我國房地產(chǎn)業(yè)以上世紀80年代為開端，經(jīng)過近30余年的變革、進化和發(fā)展，房地產(chǎn)及上下游相關行業(yè)對中國GDP的整體貢獻超過30%，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和推動經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其發(fā)展的各個方面都需要商業(yè)銀行的信貸支持。在我國，房地產(chǎn)市場來自商業(yè)銀行的貸款占一半以上的規(guī)模，信貸集中化成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的顯著特征。在經(jīng)濟下行壓力加大、房地產(chǎn)市場過熱化、宏觀調(diào)控趨嚴等外部因素和行業(yè)結構不均衡、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范、銀行內(nèi)部管控不完善等內(nèi)部因素影響的新形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險逐步顯現(xiàn)和暴露，房地產(chǎn)業(yè)所集聚的投資風險和融資風險向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移，給經(jīng)濟金融穩(wěn)定和社會持續(xù)健康發(fā)展造成了極大威脅。

近年來，國家一直在加大房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，引導促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2017年7月召開的全國金融工作會議把防控金融風險和房地產(chǎn)市場風險提到前所未有的高度，12月召開的黨的十九大進一步強調(diào)堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。為此，如何有效控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，最大程度降低和消除潛在風險是任何一家商業(yè)銀行以及城市發(fā)展過程中必須關注和解決的主要問題。

一、張家界市房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展現(xiàn)狀及風險分析

張家界市地處湘西，位于武陵山脈腹地，是中國最重要的旅游城市之一。建市近30年來，張家界依托得天獨厚的旅游資源，旅游產(chǎn)業(yè)迅速壯大，旅游品牌知名度和影響力不斷提升。全年景點接待旅游人數(shù)從2011年的3041萬人增加到2016年的6143萬人次，以旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)增加值總量和貢獻率分別由2011年的182.9億元和67.7%增加到2016年的334.5億元和79.1%，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為引領帶動張家界市地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)動機。

(一)張家界市房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展現(xiàn)狀

在旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的帶動下，張家界得天獨厚的旅游資源吸引了大量地產(chǎn)資本的密切關注，社會民眾及投資客商對經(jīng)濟社會發(fā)展的預期和地產(chǎn)增值潛力也普遍看好。從2006年開始，張家界市逐步掀起了旅游房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，中小型開發(fā)商紛紛進駐，2011年開始房地產(chǎn)開發(fā)投資、建設、商品房銷售等方面大幅度增長，房地產(chǎn)開發(fā)進入高峰期，對張家界市經(jīng)濟社會的快速發(fā)展起到了極大的推動作用。

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資在波動中穩(wěn)步增長。2011-2013年，房地產(chǎn)投資保持快速增長，由29.44億元增加到67.99億元，年均增速達到43.65%，位居全省前列。2014年開始，中國經(jīng)濟進入中高速增長的新常態(tài)，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、宏觀調(diào)控政策及銀行信貸政策收緊等因素影響，該市房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年減少，2015年末開發(fā)投資規(guī)?；芈浣咏?011年同期水平。2016年，在中央和地方相繼出臺的一系列利好政策刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)投資止跌反彈，至12月末房地產(chǎn)開發(fā)投資達39.94億元，同比增長27%，增幅比2015年提升73.5個百分點。

圖1.1 2011-2016年張家界市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量及增速

2.商品房銷售呈“曲線式”回升。2011年至今，張家界市商品房銷售總體呈“曲線式”回升。2011年為張家界旅游房產(chǎn)開發(fā)進入高峰期的開端，商品房銷售面積達110.88萬平方米，同比增速36.8%，排全省第1位。受國家宏觀調(diào)控、市場預期不明朗等因素影響，商品房銷售額及同比增速從2012年開始窄幅波動，并于2016年企穩(wěn)回升。

圖1.2 2011-2016年張家界市商品房銷售面積及增速

3.房地產(chǎn)去庫存效果明顯。2014年末，全市房屋待售面積達71.95萬平方米，隨后，中央出臺了房地產(chǎn)去庫存系列刺激政策，該市因地制宜實施了城市棚戶區(qū)改造貨幣安置政策、房交會契稅減免等地方政策，商品房去庫存效果明顯。2016年末，該市商品房待售而積50.6萬平方米，較年初減少了14.7萬平方米，同比下降22.5%，其中住宅待售而積41萬平方米，較年初減少了10.7萬平方米，同比下降20.7%。待售而積增速連續(xù)8個月下滑，且10月起待售而積增速出現(xiàn)負增長，而銷售而積增速高增長，去庫存持續(xù)推進。至2017年6月末，下降52.56%。

圖1.3 2011-2016年張家界市商品房待售面積及增速

(二)張家界市房地產(chǎn)開發(fā)市場信貸風險分析

從2006年開始，張家界市逐步掀起了旅游房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，從2011年開始進入高峰期。隨著2012年開始中國經(jīng)濟進入調(diào)整期，三四線城市普遍房地產(chǎn)庫存高企，張家界也不例外。在2013年下半年克而瑞信息集團(CRIC)研究中心發(fā)布的《中國城市住宅發(fā)展前景與風險排行榜》中，張家界位居風險榜的第十位。在2014年3月申銀萬國證券最新的房地產(chǎn)行業(yè)報告中，張家界的供需比為246.7%，屬嚴重過剩，在全國70個城市排名中位列第三位。

1.房地產(chǎn)貸款快速增長，信貸集中度較高。受供求關系影響，房價出現(xiàn)階段性上漲已成事實，從而導致大量信貸資金進入房地產(chǎn)領域。根據(jù)人民銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近十年，全市房地產(chǎn)貸款余額平均增速為19.1%，高于同期各項貸款平均增速4個百分點。截至2016年12月末，全市房地產(chǎn)貸款余額同比增長7.5%，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比重為23%，較上年底上升0.7個百分點，僅次于2015年水平，這一定程度反映銀行信貸資金在房地產(chǎn)市場的流動處于較高水平。

2.房地產(chǎn)業(yè)對銀行貸款高度依賴，蘊藏較大金融風險。由于房地產(chǎn)商70%的資金來源于銀行貸款，信貸資金在房地產(chǎn)領域高度集中。受經(jīng)濟下行及政策調(diào)控、房地產(chǎn)商過度投資造成供大于求、開發(fā)企業(yè)不規(guī)范經(jīng)營等多重因素影響，資金鏈造成斷裂，房地產(chǎn)泡沫趨勢下的房地產(chǎn)信貸風險逐漸暴露和突顯。2016年12月末，張家界市就有3家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共計1.53億元貸款已形成不良，對區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)增長和社會穩(wěn)定造成了極大的威脅。

3.房地產(chǎn)價格持續(xù)性上漲。從2011年開始，雖然全市的房地產(chǎn)投資和銷售情況處在不斷的波動調(diào)整中，但該市的房價一直處在持續(xù)上漲的趨勢，排名全省前列。到2017年6月末，張家界新房均價4818元，達近幾年最高點，排全省第4位。該市房價持續(xù)上漲主要是受房價上漲過快，所蘊藏的資產(chǎn)泡沫風險就越大，在國家密集出臺調(diào)控政策的背景下，房地產(chǎn)市場隨時可能出現(xiàn)調(diào)整，一旦房價進入快速下跌通道，一些城市的房地產(chǎn)市場泡沫風險很可能會爆發(fā)。

圖1.4 2011-2016年張家界房價情況

4.企業(yè)抗風險能力不足。當前全市開發(fā)企業(yè)客觀存在數(shù)量多、規(guī)模小，普遍實力不強的特點。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)放貸緊縮，商品房銷售低迷，開發(fā)商投入資金回籠緩慢，造成工程款不能按期支付，工程施工緩慢，出現(xiàn)延期交房、延期辦證、銷售合同違約等問題，甚至有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于銀行貸款不能到位而轉(zhuǎn)道民間借貸，這既增大了投資成本，也潛在許多社會不穩(wěn)定因素。有的企業(yè)違規(guī)使用項目建設資金，預收款項挪作他用。有的企業(yè)擅自變更施工圖紙進行銷售，導致無法辦證。有的企業(yè)配套設施不到位，公共服務用房及停車位用途肆意更改。有的企業(yè)自身資金實力欠缺，融資渠道不通暢，致使項目完工一再延期等。這些，都顯示著企業(yè)自身的不規(guī)范和抗風險能力的下降，對房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展帶來深遠影響。

二、工行張家界分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)展現(xiàn)狀及風險分析

工行張家界分行于1988年10月組建成立。目前，全行共有在職員工315人，全轄共有11個支行，共有11家物理網(wǎng)點和26家自助銀行服務區(qū)，機構網(wǎng)點、自助銀行布局較為合理。截至2016年12月末，該行各項存款余額81.38億元，其中對公存款余額34.32億元，儲蓄存款余額47.06億元。各項貸款余額65.72億元，其中公司貸款余額47.56億元，個人貸款余額18.16億元。

(一)張家界分行信貸業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀

工行張家界分行自組建成立以來，全面貫徹落實中央的各項金融方針政策，緊緊圍繞張家界市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，抓住張家界大好發(fā)展機遇，加快自身發(fā)展，全力支持地方經(jīng)濟建設，重點支持了旅游產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級、市政基礎設施建設、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目，以及做好扶持小微企業(yè)發(fā)展、金融扶貧惠民的跟蹤及推進工作，貸款余額及新增額連續(xù)多年居當?shù)赝瑯I(yè)首位，多次被市委、市政府授予“融資機構投資落地一等獎”，為全市經(jīng)濟又好又快發(fā)展作出了積極貢獻。其信貸業(yè)務發(fā)展主要有以下幾個特點：

圖2.1 2011年-2016年張家界分行貸款結構情況

1.貸款投放穩(wěn)步增加，公司貸款占較大比重。2011年以來，張家界分行貸款總量穩(wěn)步攀升，公司貸款占絕大部分比重，2011-2016年占比分別為78.53%、77.31%、76.72%、76.76%、76.05%、72%。同時，公司貸款在同業(yè)中所占比例較大。2016年末，張家界分行公司貸款余額51.86億元(含小企業(yè)貸款)，同業(yè)占比第一，比同業(yè)第二的他行多2.38億元(不含票據(jù))；剔除政府債券置換該貸款93525.4萬元，公司貸款較年初增加9836萬元，增量同業(yè)占比第一名，較同業(yè)第二的他行多6737萬元。

2.貸款結構趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占一定比例。按照國家宏觀政策的要求和上級行的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)政策，結合張家界分行區(qū)域經(jīng)濟實際情況和分行特點，以支持重點旅游項目和政府重點建設項目為主導，有力支持了地方經(jīng)濟發(fā)展。近年來，該行公司貸款投放主要以項目貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款為主，貸款結構趨于固定和穩(wěn)定。其中項目貸款一直占大比例份額，為該行核心貸款業(yè)務。房地產(chǎn)開發(fā)貸款占一定比例，尤其是2013-2015年增速較快。

表2.1 2011-2016年張家界分行公司貸款分品種投放情況(單位：億元)

3.房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈倒“U”型發(fā)展。近年來，張家界分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務呈倒“U”型趨勢發(fā)展變化。2011-2013年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款逐年遞增，并于2013年達到近幾年最高峰7.49億元，在公司貸款余額占比16.41%。隨后，基于政府宏觀調(diào)控、總行房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策調(diào)整、區(qū)域房地產(chǎn)風險顯現(xiàn)和分行不良風險集中爆發(fā)等實際情況，從2014年開始降低，到2016年末時為3.42億元，在公司貸款余額占比7.2%，為近幾年來最低水平。

圖2.2 2011-2016年工行張家界分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況

(二)張家界分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險現(xiàn)狀

為全力支持地方經(jīng)濟和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，近幾年工行張家界分行貸款投放尤其是房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直位居同業(yè)首位，貸存比一直處于較高水平，截至2016年12月末高達80.76%，高于同業(yè)其他商業(yè)銀行，資金超負荷經(jīng)營壓力較大，給業(yè)務健康持續(xù)發(fā)展帶來一定的影響。同時，受經(jīng)濟增速放緩、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、行業(yè)風險暴露以及企業(yè)超預算投資等多重因素影響，高風險行業(yè)尤其是房地產(chǎn)劣變加快，房地產(chǎn)開發(fā)貸款潛在風險集中顯現(xiàn)，不良貸款增多，資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)承壓，房地產(chǎn)信貸風險防控面臨較大壓力。

1.不良貸款短期內(nèi)快速爆發(fā)。受政策調(diào)整和經(jīng)濟下行等因素影響，全行信貸風險在2015年快速釋放，非正常類貸款顯著增加。在最高峰時的11月份，不良貸款余額高達3.75億元，不良率5.62%，處于股改上市以來的歷史最高水平。截至2015年12月末不良貸款余額2.63億元，較年初增加2.49億元，不良率達3.9%，較年初增加3.69個百分點，且總體裂變趨勢未得到有效遏制。至2016年12月末，不良貸款余額2.7億元，較年初新增0.07億元，不良率4.13%，較年初上升0.22個百分點，信貸不良形勢和風險管控壓力十分巨大。

圖2.3 2011-2016年工行張家界分行信貸不良情況

2.不良風險集中在公司貸款。從近幾年信貸發(fā)展進程來看，公司不良貸款在全部不良貸款中占據(jù)較高比重，自2014年下半年開始，該行信貸資產(chǎn)出現(xiàn)劣變高峰期，劣變時間集中、劣變數(shù)額大，劣變?yōu)椴涣嫉?1戶全部為公司客戶，不良總額9.83億元。尤其是在風險集中暴露的2015和2016年，公司貸款不良在全部不良貸款占比分別高達94.29%和94.44%，不良貸款額和不良貸款率較高的主要集中在公司客戶貸款，說明經(jīng)濟下行和相關政策對法人單位影響明顯。

圖2.4 2011-2016年工行張家界分行法人不良占全部貸款不良情況

3.房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款風險突出。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，整體負債率較高且周期性強，對流動資金較為敏感。隨著經(jīng)濟增長速度放緩，房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金鏈緊張以及繞道融資量大等問題，房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風險突顯。以下圖為例，在2016年12月末張家界分行公司不良貸款結構中，房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款余額1.53億元，在公司貸款不良貸款余額中占比60%，占比最高，風險最為突出。

圖2.5 2016年12月末張家界公司不良貸款結構

(三)張家界分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險成因分析

通過對當前現(xiàn)狀的深入分析和具體數(shù)據(jù)的對比剖析，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險為張家界分行當前面臨和存在的最為突出的風險，其形成的原因主要是多重因素共同作用的結果。

1.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及經(jīng)濟下行影響。近年來，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，尤其是房產(chǎn)價格方面最為明顯。為遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，國家從宏觀調(diào)控角度相繼出臺了許多政策措施，如二套房利率，房產(chǎn)交易契稅等，加之“國五條”“國十條”等一系列房地產(chǎn)限制政策的出臺，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)銷售率下降，價格下跌，購房者惜購等趨勢。宏觀調(diào)控政策的實施打擊投機性住房需求的同時，也抑制了房地產(chǎn)剛性及改善性需求，加上近幾年經(jīng)濟下行，居民住房消費需求進一步銳減。

2.地方政府債務置換對銀行的影響。2015年和2016年分別置換銀行貸款16.4億元和26.2億元，這些債務的置換分別占當年全市新增貸款額的50.7%和56.2%，即當年一半以上的新增貸款全部是給政府置換債務了，除過去2年置換外，還尚有較多的債務需要銀行貸款置換，這意味著在未來連續(xù)幾年將會給銀行業(yè)帶來較大不利影響。

3.房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資開發(fā)，房地產(chǎn)市場供大于求。在投資開發(fā)過程中，大部分投資商基于對未來過于樂觀的預期而進行貿(mào)然投資，沒有對房地產(chǎn)市場進行精準的評估，在經(jīng)濟下行的市場形勢下有價無市，銷售低迷，供應過剩，房企面臨市場、資金雙重壓力，多個項目形成爛尾。據(jù)張家界市銀監(jiān)局市場調(diào)查分析，2014年全市新建住房空置面積600多萬平米，按年均銷售額計算需6年時間才能消化完，該行貸款支持的7戶房企，開發(fā)面積103萬平米，按年銷售19萬平米計算，需5.4年，而該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限均為3年，到期償債壓力較大。

4.銀行內(nèi)部管控欠完善，風險意識較為薄弱。基于我國銀行業(yè)相較于發(fā)達國家落后的大環(huán)境，而且張家界位于我國內(nèi)陸相對邊遠地區(qū)，金融市場發(fā)展滯后于發(fā)達省市，張家界地區(qū)商業(yè)銀行風險管理的調(diào)整和優(yōu)化都要晚一步。主要表現(xiàn)為：商業(yè)銀行由于競爭壓力在經(jīng)營業(yè)務上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，一些機構簡化各種審查手續(xù)，降低客戶資質(zhì)等級評定的門檻，貸款項目缺乏可行性分析和評估，缺乏完善的規(guī)避風險的信貸政策和制度。加之經(jīng)辦人員對資料的真實性審核不嚴，貸款后過分依賴抵押物，不能對項目建設進度進行及時跟蹤，使得開發(fā)商挪用、抽逃貸款資金或銷售回籠款，導致項目無法按期竣工交付或無銷售資金歸還銀行貸款。

三、工行張家界分行有效控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險的措施方法

針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險集中暴露和顯現(xiàn)的實際情況，張家界分行將穩(wěn)定房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量作為各項工作的重中之重，持續(xù)加大信貸風險管控力度，堅決遏制不良貸款劣變勢頭，堅守信貸資產(chǎn)質(zhì)量底線，在不斷地探索和實踐中找尋到合理有效的“流程化”風險控制方法，取得了較好成效。

(一)實行目標責任制管理。堅持風險管控“一把手”負責制，市分行成立了房地產(chǎn)貸款風險管控領導小組，市分行行長為總牽頭人，對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量和不良風險管控負總責。將全部潛在風險或顯現(xiàn)風險項目以表格形式進行責任目標分解，每一個風險項目都明確一名市分行副行長掛帥進行督導，確定了市分行和支行兩級單位的負責人、聯(lián)系人和管控成員，制定了管控職責和具體要求，并配套出臺了專項考核辦法。

(二)提前應對嚴控新增風險。對可能發(fā)生下遷的貸款，在第一時間提醒、告知客戶相應違約責任，并做好風險防控預案，提前風險預警。每季度定期召開大戶風險會診分析會議，會診房地產(chǎn)開發(fā)貸款3000萬元以上信貸大戶，研究商定潛在風險排查和風險控制措施。針對會診分析會上提出的風險控制措施，及時制定跟蹤督辦，以表格形式逐戶列明風險點、風控措施、整改落實效果等，由信管部專人負責督辦落實；按月對本行2013年以來新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險狀況及總行下達控制“紅線”落實情況進行分析，逐戶制定風險防控預案，安排部署提前應對及后續(xù)工作措施。

(三)多措并舉化解存量風險。對于己經(jīng)出現(xiàn)還款違約、下調(diào)不良等風險的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，做好資產(chǎn)保全措施，加大清收力度，制定處置計劃，緩釋和化解存量風險。根據(jù)房地產(chǎn)開放貸款風險顯現(xiàn)客戶不良貸款化解難度與不良額度分別制定風險處置方案，實行一戶一策，運用清收轉(zhuǎn)化、以物抵債、呆賬核銷和打包轉(zhuǎn)讓等手段針對性實施化解處置。例如：張家界分行在2016年3月采用重組方式成功化解張家界X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款2.1億元，2016年12月采用以物抵債方式成功化解張家界A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款2.2億元，2017年3月采用不良核銷方式成功化解張家界M置業(yè)有限責任公司房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款6950萬元，風險化解成效顯著。

(四)加強聯(lián)動發(fā)揮整體合力。由于該行房地產(chǎn)不良貸款涉及金額較大、劣變時間集中、誘發(fā)成因復雜，多數(shù)不良形成后引發(fā)了一系列社會矛盾，迅速維權成為工作中的首要問題。為了消除維權阻力，保障應有權益，該行多次通過書面材料與現(xiàn)場溝通爭取當?shù)卣跋嚓P部門支持，并積極協(xié)調(diào)市區(qū)兩級法院，確保各項處置工作的順利推進，為不良風險的化解營造良好的外部環(huán)境。

(五)完善考核健全激勵機制。一式是加強信貸隊伍建設，研究解決信貸隊伍結構失衡、人員配備偏少的現(xiàn)實問題；二是健全信貸激勵約束機制，制定完善配套考核辦法，著力解決信貸從業(yè)人員收入與責任不對等、積極性不高等問題，把握正確的經(jīng)營導向；三是堅持“從嚴治貸”、“鐵腕治貸”，嚴格落實信貸責任認定和追究，適時開展警示教育，解決全行信貸從業(yè)人員責任主體缺失、管理責任不落地的問題。

四、加強工行張家界分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險控制的對策建議

(一)強化風險監(jiān)測，建立全方位風險預警機制。

1.加強對宏觀環(huán)境和市場動向的監(jiān)測。一是密切關注國家宏觀政策動向，正確領會國家宏觀調(diào)控和總行房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的方向和重點，掌握并抓住宏觀調(diào)控的重點、節(jié)奏、力度，根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策的變化及時調(diào)整經(jīng)營策略。二是準確地把握和駕馭市場形勢，在分行及轄屬分支機構所在地區(qū)開展相關的房地產(chǎn)市場調(diào)查和研究，密切關注當?shù)胤康禺a(chǎn)市場變化及其對所在行房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務的影響，并及時開展壓力測試，提升風險識別能力，以確保房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務的安全，加強市場監(jiān)測和差別化管理，提高風險預警能力和決策的科學性。三是充分借助人民銀行“一庫一網(wǎng)”信息平臺，匯集工商、稅務、環(huán)保、電力等政府部門發(fā)布的公共信息，以及行業(yè)、企業(yè)、銀行同業(yè)等信息，加快外部大數(shù)據(jù)對接，共享信息資源，提高信息利用率，彌補銀行自身數(shù)據(jù)不充分不對稱的問題。

2.加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程的監(jiān)測。一是嚴格把握好房地產(chǎn)開發(fā)的投向，從嚴執(zhí)行關于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)、項目資本金比例、資本金真實性的監(jiān)管要求，強化“名單制”管理，及時調(diào)整客戶和開發(fā)樓盤屬于優(yōu)質(zhì)還是非優(yōu)質(zhì)名單。二是密切關注企業(yè)經(jīng)營情況，定期對項目風險變化情況、企業(yè)整體資金鏈情況、企業(yè)資金來源及資金使用情況、償付能力及違約風險進行監(jiān)測分析，及時掌握房地產(chǎn)企業(yè)的變化趨勢及風險狀況，若發(fā)現(xiàn)危及我行債權安全的風險因素，立即采取控制措施；三是客戶經(jīng)理定期或不定期赴現(xiàn)場檢查項目建設進度，分析項目進度是否符合預定方案，是否出現(xiàn)不利于貸款安全的重大事項。要及時對房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目進行重新風險評估，分析其對企業(yè)現(xiàn)金流量和還款能力的影響，采取減少授信額度、追加貸款擔保、提前收回貸款、爭取訴訟保全等措施。對項目存在資金缺口的，在確保企業(yè)能夠補足缺口之前，暫停發(fā)放新的貸款，最大限度地防范風險的發(fā)生。

3.加強對轄內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險監(jiān)測。一是加強房地產(chǎn)貸款準入管理。嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)融資各項監(jiān)管規(guī)定，對不符合條件的合作機構及時預警和退出。二是嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款封閉管理，切實落實貸款資金受托支付和實貸實付要求，嚴格按照工程進度發(fā)放貸款，禁止超項目建設進度發(fā)放貸款。切實加強貸款資金用途監(jiān)督，防止房地產(chǎn)企業(yè)將貸款資金挪用于購置土地或違規(guī)投入其他項目建設。三是加強對項目銷售進度的監(jiān)測，定期通過查詢所在城市房管部門網(wǎng)站發(fā)布的房地產(chǎn)交易信息，核實我行貸款項目的銷售進度，嚴格銷售資金專戶管理并按項目銷售進度收回貸款，防止信貸資金被擠占挪用。

(二)強化動態(tài)管理，建立全鏈條風險聯(lián)動機制。

1.認真落實信貸前中后臺部門在逾期貸款和潛在風險貸款化解中的職責分工要求，切實加強部門之間的緊密協(xié)作、形成合力，前臺要對潛在風險進行徹底排查、提出化解方案，中臺要及時審查、提出意見，后臺要組織推動和落實化解工作，有效控制逾期貸款和潛在風險貸款劣變。

2.嚴控新增融資風險。嚴格準入管理，切實把好客戶準入關，提高新建信貸關系客戶的準入層級，從源頭上篩選優(yōu)質(zhì)高標準開發(fā)商，確保新增客戶質(zhì)量。加強對貸款客戶資信狀況和新增融資的審查，強化動態(tài)管理，在貸款審批發(fā)放前要求房地產(chǎn)開發(fā)商擁有所需的“四證一書”，并核實其項目資本金是否足額以及該項目的真實性，另外要重視開發(fā)商所需的投資額是否超標，防范客戶過度融資。而且需對其第一還款來源和抵押情況行核實，切實把握好新增貸款投向，嚴防“病從口入”，確保新增貸款質(zhì)量優(yōu)良和風險可控。

3.強化存量潛在風險壓降化解。在控制實質(zhì)風險的前提下，對終極風險可控但受逆周期影響出現(xiàn)逾期風險的企業(yè)，通過貸款展期、借新還舊、重定期限、并購重組、還款免息等多種方式，突出加強對潛在風險融資進行分類施策和精準管理。對于重組化解類客戶，執(zhí)行現(xiàn)行的潛在風險融資政策，加大轉(zhuǎn)化力度；對于緩釋保全類客戶，除執(zhí)行現(xiàn)行潛在風險融資政策外，要逐戶鎖定，序時清退，確保風險有序釋放。把存量融資防劣變與防逾期結合起來，前移風險化解關口，加大潛在風險凈化力度，力爭做到潛在風險客戶不逾期、逾期客戶不劣變。同時，要及時介入各地政府推薦購買的房地產(chǎn)市場去庫存改革，以此為契機盤活房地產(chǎn)融資。

(三)強化基礎建設，建立全覆蓋風險長效機制。

1.深化思想認識，加強隊伍建設。把風險管理作為銀行工作的生命線，高度重視房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險及危害性，真正承擔起主體責任，以嚴禁的態(tài)度和專業(yè)智慧的能力，扎實做好風險防控工作。積極轉(zhuǎn)變信貸經(jīng)營理念，始終堅持信貸經(jīng)營的風險導向，對信貸時刻保有敬畏之心。同時，積極開展前中后臺信貸人員組團培訓、交叉培訓和崗位輪換交流，加強機構“準入”經(jīng)營和信貸人員“持證”上崗，提升前中后臺信貸人員的整體業(yè)務素質(zhì)。按照業(yè)務拓展和風險控制要求，要重點加強信貸客戶經(jīng)理、產(chǎn)品經(jīng)理、風險經(jīng)理的素質(zhì)建設，增強客戶經(jīng)理鏈式營銷和全產(chǎn)品營銷技能。

2.培育信貸文化，增強風險意識。一是樹立正確的發(fā)展觀、業(yè)績觀和風險觀。在經(jīng)濟進入新常態(tài)、經(jīng)濟增速換檔回落的形勢下，要擯棄經(jīng)濟上行期“重發(fā)展、輕風險”、“重營銷、輕管理”的思維慣性，堅持審慎經(jīng)營理念，管住信貸風險，減少信貸資產(chǎn)損失。二是強化質(zhì)量意識、風險意識和責任意識。銀行經(jīng)營管理者和從業(yè)人員要履職盡責，敢于擔當，確立“資產(chǎn)質(zhì)量就是銀行生命”的思想，轉(zhuǎn)變過去“比規(guī)模、比速度、搶資源”的粗放式經(jīng)營模式，走發(fā)展和質(zhì)量效益并重的新路子。三是堅持依法合規(guī)的經(jīng)營理念。銀行信貸經(jīng)營要回歸理性，回歸本質(zhì)，把面談、面簽、現(xiàn)場核驗、貸款“三查”制度落到實處，嚴防貸款被挪用、資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移、擔保被懸空，把依法合規(guī)經(jīng)營理念滲透到銀行信貸文化的每一個細胞。

3.明確責任落實，提升管控實效。嚴格執(zhí)行《法人客戶信用與代理投資業(yè)務存續(xù)期管理規(guī)定》，明晰各層級各部門各環(huán)節(jié)管理職責，夯實信用與代理投資管理基礎。信貸與投資管理部門負責存續(xù)期總體風險監(jiān)測、風險預警、風險管控、信息平臺建設、組織存續(xù)期檢查、重大風險事件組織協(xié)調(diào)、業(yè)務檔案管理、資產(chǎn)質(zhì)量分類審查、存續(xù)期管理評價以及不良或違約資產(chǎn)處置等；各業(yè)務條線主管部門和業(yè)務管理責任行及業(yè)務日常管理行要協(xié)調(diào)配合和督促，共同擔負起管理責任，按規(guī)定頻次開展包括融資客戶跟蹤檢查與資金流向監(jiān)控、信息收集與維護、落實風險防控措施、資產(chǎn)質(zhì)量分類、本息及收益催收、風險處理，監(jiān)管信息報送、交易對手日常管理、以及合作機構日常管理等日常管理工作。

堅持“從嚴治行、從嚴治貸”和“盡職免責、違規(guī)必懲”原則，落實信貸責任追究機制，各行結合行內(nèi)外各級檢查發(fā)現(xiàn)的問題，深刻剖析各類問題和不良貸款產(chǎn)生的原因，對信貸從業(yè)人員因未嚴格履職，導致不良后果的，明確責任人，對責任人實行嚴厲問責，構建責權利相統(tǒng)一的信貸經(jīng)營管理新模式，真正實現(xiàn)風險防控持續(xù)化、長效化。

(湖南大學金融與統(tǒng)計學院，湖南 長沙 410079)

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