閆愛香

摘要：十九大后，樓市長(zhǎng)效機(jī)制將漸進(jìn)出爐?！胺€(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)”仍是調(diào)控的重中之重。2018年樓市調(diào)控將繼續(xù)堅(jiān)持“目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”的原則。不管是因房?jī)r(jià)（絕對(duì)水平）未明顯下跌而導(dǎo)致的頑固市場(chǎng)預(yù)期（房?jī)r(jià)還會(huì)漲）。還是糧草充足的開發(fā)商沒有降價(jià)動(dòng)力。都將因調(diào)控慢火煲燙“散泡沫”而漸進(jìn)瓦解和解凍。因此，2018年樓市調(diào)控仍舊會(huì)起主導(dǎo)作用。不過在調(diào)控機(jī)制上更加科學(xué)。

關(guān)鍵詞：樓市調(diào)控：長(zhǎng)效機(jī)制：房?jī)r(jià)

一、背景：十九大后管理層對(duì)2018年樓市調(diào)控定調(diào)

前不久，在部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)上，樓市調(diào)控最攸關(guān)的三個(gè)部門— —住建部、國(guó)土部和央行，共同強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控“不喘氣、不歇腳”。從這次會(huì)議看，“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)”仍是調(diào)控的重中之重，并提出集合6方面措施的“組合拳”：既有政策穩(wěn)定、金融管控、土地供應(yīng)、優(yōu)化城市功能、規(guī)范市場(chǎng)秩序等。同時(shí)，會(huì)議還明確要按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，完善住房供給和保障體系，有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。新華社文章中，一方面明確了調(diào)控已進(jìn)入“深水區(qū)”，調(diào)控難度加大。但是，市場(chǎng)越是焦慮越要穩(wěn)定預(yù)期，市場(chǎng)越是瘋狂越要深化改革；另一方面，強(qiáng)調(diào)以“房子是用來住的”方向建立長(zhǎng)效機(jī)制，逐步擴(kuò)大對(duì)租賃住房的土地供給，著重滿足外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等城市“夾心層”和困難群眾的住房需求，進(jìn)一步縮小貧富差距，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。

二、2018年樓市長(zhǎng)效機(jī)制亟待“落地”

近日，中央政治局召開會(huì)議，研究并定調(diào)2018年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)和方向，總基調(diào)是“堅(jiān)持新發(fā)展理念，緊扣我國(guó)社會(huì)主要矛盾變化，按照高質(zhì)量發(fā)展的要求，堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線”。對(duì)于各界關(guān)注的房地產(chǎn)，則提出“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”，并明確這是2018年要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。值得注意的是，將長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)和住房制度改革并列，作為年度重點(diǎn)工作，在近年來經(jīng)濟(jì)專題的政治局會(huì)議上較為罕見。而且，相比2016年底政治局會(huì)議對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制“加快研究” 的表述，此次政治局會(huì)議提出“加快建設(shè)”，彰顯房地產(chǎn)調(diào)控亟待“由標(biāo)入本”。

不管是“預(yù)警函”式的調(diào)控機(jī)制，還是培育租賃市場(chǎng)、集體土地入市，都帶有長(zhǎng)效機(jī)制、供給側(cè)改革（針對(duì)新市民需求）色彩，甚至觸及土地財(cái)政。房地產(chǎn)管理正朝著短期調(diào)控為長(zhǎng)期改革創(chuàng)造“窗口期”.調(diào)控與改革共同發(fā)力的局面。這也證明，只要中央和地方齊心協(xié)力，采取切實(shí)有效的措施，制度改革肯“咬骨頭”，房地產(chǎn)能回到穩(wěn)定發(fā)展的軌道上。但是，2016年10月以來的調(diào)控，盡管力度、頻率空前，但購(gòu)房者預(yù)期并未改變，南京“萬(wàn)人搶房潮”，按揭貸款受限后，居民敢借期限短、成本高的消費(fèi)貸款加杠桿購(gòu)房，意味著房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期還很頑同。

作為樓市調(diào)控的重要主體，商業(yè)銀行的行為模式也未改觀。2017年以來，采取嚴(yán)格的規(guī)模和占比（不超過新增貸款30%）控制后，1—10月的中長(zhǎng)期貸款（主要是房貸）規(guī)模（4.57萬(wàn)億）比上年同期（4.69萬(wàn)億）有所下降，但居民總貸款卻增加1.03萬(wàn)億，短期消費(fèi)貸款暴增是主因。截止到2017年10月，居民短期貸款新增1.6萬(wàn)億，接近上年同期的3.5倍，占居民總貸款的26%，占比增加10個(gè)百分點(diǎn)。貸款規(guī)則明確指，消費(fèi)貸款是短期的，要采取“受托支付”投放（貸款由銀行直接支付給消費(fèi)產(chǎn)品賣家），但商業(yè)銀行不僅睜眼閉眼，還違規(guī)創(chuàng)新出周期長(zhǎng)的消費(fèi)貸款。

承擔(dān)調(diào)控主體責(zé)任的地方政府，其依賴樓市、土地財(cái)政的邏輯也未明顯改觀。首先，近期很多城市出現(xiàn)“一二手房?jī)r(jià)格倒掛”的情形，說明各地調(diào)控仍在需求端“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，甚至做數(shù)字文章，而不是通過加大土地和普通住房供應(yīng)，增加租賃供應(yīng)，盤活存量，增加公共服務(wù)等“供給側(cè)”改革，滿足新市民住房需求，獲得房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化同步推進(jìn)帶來的長(zhǎng)期紅利；其次，由于投入一產(chǎn)出不匹配，加上沖擊土地財(cái)政，地方?jīng)]有明顯的內(nèi)在激勵(lì)以培育租賃市場(chǎng)，很多地方將租賃項(xiàng)目作為政治任務(wù)開展，南國(guó)企（而不是社會(huì)資金）承接做樣板T程顯然不具有持續(xù)性。

三、 2018年調(diào)控將與長(zhǎng)效機(jī)制共舞

從政治局會(huì)議的表述，可明顯感到，2017年的調(diào)控達(dá)到一定目標(biāo)，但是調(diào)控成果并不牢固，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和沖動(dòng)還在。此次政治局會(huì)議明確提出了201 8年的“ 大攻堅(jiān)任務(wù)”，排在首位的是“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，要使宏觀杠桿率得到有效控制”。目前，不管是宏觀杠桿率（260%），或居民杠桿率（53%），都已到觸頂?shù)某潭取Ｍ瑫r(shí)，調(diào)控進(jìn)入深水期，也意味著長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)入攻堅(jiān)期。從改革既往經(jīng)驗(yàn)看，局面越是焦灼越要穩(wěn)定預(yù)期，市場(chǎng)越是瘋狂越要深化改革。2018年是“十九大”以后深化改革新時(shí)代的第一年，亟待在保持政策穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，調(diào)控從短效升級(jí)為長(zhǎng)效。

穩(wěn)定預(yù)期，建立長(zhǎng)效機(jī)制，重塑住房制度無(wú)疑是抓手和利器。唯有此，才能將各項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制制度化，不至于落入調(diào)控的范疇，不因樓市波動(dòng)而隨意調(diào)整；也才能彰顯決策層在樓市管理上“治本”的決心，給市場(chǎng)傳達(dá)此輪調(diào)控絕非過去十幾年調(diào)控的又一個(gè)輪同，而是調(diào)控與改革共同發(fā)力，并逐步讓位于改革的開始。

同時(shí)，樹立包容發(fā)展理念、構(gòu)建內(nèi)需社會(huì)、夯實(shí)消費(fèi)基礎(chǔ)作用等，必須要滿足包括新市民在內(nèi)的全體人民對(duì)美好生活的訴求。因此，作為最基本需求、公共產(chǎn)品屬性強(qiáng)的住房，理應(yīng)開啟新一輪的制度改革。新住房制度設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)是住房同歸居住和公共產(chǎn)品屬性，而不是居住和投資屬性；新住房制度要解決新市民（2.45億外來人口、2500萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生）的住房需求，而不再是戶籍人口、高收入階層的需求；住房供應(yīng)要以租為主、“租購(gòu)并舉”，而不是銷售一支獨(dú)大、租賃弱小的“二元分異”體系；土地和住房供應(yīng)多主體、多渠道，而不是政府單一壟斷；住房制度追求房地產(chǎn)與“住有所居”、新型城鎮(zhèn)化齊頭并進(jìn)，而不是基于經(jīng)濟(jì)和投資的房地產(chǎn)化。

綜上，盡管2018年長(zhǎng)效機(jī)制和住房制度改革將獲得明顯進(jìn)展，但“羅馬城不是一天建成的”，在左右樓市運(yùn)行的金融、財(cái)稅、上下政府關(guān)系、增長(zhǎng)模式等制度體系未明顯改變的情況下，長(zhǎng)效機(jī)制和住房制度建立過程中會(huì)遇到很多障礙，尚需漸進(jìn)推進(jìn)，發(fā)揮作用到位尚待時(shí)日。因此，2018年樓市調(diào)控仍舊會(huì)起主導(dǎo)作用，不過在調(diào)控機(jī)制上更加科學(xué)，比如預(yù)警函機(jī)制。當(dāng)然，2018年長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)也會(huì)獲得突破，房產(chǎn)稅進(jìn)入立法進(jìn)程，明確征收原則和時(shí)間表，再比如集體建設(shè)用地入市從試點(diǎn)轉(zhuǎn)向全面鋪開，這對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期來說是極大的“穩(wěn)定器”，調(diào)控與改革共同發(fā)力。