空間內將室內的設計與高科技進行結合，然后再利用一些社區(qū)的配套服務和公共的物業(yè)服務，來實現(xiàn)居住者整體的方便快捷的感受。這樣就會低收入人群提供了一條便捷的通道，這種住房解決方案能否最終形成，還有待于我們的觀察。

3 微型公寓在普及中遇到的問題

根據(jù)有關的研究顯示，微型公寓并不能夠有效的降低居住者的居住成本，生活空間也并不是原先設想的那般美好。對于未來的整體趨勢判斷的不確定性就是微型公寓現(xiàn)在面臨尷尬的處境。微型公寓項目在中國已經(jīng)有公司做了嘗試——榮豐地產(chǎn)推出的榮豐2008在不到五個月的時間內達到了九成的去化率，但是經(jīng)過進行住戶回訪，里面的居住者由于居住面積狹小、住戶的密度過大以及比較擁擠的公共設施，導致居民整體的滿意率不高，所以居民的居住品質也呈現(xiàn)下降的趨勢。

萬科以前也進行過嘗試，在廣東推出了小戶型的廉租項目萬匯樓，這個項目在2008年9月份推出，房屋的居住面積在30到50平方米之間，出租的價格遠遠低于周圍的公寓出租價格。

根據(jù)市場調研發(fā)現(xiàn)，無論是在樓市比較遇冷的時候還是銷售比較旺盛的時期，一些高端的產(chǎn)品比如豪宅和別墅價格卻沒有多大變化，但是依然有著很好的銷售量，這些豪宅和別墅并沒有參與到房地產(chǎn)公司的促銷活動中來。從銷售的狀況來看，高端住宅的銷售普遍要比普通住宅的銷售量要好。與此同時，微型公寓并非只是在銷售上遇到了障礙，而且在政策方面微型公寓也受到了國家政策方面的限制。根據(jù)最新生效的住宅設計規(guī)范中，一個最小套的住宅，包含衛(wèi)生間廚房和臥室最小的面積是22平方。同時微型公寓還面臨著廚房如何設計、陽臺如何進行規(guī)劃以及如何根據(jù)微型公寓的數(shù)量確定停車位的配比等等都遇到了一些設計上的問題，這種限制使得微型公寓這種形式在中國并不能夠大范圍的推廣開來。

現(xiàn)在市場上出現(xiàn)的低于22平方的微型住宅，基本上是商業(yè)用地為基礎修建的商業(yè)公寓，這種公寓在性質上屬于商業(yè)性質，但是商業(yè)公寓在首付以及貸款利率上都比一般的住宅要高，因此這也限制了一些買家的購買欲望，這也是不能夠在中國大范圍推廣微型公寓的一個原因。

4 結束語

微型公寓是中國住宅市場細分以后必然出現(xiàn)的一種趨勢，微信為代表了未來發(fā)展的方向，雖然現(xiàn)在在推廣中遇到了一些問題，但是相信微型公寓的未來還是很光明的。

[1] 于輝.微型公寓：小麻雀大作為[J].安家，2015，(2)：111.

[2] 蕭林.微型住宅主宰樓市未來[J].金融經(jīng)濟，2016，(7X)：114，116