穿越房?jī)r(jià)迷思

關(guān)于房?jī)r(jià)，即便是資深的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也感到莫測(cè)。在不斷飆漲的數(shù)字面前，相信很多人都希望能穿越到未來(lái)回望房?jī)r(jià)的走勢(shì)。這是個(gè)不可能的假設(shè)。本期專題是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研究，不奢望能解開(kāi)房?jī)r(jià)的迷思，只求能撥開(kāi)一點(diǎn)迷霧。

近20年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的速度令人唏噓。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國(guó)商品住宅平均價(jià)格由1998年的1854元/㎡上漲至2016年的7322元/㎡，年均上漲7.9%，共上漲了2.95倍。如果僅從全國(guó)商品住宅的平均價(jià)格去考量，房?jī)r(jià)的上漲似乎尚在合理范疇。但當(dāng)前熱點(diǎn)城市特別是一線城市的房?jī)r(jià)，無(wú)論是在絕對(duì)水平還是相對(duì)水平上都處于歷史高位。當(dāng)前深圳、北京、上海的房?jī)r(jià)已躋身國(guó)際高房?jī)r(jià)城市行列。三個(gè)城市高價(jià)區(qū)房?jī)r(jià)已超過(guò)韓國(guó)首爾，緊逼紐約曼哈頓。

如此異乎尋常的上漲速度，是不是潛伏著投機(jī)泡沫的非理性繁榮，推高房?jī)r(jià)的相關(guān)邏輯能否支撐房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲？房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)最重要的理由是，當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化率不高，隨著城鎮(zhèn)化率的提高，大量人口由農(nóng)村進(jìn)入城市，將推動(dòng)住房需求的增加，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。1985年至1990年，日本城鎮(zhèn)化率五年總共僅增加0.64%，但此階段房?jī)r(jià)卻節(jié)節(jié)攀升；而城鎮(zhèn)化率高達(dá)77.37%的1992年房?jī)r(jià)卻進(jìn)入了下跌時(shí)期。從日本的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)化率提高速度之間并沒(méi)有必然的正相關(guān)關(guān)系，這也說(shuō)明城鎮(zhèn)化率低也不足以支撐房?jī)r(jià)持續(xù)無(wú)上限上漲。

再有，就是人口集聚、財(cái)富集聚導(dǎo)致了一線城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期超高。有人口凈流入，就會(huì)有不斷新增的住房需求，房?jī)r(jià)就會(huì)隨之上漲。這看起來(lái)合乎邏輯。仍以日本為例，從1996年開(kāi)始東京人口持續(xù)正增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)卻連續(xù)下跌了近7年之久?？梢?jiàn)，人口凈流入并非房?jī)r(jià)只漲不跌的理由。而且，未來(lái)我國(guó)一線城市的人口流入將受到政策性限制。

綜上，城鎮(zhèn)化率的高低以及人口流入都不足以支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。并且，十九大提出的“加快建立多主體供給，多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房制度”，也為未來(lái)的住房市場(chǎng)明確了政策取向，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生直接或間接的影響。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的研究不僅要基于國(guó)際視野的比較，更要立足于建立我國(guó)現(xiàn)代住房制度的實(shí)際。endprint