(北京工商大學(xué) 北京 100000)

2018年7月31日中共中央政治局召開會議，房地產(chǎn)市場問題再次被強調(diào)。會議要求，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。這次會議我們可以看出，中央決心解決高房價問題，而作為長效機制重要內(nèi)容的房地產(chǎn)稅立法進程將加快。

2018年9月10日，全國人大網(wǎng)公布了《十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃》，在十三屆全國人大常務(wù)委員會任期內(nèi)，擬將116件法律草案提請審議，而房地產(chǎn)稅法作為人民群眾比較關(guān)心的一部稅法，歸在第一類項目：條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案(69件)之中。通過全國人大常委會的立法規(guī)劃及相關(guān)表述，表明了官方的態(tài)度，包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的多部法律將在五年內(nèi)被提請審議，這意味著房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)進入立法軌道。

多年來，持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅一直被認(rèn)為是懸在樓市頭上的一把利劍，隨時都有可能落下，卻始終沒有落下。為什么房地產(chǎn)稅的征收總是雷聲大雨點小呢？實際上主要是因為房地產(chǎn)稅的征收是一個復(fù)雜的工程，征收工作千頭萬緒，并且此前的征收條件并不成熟。主要存在的問題為：一個是立法問題，另一個是具體制度設(shè)計問題。

一、房地產(chǎn)稅征收的立法問題

在我國現(xiàn)行的稅制中有關(guān)房地產(chǎn)的稅制共有10個，包括直接以房地產(chǎn)為課稅對象的5中，即契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅；與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種5種，即增值稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅。這些稅種發(fā)生在房地產(chǎn)的取得、保有、流轉(zhuǎn)三個環(huán)節(jié)。其中發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅種有：契稅、耕地占用稅；發(fā)生在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；發(fā)生在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的主要有增值稅、土地增值稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅征收的立法問題主要為稅制存在問題，稅制還不健全。主要表現(xiàn)為：(1)稅種設(shè)計不合理，各稅種之間沒有主輔之分，存在不同稅種之間共用同一稅基，存在較為嚴(yán)重的重復(fù)征稅現(xiàn)象，一些稅種的直接計算方法存在相似性，實際工作中也很容易造成重復(fù)征稅問題；(2)稅收政策不合理，從租和從價相比稅率差別較大，一般會對個人采取適用較低的稅率，對單位采取適用較高的稅率；(3)征稅環(huán)節(jié)設(shè)置不合理，流通環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)稅負(fù)不均；(4)立法層次低，稅權(quán)劃分不合理，暫行條例較多。目前在所有的房地產(chǎn)相關(guān)稅種中，9個是國務(wù)院頒布的暫行條例，這些條例也沒有得到及時的修正，時效性欠缺，立法層級也不高。

二、房地產(chǎn)稅征收的具體制度設(shè)計問題

房地產(chǎn)稅征收的具體制度設(shè)計問題主要包括征收范圍、免征額、稅率水平和稅收優(yōu)惠等制度的確定。

(一)征收范圍的確定問題

理論上，房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)盡可能地包括所有地區(qū)、所有類型的房地產(chǎn)。這就將房地產(chǎn)稅的征收范圍擴大，房產(chǎn)的類型也將擴大。根據(jù)我國現(xiàn)有的社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，在房地產(chǎn)稅立法的征稅范圍設(shè)計上，有以下幾方面的問題。

一是目前我國住房產(chǎn)權(quán)的類型眾多，包括國有房產(chǎn)、軍產(chǎn)、央產(chǎn)、集體所有產(chǎn)權(quán)、私有房產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房等，個人住房也包括普通商品房、經(jīng)濟適用房、兩限房等社會保障性住房。如何對這些房產(chǎn)征稅，也是征稅范圍設(shè)計上的難點。尤其是對小產(chǎn)權(quán)房，還涉及到如果對其征收房地產(chǎn)稅，是否導(dǎo)致違法問題合法化的爭議。

二是房地產(chǎn)稅征收的功能定位是什么，是為了增加地方財政收入還是為了調(diào)節(jié)人們的收入，這也決定著房地產(chǎn)稅征收范圍的大小。如果國家征收房地產(chǎn)稅是為了增加財政收入，那么，完全可以將房地產(chǎn)稅的征稅范圍擴展到最大；如果是為了調(diào)節(jié)收入差距，將房地產(chǎn)稅定位為調(diào)節(jié)功能，則房地產(chǎn)稅的征稅范圍將會縮小。

(二)免征額問題

目前，房地產(chǎn)稅免征額的設(shè)計存在一定問題，主要涉及免征額是按照住房套數(shù)或住房面積，還是按房產(chǎn)評估值的一定比例進行設(shè)計。從目前情況看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房產(chǎn)價值差別過大，且每一家庭的家庭情況也不一樣。如果是按人均扣除面積，面積標(biāo)準(zhǔn)是全國統(tǒng)一，還是規(guī)定上限由地方具體確定。

另外，房產(chǎn)的“評估值”的確定也是一個重要問題，房地產(chǎn)稅征收的稅基是對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房等各種類型房產(chǎn)的“評估值”，“評估值”本身的確認(rèn)就是一個復(fù)雜的計算過程，涉及的外部影響因素也較多，也很難做到準(zhǔn)確的確定。

因此，免征額應(yīng)考慮到房產(chǎn)的性質(zhì)，房產(chǎn)的“評估值”，房產(chǎn)的數(shù)量、面積、位置以及家庭人口數(shù)等多方面來加以確認(rèn)。

(三)稅率水平的確定問題

房地產(chǎn)稅開征后其稅收負(fù)擔(dān)應(yīng)當(dāng)是多少較為合適，是人們普遍關(guān)注的一個問題，也是房地產(chǎn)稅制度設(shè)計上的核心和難點。

房地產(chǎn)稅作為對企業(yè)和居民個人不動產(chǎn)的征稅，尤其是對個人所擁有的不動產(chǎn)征稅，其稅率水平的設(shè)計，不僅僅需要考慮房地產(chǎn)稅本身的稅負(fù)問題，還要結(jié)合由居民個人承擔(dān)的整體稅負(fù)狀況，所有這些稅種形成的整體稅負(fù)不能超過居民個人的承受能力。即要綜合考慮按照我國目前居民的收入狀況是否能夠承擔(dān)得起，會不會出現(xiàn)人們擔(dān)心的所謂“買得起房，養(yǎng)不起房”的問題，是否會由于納稅人無力納稅而出現(xiàn)比較嚴(yán)重的欠稅等問題。尤其需要考慮到在采取銀行按揭方式購房情況下的居民個人負(fù)擔(dān)問題。

(四)稅收優(yōu)惠的確定問題

房地產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策設(shè)計上主要涉及到的問題包括:一是對屬于單位性質(zhì)主體的納稅人，包括國家機關(guān)、各級政府、人民團體，軍事、外交機構(gòu)，事業(yè)單位，以及宗教和慈善等社會公益性組織是否給予免稅;二是對不具備納稅能力的住房是否給予減免稅。國內(nèi)房產(chǎn)上的特殊情況是擁有房產(chǎn)多少和納稅能力不成正比，需要解決納稅人稅負(fù)與納稅能力不相匹配的問題，考慮部分低收入群體的減免稅問題。

按照國家財稅體制改革中對稅收優(yōu)惠政策提出的要求，房地產(chǎn)稅應(yīng)盡可能少地設(shè)計稅收優(yōu)惠。但基于國內(nèi)房地產(chǎn)類型和居民個人收入水平的實際狀況，也需要給予部分稅收優(yōu)惠政策設(shè)計。

總體上，房地產(chǎn)稅優(yōu)惠政策設(shè)計應(yīng)遵循以下幾方面的原則:一是應(yīng)遵循量能負(fù)擔(dān)的原則，綜合考慮納稅人擁有的財富和實際收入水平，尤其是擁有房產(chǎn)多少和納稅能力不成正比的特殊情況，對部分低收入者和特殊群體給予優(yōu)惠政策。二是應(yīng)遵循法定原則，屬于中央規(guī)定的房地產(chǎn)稅優(yōu)惠政策一經(jīng)確定，各地政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。三是應(yīng)遵循地方授權(quán)原則。基于全國各地經(jīng)濟水平和房地產(chǎn)發(fā)展的不均衡性，也有必要賦予地方政府適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠上的減免權(quán)限，以使稅收優(yōu)惠能夠正確地發(fā)揮作用。

總之，我國進行房地產(chǎn)稅的征收還存在一些問題，國家應(yīng)該綜合考慮各種存在的問題，盡快制定房地產(chǎn)稅法。