（大連財經(jīng)學院）

0 引言

旅游地產(chǎn)是指其依托于周邊豐富的旅游資源而建立起來的地產(chǎn)。隨著人們生活質(zhì)量的提高,旅游度假的活動方式已成為中國人休閑方式的主流。旅游地產(chǎn)作為旅游與房地產(chǎn)跨界結(jié)合的產(chǎn)物在中國發(fā)展得如火如荼。

1 我國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了如下幾個階段：20世紀90年代初為旅游地產(chǎn)萌芽階段，以海南等沿海地區(qū)的分時度假模式為代表，房地產(chǎn)建設(shè)較多，出現(xiàn)空房現(xiàn)象，供過于求。其最合理的利用方式就是將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為旅游物業(yè)，達到旅游和地產(chǎn)相結(jié)合的目的。21世紀初期以來為國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)均成為拉動我國內(nèi)需的兩個重要行業(yè)，將兩個行業(yè)結(jié)合在一起其發(fā)展勢頭十足。住宅消費從需求性趨向于舒適性且旅游需求更為多元化，使得旅游地產(chǎn)也從單一的某一地區(qū)的旅游地產(chǎn)以及普通酒店、主題公園轉(zhuǎn)為度假別墅、第二、第三居所等多元化并存的旅游地產(chǎn)。21世紀初期到2013年為旅游地產(chǎn)高速發(fā)展階段，旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展火熱，涉足旅游地產(chǎn)的公司超過兩百家，市場膨脹。2014年至今為我國旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，不良旅游地產(chǎn)項目逐漸被市場淘汰，市場逐漸回歸理性。

我國旅游地產(chǎn)經(jīng)歷了多年的發(fā)展逐漸形成了四種開發(fā)模式，包括度假房+旅游地產(chǎn)模式，例如萬達開發(fā)的云南西雙版納國際度假區(qū)等；休閑Mall模式，例如萬達名下的商場酒店電影院，使其形成一個獨具吸引力的區(qū)域性休閑消費中心等；養(yǎng)生地產(chǎn)模式。例如養(yǎng)生SPA會所和養(yǎng)生度假村等；文化產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合，在文化旅游地產(chǎn)中，文化不再是營銷的概念和手段，而是建筑精神和價值的核心。例如悅榕莊酒店、安縵酒店等。

現(xiàn)階段，我國旅游地產(chǎn)快速發(fā)展，呈現(xiàn)出以下特征：1）國內(nèi)旅游消費需求持續(xù)增加，旅游地產(chǎn)發(fā)展空間較大。人們生活水平不斷提高，生活質(zhì)量理念也有所提升，促進了旅游地產(chǎn)的發(fā)展以及購買需求。2）區(qū)域旅游地產(chǎn)發(fā)展差異大。從旅游地產(chǎn)市場角度來說，每個城市發(fā)展的水平不同。一線城市沿著地產(chǎn)路線發(fā)展，采取人造景區(qū)與景點等方式，配套住宅與酒店等的開發(fā)。二線城市沿著旅游路線，依托旅游資源，開展項目配置。

從當前旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來說，市場競爭力不斷提升，從品牌到服務(wù)等全方位競爭，推動著旅游地產(chǎn)朝向更為優(yōu)質(zhì)化的方向發(fā)展。近年來，國內(nèi)旅游地產(chǎn)進入轉(zhuǎn)型分化階段，大量的不良旅游地產(chǎn)項目逐漸被淘汰，使得行業(yè)市場逐步回歸理性，市場發(fā)展前景看好。不過旅游地產(chǎn)項目發(fā)展，還面臨著諸多因素的限制，需要做好統(tǒng)籌規(guī)劃，探索持續(xù)發(fā)展路徑。

2 未來發(fā)展前景分析

2.1 旅游地產(chǎn)需求巨大

未來隨著人們收入水平的提高，還有帶薪假期和法定節(jié)假日增多，人們對于旅游地產(chǎn)的認知和需求也大大增加。隨著旅游行業(yè)的發(fā)展，旅游地產(chǎn)也隨之水漲船高。多元化的旅游市場伴隨著多樣性的旅游地產(chǎn)。一方面國內(nèi)旅游已經(jīng)從小眾市場向大眾化轉(zhuǎn)變，尤其是在國民收入逐年增高的情況下，無論多少天的節(jié)假日，人們都會安排好或近或遠的行程。另一方面國外入境的游客數(shù)量也在逐年增長。所以未來旅游地產(chǎn)需要同時滿足國內(nèi)外游客的需求，但就現(xiàn)在的狀況來看，每逢節(jié)假日，旅游地產(chǎn)都處于一個爆滿的狀態(tài)，供不應(yīng)求。目前人們的旅游方式一般為觀光旅游型，活動內(nèi)容貧乏單一，隨著人們生活內(nèi)容的多樣化，同樣要求旅游內(nèi)容的多樣化，專題和特種形式的旅游日益增加，享受性和游樂性的旅游內(nèi)容會大大增強。今后人們的旅游方式由觀光型為主，發(fā)展到度假旅游，探險旅游，科學考察旅游，民俗旅游，生態(tài)旅游，體育旅游，保健康復旅游，文學旅游，美食家旅游等等百花齊放的局面。從未來發(fā)展角度來說，旅游地產(chǎn)項目要打造多元化產(chǎn)品。中國旅游的地產(chǎn)市場快速發(fā)展，呈現(xiàn)出多元化和綜合化發(fā)展趨勢。部分旅游地產(chǎn)已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)型，朝向主題式旅游地產(chǎn)項目發(fā)展，促進新型旅游模式發(fā)展，比如商務(wù)型和度假型，旅游地產(chǎn)的運作方式朝向多元化與綜合化方向發(fā)展。

2.2 旅游地產(chǎn)競爭加劇

據(jù)《2016-2017年中國旅游地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)報告》顯示，到2016年年底，旅游地產(chǎn)項目總計8918個，從數(shù)量增速角度來說，略有下降，不過實際完成投資額增加，達到 12997億元，創(chuàng)造歷史新高。在海南傳說效應(yīng)和重慶旅游地產(chǎn)爆發(fā)式增長現(xiàn)狀來說，在市場高供應(yīng)發(fā)展現(xiàn)狀下，旅游地產(chǎn)競爭力不斷提高，不良旅游地產(chǎn)項目將會逐漸被淘汰，未來旅游地產(chǎn)將更加細化。尤其是在以房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，例如萬科、萬達碧桂園、恒大等一批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商以及旅游企業(yè)，各路開發(fā)商均看好未來中國的旅游房地產(chǎn)市場，促使行業(yè)洗牌，市場開始分化。

2.3 開發(fā)商轉(zhuǎn)變運營模式

現(xiàn)在，旅游地產(chǎn)不僅僅成為一種旅游產(chǎn)品進入市場，它也成為一種成功的多產(chǎn)業(yè)融合方式進入發(fā)展領(lǐng)域，并承載著一定的城市功能。在經(jīng)濟迅速發(fā)展的時代，開發(fā)商要通過時代經(jīng)濟的背景轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式使其獲得更大的市場空間和機會，使旅游地產(chǎn)價值更大化。然而，現(xiàn)階段旅游地產(chǎn)有四大模式分別是：以依托自然資源為核心的發(fā)展模式、以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式、以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式和以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的發(fā)展模式。通過優(yōu)勝劣汰原則，在不久的將來還會衍生出不同的運營模式來應(yīng)對供不應(yīng)求的情況。

3 旅游地產(chǎn)發(fā)展策略

新時期下，旅游地產(chǎn)行業(yè)具有較大的發(fā)展空間，相關(guān)企業(yè)若想獲得不錯的發(fā)展機會，則需要積極改進。從旅游地產(chǎn)開發(fā)實踐角度來說，旅游地產(chǎn)項目建設(shè)為系統(tǒng)工程，不僅包括規(guī)劃定位與資源統(tǒng)籌，還包括產(chǎn)業(yè)整合和建設(shè)管理等，進而實現(xiàn)效益最大化[2]?；诖?，要注重項目前期導入，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，深度挖掘旅游文化價值?，F(xiàn)結(jié)合旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，提出發(fā)展建議：

3.1 完善法規(guī)，加強旅游地產(chǎn)管理

可以說，旅游地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，離不開政府的大力支持，旅游地產(chǎn)企業(yè)也需要加強管理力度。從發(fā)展的角度綜合考慮，政府部門要統(tǒng)籌全局，從本地區(qū)文化特色和旅游資源情況出發(fā)，制定符合本地區(qū)發(fā)展的旅游地產(chǎn)發(fā)展策略。為規(guī)范旅游地產(chǎn)行業(yè)，對于旅游線路以及旅游區(qū)環(huán)境等，要提出相應(yīng)的要求。加強對旅游地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督管理力度，在從業(yè)資格方面，做好嚴格把關(guān)，限制企業(yè)資格[3]。對于從事旅游地產(chǎn)的人員，要嚴格按照審查標準，做好相關(guān)考察。除此之外，要發(fā)揮資源優(yōu)勢，做好企業(yè)引導工作，避免企業(yè)盲目開發(fā)。環(huán)境是旅游地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要保障，因此需要做好環(huán)境保護工作。政府部門在發(fā)揮職能作用時，要充分利用現(xiàn)有的各類資源，比如信息技術(shù)，做好旅游區(qū)環(huán)境監(jiān)測工作，做好環(huán)境保護工作，避免造成環(huán)境問題。

3.2 優(yōu)化資源配置

旅游資源是旅游地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，也是企業(yè)和核心競爭力的重要體現(xiàn)。從內(nèi)容角度來說，旅游資源主要包括人文資源和生態(tài)資源。在消費資源前，需要做好自然資源評估工作，堅持開發(fā)和保護并重的原則，實現(xiàn)資源共享。節(jié)約土地資源，降低旅游地產(chǎn)開發(fā)成本，有序的進行開發(fā)。在開發(fā)的過程中，注重引導區(qū)域居民的參與，做好環(huán)境保護研究工作，不僅需要保護自然環(huán)境，還需要考慮到旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與相關(guān)設(shè)施對自然環(huán)境的影響，制定生態(tài)修復以及保護計劃[4]。

3.3 精準定位發(fā)展模式

對于旅游地產(chǎn)企業(yè)或者旅游城市來說，在進行開發(fā)時，為實現(xiàn)長遠發(fā)展，要精準定位發(fā)展模式。旅游地產(chǎn)為特殊的房地產(chǎn)行業(yè)，是以提供旅游度假服務(wù)為目的，依托旅游資源，開展的系列開發(fā)活動。旅游地產(chǎn)開發(fā)，和普通住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)等不同。在進行開發(fā)時，要合理選擇開發(fā)模式。

綜上所述，開發(fā)旅游地產(chǎn)，需要做好市場調(diào)查工作，從消費者需求角度出發(fā)，結(jié)合自身的資源情況，開發(fā)具有文化特色、服務(wù)特色的旅游地產(chǎn)服務(wù)項目，為消費者提供相應(yīng)的休閑度假服務(wù)，推動旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

3.4 全盤策劃，動態(tài)規(guī)劃

從旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來說，旅游地產(chǎn)開發(fā)的市場敏感性較弱，存在著嚴重的同質(zhì)化問題。由于前期策劃不完善，使得規(guī)劃實施難度大。為更好的適應(yīng)多元市場環(huán)境發(fā)展，開發(fā)旅游地產(chǎn)項目，要做好全盤策劃，進行動態(tài)規(guī)劃，有效協(xié)調(diào)政策和旅游地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，處理好開發(fā)商和居民之間的矛盾問題，實現(xiàn)資源利用最大化，保證公共利益分配的合理性與科學性。除此之外，要同城市整體發(fā)展相互協(xié)調(diào)，獲得更多的發(fā)展機遇，實現(xiàn)共贏。落實到具體，則需要從規(guī)劃設(shè)計層面，做好綜合分析，包括競爭對手和發(fā)展阻礙因素等[5]。

4 結(jié)束語

綜上所述，當前旅游地產(chǎn)發(fā)展受到各類因素的阻礙，包括內(nèi)部因素和外部因素。從發(fā)展前景角度來說，旅游消費的增長，使得旅游地產(chǎn)具有較大的發(fā)展空間?；诖耍瑸橥苿勇糜蔚禺a(chǎn)持續(xù)發(fā)展，需要做到全盤策劃，動態(tài)規(guī)劃，精準定位發(fā)展模式，實現(xiàn)資源利用最大化。

[1]李磊,王雅莉.我國旅游產(chǎn)業(yè)宏觀區(qū)位布局的空間統(tǒng)計分析[J].商業(yè)研究,2016,62(12):171-178.

[2]張廣海,高俊.我國旅游業(yè)供給側(cè)改革分析[J]. 經(jīng)濟與管理評論,2016(4):113-118.

[3]翁鋼民,李凌雁.我國旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展水平的空間錯位及演變分析[J].商業(yè)研究,2016,62(3):179-185.

[4]魏曉霞,任玫玫,尚旭陽.我國森林旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析與對策[J].林產(chǎn)工業(yè),2016,43(7):66-70.

[5]李天芳.基于產(chǎn)業(yè)耦合理論的我國生態(tài)農(nóng)業(yè)與生態(tài)旅游業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展研究[J].理論探討,2016,No.190(3):78-82.