季婧　鄧智丹　陶然

【摘 要】在現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)行業(yè)影響著生產(chǎn)，消費(fèi)，流通三個(gè)領(lǐng)域，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)主導(dǎo)作用。在日趨競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中，房地產(chǎn)商已經(jīng)意識(shí)到，在工程項(xiàng)目建設(shè)中控制成本的重要性。本文對(duì)中小型企業(yè)的發(fā)展面臨的內(nèi)外部問題做出分析，并提出相應(yīng)的解決措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；成本控制

中圖分類號(hào)： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 2095-2457（2018）04-0197-002

在現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)行業(yè)影響著生產(chǎn)，消費(fèi)，流通三個(gè)領(lǐng)域。房地產(chǎn)行業(yè)在改善居民居住環(huán)境，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，擴(kuò)增財(cái)政收入，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)等諸多方面有著舉足輕重的作用，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)主導(dǎo)作用，亦被稱作國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”。

全國(guó)各地大小房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，伴隨著政府持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)已然走過一本萬利的黃金時(shí)代。

在這樣競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中，房地產(chǎn)要想立于不敗之地，取得良好的收益，獲得持久性發(fā)展，必須將成本集成控制作為首要任務(wù)，提高企業(yè)的項(xiàng)目管理水平。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀分析

（1）企業(yè)管理者缺乏成本控制意識(shí)

房地產(chǎn)業(yè)在選拔管理者時(shí)一般是按照施工經(jīng)驗(yàn)，這樣就會(huì)造成一個(gè)普遍現(xiàn)狀即房地產(chǎn)業(yè)管理者年紀(jì)普遍偏大。他們接受新事物的能力比較差，對(duì)新的成本控制技術(shù)不夠了解。而且企業(yè)不注重對(duì)企業(yè)管理者的培訓(xùn)，即使培訓(xùn)，效果也不是很現(xiàn)住，不太能把理論用于實(shí)踐。而且一些管理者不太愿意去接觸新的成本控制方法，甚至認(rèn)為以前的成本控制方法能用，現(xiàn)在依舊能用。熟不知，隨著世界的變化，新事物的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)為適應(yīng)時(shí)代的潮流，不被擠下去，也需要引入新的技術(shù)。

（2）工期延遲

由于前期需要投標(biāo)，而公司為了能夠得到該標(biāo)，該項(xiàng)目的正常工期被壓縮。還有一些項(xiàng)目會(huì)位于環(huán)境重點(diǎn)保護(hù)區(qū)，前期審核流程會(huì)較為繁瑣，時(shí)間耗費(fèi)較長(zhǎng)，從而導(dǎo)致開工時(shí)間延遲。而公司為了在既定日期之前完成該項(xiàng)目工程，便會(huì)加快進(jìn)度，增加勞動(dòng)力，機(jī)器設(shè)備，降低了對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量的要求。這樣反而導(dǎo)致了項(xiàng)目不合格，致使一些項(xiàng)目工程需要維修甚至返工，從而大大加長(zhǎng)了項(xiàng)目工期。

（3）成本超過預(yù)算

公司管理層對(duì)成本控制意識(shí)較差。公司僅僅對(duì)該工程可能會(huì)花費(fèi)的材料、物力等做了大約的預(yù)算，并沒有估測(cè)施工過程中可能出現(xiàn)的額外開銷。比如一些項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的缺陷，致使一部分項(xiàng)目需要返工，維修而增加成本費(fèi)用沒有考慮在內(nèi)。另外，為了在既定日期之前完成項(xiàng)目，公司投入大量的人力物力也是增加成本的一個(gè)主要原因。

（4）質(zhì)量、成本、進(jìn)度缺少集成控制

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般由質(zhì)量、成本、進(jìn)度三個(gè)關(guān)鍵要素組成，房地產(chǎn)業(yè)管理者把他們拆分開來單獨(dú)的分配給各個(gè)部門執(zhí)行，每個(gè)部門在制定計(jì)劃、分配任務(wù)、解決問題時(shí)只會(huì)考慮自己的部門所負(fù)責(zé)的部分。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)度比預(yù)期慢時(shí)，企業(yè)只會(huì)考慮要追趕進(jìn)度，并采取相應(yīng)的措施，比如加派人手，增加機(jī)器，采取新工藝，這樣勢(shì)必就會(huì)造成成本的增多，并且工程的也會(huì)有所降低。當(dāng)成本超過既定預(yù)算是，企業(yè)則會(huì)為減少成本而做處相應(yīng)的舉措，比如降低材料使用標(biāo)準(zhǔn)，減少勞動(dòng)力，這樣工程的質(zhì)量則會(huì)達(dá)不到既定要求，還有可能造成因質(zhì)量不合格而造成的返工、重工，這樣不只使工期大大增加，還造成了成本的加大。

2 項(xiàng)目三要素集成控制方法的構(gòu)建

（1）明確系統(tǒng)功能

建立“三位一體”的成本集成控制方法，即對(duì)成本進(jìn)行“事前”、“事中”和“事后”全方位控制；建立實(shí)時(shí)信息系統(tǒng)，實(shí)時(shí)掌控事態(tài)發(fā)展變化情況，及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整，明確后續(xù)工作發(fā)展方向，并結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度，階段性的對(duì)施工過程中發(fā)生的直接成本以及間接成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)總結(jié)。聯(lián)合多個(gè)部門，全方位、多角度分析成本費(fèi)用超支原因，結(jié)合事態(tài)發(fā)展采取補(bǔ)救措施，并有針對(duì)性的加強(qiáng)對(duì)后續(xù)可能出現(xiàn)的問題的管理。系統(tǒng)功能如圖1所示：

1）成本計(jì)劃管理功能：包括對(duì)項(xiàng)目預(yù)算、定額、資源計(jì)劃、進(jìn)度計(jì)劃的管理。

2）項(xiàng)目資源管理功能：對(duì)項(xiàng)目施工中實(shí)際使用的人工、機(jī)械以及材料采購、庫存的管理。

3）成本數(shù)據(jù)采集功能：包括對(duì)每日完成的工程量，以及對(duì)日常發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行采集。

4）成本信息分析和分析結(jié)果輸出功能：可形成和輸出多種有關(guān)成本及其結(jié)果的報(bào)表、圖形。

（2）分解項(xiàng)目層次結(jié)構(gòu)

傳統(tǒng)的分解體系結(jié)構(gòu)有估價(jià)體系費(fèi)解結(jié)構(gòu)和計(jì)劃體系分解結(jié)構(gòu)，它們分別用來分解費(fèi)用結(jié)構(gòu)和工序結(jié)構(gòu)，這兩種結(jié)構(gòu)各有各自的功能和特點(diǎn)，不能融合。要想解決這一問題，就必須考慮他們的特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際情況，在工序和費(fèi)用之間建立一個(gè)框架，以此建立分解層次結(jié)構(gòu)。

首先將項(xiàng)目按照原有組成部分分解，然后將分解部分派發(fā)給相應(yīng)部門獨(dú)立核算，即要結(jié)合工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）和項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)（OBS）。工作分解結(jié)構(gòu)即按系統(tǒng)原理和要求吧項(xiàng)目分解成相互獨(dú)立、相互影響、相互聯(lián)系的項(xiàng)目單元。通過項(xiàng)目管理再將這一系列合成一個(gè)單元已達(dá)到綜合控制的目標(biāo)。

由此，根據(jù)以上方法可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行集成控制，即先確定初步該工作計(jì)劃，再進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，與此同時(shí)確定成本、質(zhì)量和工期三大目標(biāo)。當(dāng)然，如果后續(xù)有偏差，則必須適當(dāng)調(diào)整原計(jì)劃并采取一定的措施。

（3）建立項(xiàng)目三要素集成控制系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中一般涉及成本、進(jìn)度和質(zhì)量三個(gè)因素。它們其中任意一方的變化，都將會(huì)引起另外兩方的變化，這三者之間相互聯(lián)系、相互制約。要想合理的預(yù)測(cè)未來可能發(fā)生的變化，房地產(chǎn)業(yè)管理者不能單一或雙方面的控制這三者之間的關(guān)系，而是需要將這三者放在同一體系里利用成本集成控制方法進(jìn)行集成控制。

贏得值管理方法是引入一個(gè)“贏得值”為中間變量來衡量進(jìn)度和成本之間的關(guān)系，但此方法忽略了質(zhì)量的影響。本文將在贏得值管理方法的基礎(chǔ)上引入一個(gè)新的中間變量“質(zhì)量掙值”，來分析質(zhì)量與進(jìn)度和成本之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量、成本和進(jìn)度三大要素集成控制。質(zhì)量掙值在這里的定義為“質(zhì)量執(zhí)行指數(shù)”QPI（Quality Performed index）。

（1）質(zhì)量執(zhí)行指數(shù)。定義：QPI=（實(shí)際質(zhì)量水平+計(jì)劃質(zhì)量水平）×100%。借助于“質(zhì)量執(zhí)行指數(shù)”這個(gè)變量就可以把質(zhì)量成本的概念引入到項(xiàng)目掙得值的計(jì)算中了。所謂質(zhì)量成本是指項(xiàng)目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費(fèi)用，以及未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的一切損失費(fèi)用之和，或者說與質(zhì)量管理職能管理有關(guān)的成本。其計(jì)算公式為：

己完成工作量的實(shí)際質(zhì)量成本=已完成工作量×單位實(shí)際造價(jià)×質(zhì)量執(zhí)行指數(shù)①

已完成工作量的預(yù)算質(zhì)量成本=已完成工作量×單位實(shí)際造價(jià)×質(zhì)量執(zhí)行指數(shù)（100%）②

上式②中，質(zhì)量執(zhí)行指數(shù)100%為表示完成工作量的質(zhì)量是合格的，符合規(guī)定要求的。

（2）質(zhì)量偏差。由上述變量，就可以進(jìn)一步計(jì)算項(xiàng)目的質(zhì)量偏差。項(xiàng)目質(zhì)量偏差值（Quality Variance，QV）是指檢查期已完成工作量的實(shí)際質(zhì)量成本與己完成工作量的預(yù)算質(zhì)量成本之間的差異。其計(jì)算公式為：

QV=已完成工作量的實(shí)際質(zhì)量成本-已完成工作量的預(yù)算質(zhì)量成本

項(xiàng)目質(zhì)量偏差率=（已完成工作量的實(shí)際質(zhì)量成本-己完成工作量的預(yù)算質(zhì)量成本）/己完成工作的預(yù)算質(zhì)量成本

質(zhì)量偏差率為負(fù)值，表示己完成作業(yè)的質(zhì)量水平不達(dá)標(biāo)。同時(shí)，質(zhì)量偏差率的大小，也表明了質(zhì)量偏差的程度。如果偏差為負(fù)值，就需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，查找原因，并采取適當(dāng)?shù)募m偏措施。

3 項(xiàng)目三要素集成控制方法的作用

（1）促使企業(yè)各個(gè)部門團(tuán)結(jié)協(xié)作

在房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及多個(gè)階段，而房地產(chǎn)業(yè)管理者往往致使注重施工階段，而忽略了其他幾個(gè)階段的重要作用，并且各個(gè)部門在分配任務(wù)的時(shí)候往往只會(huì)注重自己這一部門的工作。但是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)在開發(fā)過程中涉及眾多，要想是項(xiàng)目獲得更多利潤(rùn)，品質(zhì)更好，必須使各個(gè)部門團(tuán)結(jié)協(xié)作，解決自己任務(wù)的同時(shí)也要考慮到其他階段的問題。而采用集成控制，便是將各個(gè)階段放在一個(gè)體系里考慮，從而使企業(yè)各部門更加團(tuán)結(jié)高效工作。

（2）實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部動(dòng)態(tài)平衡

開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、成本、進(jìn)度三個(gè)當(dāng)面相互依賴，相互聯(lián)系，任何一方面的變動(dòng)都會(huì)引起另外一方面的變動(dòng)。比如房子的質(zhì)量要求較高必然會(huì)引起前期成本的投入加大，但是后期的維護(hù)等方面的費(fèi)用會(huì)降低從而整體的費(fèi)用相比較來說會(huì)較低。但是如果房子的質(zhì)量要求過高，則會(huì)造成成本的增加，也會(huì)引起進(jìn)度減緩，從而利潤(rùn)也會(huì)降低。同樣，進(jìn)度的加快，則會(huì)造成房子質(zhì)量下降，并且也會(huì)對(duì)成本的投入產(chǎn)生一定的影響。所以就這三個(gè)方面而言，任意方面的變化都會(huì)引起另一方面的變化，這其中的變化可能是好的，也有可能是不好的所以在成本控制中，必須將這三個(gè)方面綜合起來考慮，形成一種成本集成控制方法，從而使企業(yè)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部動(dòng)態(tài)平衡。

（3）提高房地產(chǎn)業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力

隨著政府的調(diào)控，“新國(guó)十條”的頒布，房地產(chǎn)業(yè)再想依靠提高房?jī)r(jià)來謀取利潤(rùn)已然是一個(gè)不切實(shí)際的想法，那么當(dāng)下當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)管理者要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)業(yè)中立足，必須要進(jìn)行成本控制，從而提高項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

（4）推進(jìn)成本控制研究的發(fā)展

改變現(xiàn)有成本控制方法，不在局限于單一控制質(zhì)量、成本、進(jìn)度三個(gè)方面，而是將這三個(gè)方面綜合考慮，確立三者之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，將他們放在一個(gè)體系的進(jìn)行集成控制，以提高我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的水平。

4 結(jié)束語

在現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)行業(yè)影響著生產(chǎn)，消費(fèi)，流通三個(gè)領(lǐng)域，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)主導(dǎo)作用。在日趨競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中，房地產(chǎn)商已經(jīng)意識(shí)到，在工程項(xiàng)目建設(shè)中控制成本的重要性。

本文發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制主要存在四個(gè)方面的問題。一是，四是企業(yè)管理者缺乏成本控制意識(shí)；二是，工期延遲；三是成本超過預(yù)算；四是質(zhì)量、成本、進(jìn)度缺少集成控制。

基于以上問題，筆者提出了項(xiàng)目三要素集成控制方法。首先要明確系統(tǒng)功能，其次分解項(xiàng)目層次結(jié)構(gòu)，最后建立項(xiàng)目三要素并對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行集成控制。這樣，可以促使企業(yè)各個(gè)部門的團(tuán)結(jié)合作、實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部動(dòng)態(tài)平衡、提高房地產(chǎn)整體競(jìng)爭(zhēng)力、推進(jìn)成本控制研究的發(fā)展。

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