宋慧芳

中國房地產(chǎn)去庫存，依然是目前政府經(jīng)濟(jì)工作的主線之一。

在2018年開年之際，南京、鄭州、蘭州等多個二線城市出臺人才引進(jìn)政策或者定向取消限購，引起市場對樓市政策的討論。再加上地產(chǎn)股近期表現(xiàn)不俗，引發(fā)大眾熱議，過去一年多來經(jīng)歷過史上最嚴(yán)調(diào)控政策的房地產(chǎn)市場是否要回暖？另一方面，自2017年10月來，全國就有近20個城市與地區(qū)發(fā)布了引進(jìn)人才的新政策，從手段而言，主要是兩個層面：戶籍制度變化以及限售限購政策的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。其中不乏針對人才的房地產(chǎn)松綁或激勵補(bǔ)貼措施，一些城市甚至把人才的定義放寬到大專。這些不約而同的相似動作引發(fā)了至今仍無答案的疑惑：新政到底是為了爭奪人才，還是借此名義松綁樓市調(diào)控？

1月23日，中共中央政治局委員、中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴在達(dá)沃斯論壇上做了“中國經(jīng)濟(jì)政策”的主旨發(fā)言。劉鶴表示，中國房地產(chǎn)去庫存，依然是目前政府經(jīng)濟(jì)工作的主線之一。作為中央高層最值得信賴的經(jīng)濟(jì)智囊，劉鶴的發(fā)言基本代表著未來中國經(jīng)濟(jì)政策及房地產(chǎn)政策的基本走向。

政策變化聚焦人才

僅在1月9日，就有3個大城市打響了人才落戶政策的新年第一槍。

天津市宣布對符合天津市引進(jìn)人才政策等有關(guān)條件的非戶籍人口實(shí)行“租房落戶”政策，對本人或直系親屬無名下合法住房的，可在長期租賃房屋所在社區(qū)落集體戶口；山東省青島市市委、市政府下發(fā)文件，將全面放開城鎮(zhèn)落戶限制，并將取消購房面積、就業(yè)年限、積分制等落戶條件；江蘇省南京市提出高層次人才在南京買房不僅不限購，而且將提供最高達(dá)300萬元的補(bǔ)貼，40歲以下的大學(xué)本科、研究生以上學(xué)歷可先落戶再就業(yè)，落戶后即可買房。

隨后，廣州也加入這一戰(zhàn)列，日前發(fā)布的《廣州市推動非戶籍人口在城市落戶的實(shí)施方案》放寬了對非戶籍人口的入戶要求，提出增加各區(qū)引進(jìn)人才落戶指標(biāo)，取消農(nóng)業(yè)、非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)劃分等。

對于限購城市而言，戶籍制度的變化變相改變購房資格，進(jìn)而對需求端產(chǎn)生影響。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)信息》雜志統(tǒng)計，合肥、西安、長沙等十一個大中城市都有類似政策出臺，基本上都是圍繞放寬人才落戶政策而進(jìn)行的調(diào)整。最早出臺的屬合肥，在2016年3月即有相關(guān)政策出臺，提出擴(kuò)大人才落戶政策范圍，而今年1月3日南京所出臺的新政被稱為典型代表。

人才政策如何影響購房需求？以南京為例，中信建投證券陳慎對其進(jìn)行分析，南京自2017年2月正式對落戶機(jī)制進(jìn)行調(diào)整：明確了直接落戶與積分落戶兩種方式的實(shí)施方法，同時叫停之前所實(shí)行的購房落戶政策。而2018年1月3日的新政在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)整落戶政策，帶來最大的變化有以下幾點(diǎn)：（1）進(jìn)一步放寬落戶門檻。針對本科學(xué)歷人才，年齡由“35周歲以下”放寬至“40歲以下”；（2）針對特定人群，由原先“就業(yè)作為落戶條件”變?yōu)椤奥鋺魞?yōu)先于就業(yè)”；（3）不分往屆和應(yīng)屆。

他表示，根據(jù)南京政府近年所公布的最新數(shù)據(jù)，至2015年底，南京擁有高層次人才22.96萬人，占人力資源總量比重為10.4%，全年“全省資助引進(jìn)的高層次人才”5101人。按照2017年2月所出臺的政策，引入人才落戶的概率十分大，新政對于引入人才落戶范圍的擴(kuò)大影響微乎其微，邊際改善主要在落戶時效上。同時，2017年南京商品住宅銷售面積在700余萬平方米，假設(shè)5000余名的新增引進(jìn)人才以人均80平米的購房需求量，總需求約40萬方，總需求占比約5%左右，由此可以看出，人才引進(jìn)的政策對需求是可以帶來增量改善，但是增量的規(guī)模還需觀察。

不過，陳慎也表示，新政有一條并未明確，即落戶是否與未來就業(yè)相掛鉤，如果沒有限制，則相當(dāng)于對所有符合要求的人才開放落戶政策，這將對限購有顯著影響。并且新政正式發(fā)布會就這一問題進(jìn)一步明確范圍。

目的到底為何？

蘭州1月5日下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，明確取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策，限購區(qū)域購房也不需要再提供社保證明和納稅證明。

沒有吸引人才的名義，直接取消限購，并且不像其他城市由市政府或人社局發(fā)布消息，蘭州市直接由住建局發(fā)布，外界認(rèn)為這是松綁樓市調(diào)控的深水炸彈。蘭州成為本輪調(diào)控首個直接釋放松綁信號的城市，安徽合肥則是曝出政府回復(fù)群眾咨詢問答稱“商品房應(yīng)由開發(fā)商自行定價，且2016年11月份之前出讓地塊不限價”，被解讀為限價放開。

兩個城市隨即否認(rèn)對調(diào)控松綁，蘭州稱，不提交社保和納稅證明不是取消限制，只是改進(jìn)了審核方式；合肥稱，仍將按照相關(guān)文件執(zhí)行商品房價格備案。不過，據(jù)接近蘭州市政府人士的消息確認(rèn)了放松限購的說法，并稱本次放松限購主要原因在于財政壓力，并表示去年蘭州市土地成交金額與2016年相比接近腰斬。

同樣受困于土地出讓金減少的還不僅是蘭州，根據(jù)中國指數(shù)研究院披露的數(shù)據(jù)，2017年，石家莊土地出讓金同比減少了42%，蘇州同比減少了36%，合肥同比減少了35%，廈門同比減少了14%，天津同比減少了12%，在全國70個城市土地出讓減幅最大的10個城市中，這些城市占據(jù)了6個席位。再加上2017年一二線城市銷售面積同比降幅分別為34%、30%，從季度數(shù)據(jù)來看，二線城市成交自2016年以來同比降幅逐季擴(kuò)大，2017年同比分別為-14%、-24%、-33%、-43%。銷售均價也在四季度出現(xiàn)明顯下降。

這樣的數(shù)據(jù)和適時出臺的政策難免令人產(chǎn)生聯(lián)想。不過到底是該從數(shù)據(jù)和新政透露出來的信號，還是從官方命名的文件和對外的澄清表態(tài)中來定性當(dāng)前新政的核心本質(zhì)，目前仍撲朔迷離。

“根據(jù)目前中國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)政策將逐漸由原來的‘一刀切，逐漸走向城市分化的基本特征，也就是所謂的‘分城施策階段。完全不需要去庫存的一線城市，未來的房地產(chǎn)政策肯定不會有變化，這其中主要包括北上廣深等四大一線城市。一線城市不僅不會放松，還有可能加碼。二線城市則可根據(jù)自身的房地產(chǎn)庫存情況，做出相應(yīng)的政策調(diào)整。此外，財政收入及地方債務(wù)負(fù)擔(dān)過重的城市，也可以適當(dāng)做房地產(chǎn)政策的調(diào)整。2017年年底八大二線城市以人才新政方式突破限購，就是一種因城施策的結(jié)果。而三四線城市，則由于庫存太大，房地產(chǎn)政策基本上會保持相對寬松的狀態(tài)。”劉鶴在達(dá)沃斯論壇上對當(dāng)前和未來的地產(chǎn)走勢解讀到。

“近期調(diào)整樓市政策的城市，基本上不屬于漲幅過快的一線和強(qiáng)二線城市。這些城市一方面依然面臨一定的去庫存與城鎮(zhèn)化壓力，另一方面也需要在城市競爭中留住高層次人才，所以，需要對原有政策進(jìn)行一定程度的完善。若對此過度解讀，認(rèn)為中國樓市調(diào)控基調(diào)改變或反反復(fù)復(fù)‘拉抽屜，則顯然是以偏概全的?！碧旖蜇斀?jīng)大學(xué)教授叢屹認(rèn)為。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時則認(rèn)為，人才引進(jìn)戰(zhàn)略是新型城鎮(zhèn)化下的特殊工作，類似政策本身沒有在購房方面有松綁的意向，主要是為了更好地吻合當(dāng)前市場的發(fā)展，尤其是新市民住房、生活等需求。無論是人才購房還是租房落戶，對于人口導(dǎo)入和購房、租房需求的釋放都有積極作用。

然而，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時卻直言，有部分城市人才引進(jìn)的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者。他認(rèn)為，這容易引起對市場的非理性判斷，地方的人才政策不該和房地產(chǎn)限購掛鉤，對于真正的人才更應(yīng)該提供直接的居住房源，單純地將人才推向市場也容易帶來房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定。endprint