房地產(chǎn)預(yù)期管理分析

■ 鐘庭軍

預(yù)期管理是西方政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的重要概念，我國政策界也經(jīng)歷了從引入到發(fā)展的過程，尤其體現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)政策和貨幣政策上。2009年，“穩(wěn)定預(yù)期”首次出現(xiàn)在《政府工作報(bào)告》中；2010年以及2011年《政府工作報(bào)告》又分別提到，“管理通脹預(yù)期”“正確引導(dǎo)市場預(yù)期”；2013年十八屆三中全會(huì)明確將“穩(wěn)定市場預(yù)期”納入到健全宏觀調(diào)控體系的框架之中；2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“實(shí)施宏觀調(diào)控要更加注重引導(dǎo)市場行為和社會(huì)心理預(yù)期”。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)域，我國已經(jīng)逐漸形成以需求管理和供給管理為主的政策體系。但是，目前預(yù)期管理尚未得到深入探討，尚未形成科學(xué)、合理的預(yù)期管理策略。本文嘗試探討一下房地產(chǎn)預(yù)期管理的意義、性質(zhì)、分類以及策略，探討預(yù)期管理對(duì)市場趨勢的重要意義。

一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控預(yù)期管理的意義

（一）配合需求管理政策的重要手段

首先，預(yù)期管理有利于彌補(bǔ)需求管理的漏洞。住房需求，尤其是剛性需求，在預(yù)期房價(jià)高漲時(shí)，也可能提前入市。我國房地產(chǎn)需求管理基本原則是保護(hù)剛性需求、鼓勵(lì)改善性需求、抑制投資投機(jī)性需求。對(duì)這三類不同的需求采取不同的措施，的確能遏制不同的需求，但是卻未能熨平住房需求的起伏。按照普通居民的住房消費(fèi)周期，從單身住房需求、到婚房需求乃至改善性需求等有個(gè)梯級(jí)改善的過程。以小換大、以舊換新符合普通居民的住房消費(fèi)周期。但是如果預(yù)期管理沒有到位，即使是普通居民購買第一套住房，也可能發(fā)?生提前消費(fèi)的情況：一是時(shí)間點(diǎn)提前。原本準(zhǔn)備2025年購房，現(xiàn)在可能提前到2018年；一是改善點(diǎn)提前。原本只購買60平米作為兩人婚房棲居之所，現(xiàn)在可能要購買三室一廳，連同孩子的房間一起準(zhǔn)備。這些都是需求管理效果難以觸及的地方（以上兩種提前實(shí)現(xiàn)的住房需求均為剛性需求，都是第一套住房）。因此預(yù)期管理不善，必然導(dǎo)致住房消費(fèi)提前實(shí)現(xiàn)或者過度實(shí)現(xiàn)，必然給脆弱的房地產(chǎn)市場帶來巨大的壓力和沖擊。因此從這個(gè)意義上看，預(yù)期管理大有可為之處，它會(huì)使得住房需求的釋放更加平穩(wěn)。

其次，預(yù)期管理不善容易導(dǎo)致投資投機(jī)性需求紛涌入市。我國財(cái)富分配不公，基尼系數(shù)居高不下，加上缺乏其他投資渠道，投資投機(jī)性需求往往化身為剛性需求，甚至主動(dòng)尋找突破戶籍障礙的藩籬，使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失效，像近年來輿論沸騰一時(shí)的龔愛愛事件，其多套房產(chǎn)都是首套住房，暴露出戶籍政策管理的漏洞，這也是需求管理難以發(fā)揮作用的地方。如果預(yù)期管理不善，這些投資投機(jī)性需求更容易化身為剛性需求。簡而言之，住房需求的多變性、復(fù)雜性決定預(yù)期管理的必要性。

（二）有利于穩(wěn)定住房購買者以及潛在購買者的心理

凱恩斯需求學(xué)說建立在三大心理定律的基礎(chǔ)之上：邊際消費(fèi)傾向遞減、邊際投資收益率遞減以及流動(dòng)性偏好?？只刨彿?、提前購房作為社會(huì)容易傳染的情緒體驗(yàn)，具有深刻的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)以及心理學(xué)基礎(chǔ)。

首先，對(duì)于剛性需求者來說有提前購買的沖動(dòng)。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的房價(jià)控制目標(biāo)一般都和人均可支配收入漲幅相掛鉤，基本原則是房價(jià)漲幅一般不得超過人均可支配收入漲幅，但是在這種原則指導(dǎo)下剛性需求者也具有提前購買的沖動(dòng)。假設(shè)當(dāng)房價(jià)漲幅等于人均可支配收入時(shí)，我們簡要分析一下剛性需求者的理性選擇。假設(shè)北京某人年收入40萬元（稅后），欲購買的某套住房價(jià)格為400萬元，房價(jià)收入比10∶1。假設(shè)此人年收入上漲10%以及房價(jià)也同時(shí)上漲10%，那么一年后此人年收入44萬（稅后），該套住房房價(jià)達(dá)到440萬元，房價(jià)收入比仍為10∶1，但該業(yè)主心理仍感到不平衡，因?yàn)閺脑隽拷嵌瓤矗荒昴晔杖雰H增長4萬元，房價(jià)卻漲了40萬。因?yàn)閮烧叩幕鶖?shù)不同，即使同樣的漲幅，居民的理性選擇就是提前購買。

其次，對(duì)于投資者來說也具有提前購買的沖動(dòng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們：邊際消費(fèi)傾向遞減，邊際投資傾向遞增。邊際消費(fèi)傾向遞減規(guī)律又稱為邊際消費(fèi)遞減規(guī)律。它是指人們的消費(fèi)雖然隨收入的增加而增加，但消費(fèi)的增量不如收入的增量那樣多。由于人們總是不把所增加的收入全部消費(fèi)掉，而要留下一部分作為儲(chǔ)蓄（或投資），這樣人們的收入越是增加，消費(fèi)支出占全部收入的比例就越小。假設(shè)北京某個(gè)白領(lǐng)在剛?cè)肼殨r(shí)個(gè)人年收入10萬，由于北京物價(jià)較高，他消費(fèi)8萬，投資2萬，那么邊際消費(fèi)傾向80%，邊際投資傾向20%。我們假設(shè)若干年后此人年收入高達(dá)100萬，由于一個(gè)人的消費(fèi)總額總是受到以前消費(fèi)習(xí)慣、文化、生理極限等諸多限制，總是呈現(xiàn)邊際消費(fèi)傾向降低的趨勢。即使是改善自己的生活，也是將增量的較小部分用于改善生活。假設(shè)此人消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從8萬提高到30萬，剩下的70萬用于投資，那么邊際消費(fèi)傾向則為30%，邊際投資傾向70%。也就是說，投資者在自己收入增加的同時(shí)，會(huì)將收入的更大比例投資于房地產(chǎn)甚至提前投資。簡而言之，不論是剛性需求還是投資性需求，都需要進(jìn)行預(yù)期管理，這有利于穩(wěn)定住房購買者以及潛在購買者的心理。

（三）有利于延緩金融危機(jī)發(fā)生發(fā)展

房地產(chǎn)誘發(fā)的金融危機(jī)機(jī)理一般是：由于房價(jià)不斷上升，導(dǎo)致大量無支付能力或者支付能力較弱的居民積極入市購房。一旦房價(jià)降低或者利息升高到一定程度，一方面導(dǎo)致居民斷供進(jìn)而誘發(fā)銀行風(fēng)險(xiǎn)。居民缺乏支付能力而斷供，導(dǎo)致個(gè)人的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和銀行債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面土地市場不活躍，地價(jià)下降導(dǎo)致抵押物（土地）價(jià)值下降，導(dǎo)致政府債務(wù)危機(jī)。羅伯特·希勒利用反饋環(huán)理論分析了投機(jī)泡沫的形成過程，在反饋環(huán)理論中，最初價(jià)格上漲導(dǎo)致了更高的價(jià)格水平出現(xiàn)，即過去價(jià)格上漲產(chǎn)生了對(duì)價(jià)格進(jìn)一步增長的預(yù)期，從而產(chǎn)生一個(gè)自然形成的“蓬齊過程”—過去的價(jià)格上漲增強(qiáng)了投資者的信心及期望，這些投資者進(jìn)一步抬升股價(jià)以吸引更多的投資者，這種循環(huán)不斷進(jìn)行下去，因此造成對(duì)原始誘發(fā)因素的過激反應(yīng)。由此可見，盡管預(yù)期不是引發(fā)投機(jī)泡沫的原因，但預(yù)期的傳導(dǎo)性和趨同性以及自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制使得預(yù)期成為放大外部沖擊，擴(kuò)大泡沫的決定性因素。金融危機(jī)發(fā)生、發(fā)展乃至破滅的過程，就是預(yù)期不斷發(fā)生、變化的過程。預(yù)期管理實(shí)際是改變房價(jià)上漲的預(yù)期，政府導(dǎo)向的預(yù)期管理不斷引導(dǎo)市場產(chǎn)生的預(yù)期，從這個(gè)角度看，預(yù)期管理有利于延緩金融危機(jī)的發(fā)生和發(fā)展。

二、房地產(chǎn)預(yù)期管理的性質(zhì)

首先，房地產(chǎn)預(yù)期管理是一個(gè)引導(dǎo)社會(huì)購房心理的過程。預(yù)期是一個(gè)內(nèi)涵非常豐富的詞，需要從多角度、多層次認(rèn)識(shí)。預(yù)期首先是一個(gè)心理學(xué)范疇，即指對(duì)未來的預(yù)測，并期待未來按照預(yù)測的結(jié)果發(fā)生的一種社會(huì)心理現(xiàn)象。預(yù)期本身是一種心理現(xiàn)象。雖然這種心理現(xiàn)象并非憑空產(chǎn)生的，也不是先驗(yàn)的，而是客觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的反映。它的形成過程也是一種客觀過程，但是預(yù)期不能脫離作出預(yù)期的個(gè)人或者決策者而獨(dú)立存在。預(yù)期主觀性決定了預(yù)期具有非同質(zhì)性和不確定性，前者主要是指市場參與主體由于性格、偏好、立場、方法等方面的差異對(duì)同一事物的預(yù)期可能不同；后者主要是指市場參與主體隨時(shí)可能根據(jù)自身偏好或其他心理因素以及新的信息情況修改預(yù)期。預(yù)期的隨時(shí)調(diào)整意味著預(yù)期很容易波動(dòng)，這種預(yù)期的波動(dòng)性就是預(yù)期的不確定性。從本質(zhì)上，住房需求（尤其是剛性需求），不可能被消滅，只可能被壓制，或者延后，預(yù)期管理只能從心理上起到延后住房需求的作用，其邊界有限。

其次，房地產(chǎn)預(yù)期管理是一個(gè)長期的過程。從2016年9月至今的房地產(chǎn)市場至少經(jīng)歷了三輪調(diào)控。所謂三輪調(diào)控，是指房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在某一時(shí)間點(diǎn)疾風(fēng)暴雨式出臺(tái)新政策，難以取得預(yù)期效果，在下一輪又開始加碼調(diào)控，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的艱難更加凸顯出預(yù)期管理的重要意義。這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大致可以分為三個(gè)階段：第一階段，2016年9月30日以930新政為起點(diǎn)，自9月30日晚間至10月6日，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個(gè)城市先后發(fā)布調(diào)控政策，后又有珠海、東莞和福州、惠州四個(gè)城市重啟限購限貸政策。第二階段，2017年3月中旬，部分二線城市如青島和石家莊也開始了一系列調(diào)控，長沙、濟(jì)南、鄭州、福州、南昌、寧波等跟隨實(shí)施部分區(qū)域調(diào)控。第三階段，由于面臨著十九大召開，2017年9月22日～23日，西安、重慶、南昌、南寧、長沙等城市先后出臺(tái)樓市新政。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過程就是一個(gè)持續(xù)不斷改變市場預(yù)期的過程，以前的政策之所以沒有取得預(yù)定的成效，核心在于短期之內(nèi)難以改變市場預(yù)期，需要不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，才能改變市場預(yù)期，房價(jià)漲幅得到了初步的緩解，這說明房地產(chǎn)預(yù)期管理是一項(xiàng)長期的工作，是各種房地產(chǎn)政策疊加在一起的最終產(chǎn)物，因此中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”，在一定意義上是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期。

再者，房地產(chǎn)預(yù)期管理應(yīng)該作為“融入附加”。從上述的論述可以發(fā)現(xiàn)，預(yù)期管理多和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一起出現(xiàn)。需要保持清醒的是，預(yù)期在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中并不是決定一切的變量，更不是唯一變量。預(yù)期管理對(duì)需求管理和供給管理之間的關(guān)系絕對(duì)談不上替代，將預(yù)期管理定位于對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的一種“融入附加”更為貼切。在房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策中，預(yù)期管理更應(yīng)該成為一個(gè)可參與因子，進(jìn)入到各項(xiàng)政策的制定、實(shí)施、修正的過程中去，有利于提升房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的效率。

三、房地產(chǎn)預(yù)期來源的分類

按照預(yù)期來源看，至少分為兩種來源：市場預(yù)期和政策預(yù)期。市場預(yù)期主要是市場主體對(duì)各類相關(guān)價(jià)格的異動(dòng)的判斷。政策預(yù)期主要是各類市場主體對(duì)各類政策對(duì)價(jià)格的影響的判斷。兩者都是通過價(jià)格異動(dòng)這個(gè)媒介進(jìn)行傳導(dǎo)的。普羅大眾一般都不會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)每年的施工面積、投資數(shù)額等（這些指標(biāo)只有專業(yè)人士才關(guān)心），一般只會(huì)關(guān)心各類價(jià)格信號(hào)以及各種傳言，只是根據(jù)最簡單最直接的方式做出判斷購買與否的決定。其中，市場預(yù)期和政策預(yù)期又具體分為若干情況：

第一，開發(fā)商行為會(huì)自動(dòng)產(chǎn)生預(yù)期。其一，市場行為產(chǎn)生的市場預(yù)期。如“地王”現(xiàn)象。當(dāng)一個(gè)地塊拍出“地王”或某樓盤新房房價(jià)高開，周邊的房價(jià)以及地價(jià)也會(huì)相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，實(shí)際上土地市場價(jià)格變動(dòng)以及新房價(jià)格變動(dòng)起到了房價(jià)預(yù)期的作用。其二，開發(fā)商制造的市場預(yù)期。開發(fā)商也會(huì)有機(jī)會(huì)有意識(shí)控制市場預(yù)期，譬如雇人排隊(duì)、誠意金、開盤策略等等，開盤策略一般為先拿出幾套住房試著賣，再將好戶型放在后面，加價(jià)出售，制造出供不應(yīng)求的假象，誘使許多潛在需求者提前入市。此外，還有些開發(fā)商的代言者也時(shí)不時(shí)發(fā)言或撰文引導(dǎo)市場預(yù)期。

第二，不當(dāng)政策會(huì)自動(dòng)產(chǎn)生預(yù)期。好的政策會(huì)起到引導(dǎo)預(yù)期的作用，譬如限購政策具有一種隱性的效果，傳遞了一種調(diào)控收緊的信號(hào)，這種信號(hào)會(huì)在一定程度上澆滅投資者此前偏離理智的熱情，在這種信號(hào)的傳遞下，此前被投資者情緒催熱的樓市，溫度自然會(huì)有所下降。但是一些政策需要考慮其負(fù)面性效果。例如限價(jià)政策，原旨是為了控制新房價(jià)格，但是二手房價(jià)尚在控制范圍之外（二手房價(jià)格是個(gè)人之間的交易，無法控制），此外商品房房價(jià)是一個(gè)價(jià)格體系，互相聯(lián)系互相影響，既包括要素價(jià)格（如土地價(jià)格、按揭貸款價(jià)格），也包括二手房價(jià)格等等。僅僅對(duì)新房進(jìn)行價(jià)格限制，很容易導(dǎo)致一些異象，如一手二手房價(jià)格倒掛，導(dǎo)致居民搶購新房。南京2017年末萬人搶房事件就是這個(gè)原因造成的。再如某省的兩個(gè)暫停文件，暫停辦理新增商品住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店審批，以及暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。這兩個(gè)暫停文件是去庫存時(shí)期的產(chǎn)物，現(xiàn)在反而催化了房價(jià)高漲的市場預(yù)期。

第三，長效機(jī)制會(huì)自動(dòng)產(chǎn)生預(yù)期。無論長效機(jī)制如何，必然表現(xiàn)在末端住房供應(yīng)端，一是數(shù)量上。保障性住房和商品房每年可以銷售的住房（包括期房和現(xiàn)房）是否能滿足基本性住房需求（剛性需求和改善性需求），是否能滿足新增人口以及婚房住房需求等等。二是結(jié)構(gòu)上。各類保障性住房和各類商品房占比多少，各自門檻是多少。像共有產(chǎn)權(quán)住房無論制度設(shè)計(jì)多么完美，如果其規(guī)模達(dá)不到一定的水平，僅僅具有樣本意義。這都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的預(yù)期。因此披露住房發(fā)展規(guī)劃具有非常重要的意義，建多少，建在哪里，各類住房比例等等，從而有利于緩解民眾購房焦躁的情緒。

四、房地產(chǎn)預(yù)期管理的策略

第一，加強(qiáng)政策的審慎性管理和透明性。一是對(duì)任何一項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，可以進(jìn)行審慎性管理，如同環(huán)保部的環(huán)評(píng)一樣，主要是對(duì)該政策產(chǎn)生的市場預(yù)期進(jìn)行審核，如該政策是否導(dǎo)致房價(jià)上漲，是否屬于過期政策，是否容易誤導(dǎo)購房者等各方面，這種審核有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的全面性、審慎性。二是強(qiáng)化房地產(chǎn)政策的透明性。預(yù)期管理的一個(gè)重要理論基礎(chǔ)是房地產(chǎn)信息不對(duì)稱，尤其是供求信息不對(duì)稱。市場秩序混亂在一定程度都是信息不對(duì)稱的產(chǎn)物。政府預(yù)期管理就要把預(yù)期納入自己管理的范疇。預(yù)期是建立在供給和需求基礎(chǔ)上，在預(yù)期引導(dǎo)的時(shí)候，如果供給跟不上去，預(yù)期管理終究會(huì)失敗。政府部門應(yīng)適時(shí)公布土地供應(yīng)計(jì)劃和住房發(fā)展規(guī)劃，適時(shí)披露市場供求狀況、土地價(jià)格、住房未來供應(yīng)的規(guī)模、各種住房的比例、房價(jià)變動(dòng)等信息，增強(qiáng)市場透明度，正確引導(dǎo)市場心理預(yù)期，引導(dǎo)住宅理性投資與消費(fèi)。三是強(qiáng)化市場透明度。整頓市場秩序包括明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)等都是信息透明性的范疇。

第二，強(qiáng)化政策公布的渠道。一是完善房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)合發(fā)布渠道。創(chuàng)新房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)部門聯(lián)席會(huì)議制度，定期舉辦房地產(chǎn)主管部門共同參與的房地產(chǎn)形勢與政策聯(lián)席發(fā)布會(huì)。二是加強(qiáng)預(yù)期管理上下聯(lián)動(dòng)。各級(jí)政府上下聯(lián)動(dòng)配合，確保地方與中央政策保持一致，發(fā)揮地方政府在預(yù)期管理中的積極性、主動(dòng)性，結(jié)合地方房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況，加強(qiáng)對(duì)中央政策的落實(shí)。三是加強(qiáng)預(yù)期管理的橫向互動(dòng)。建立政府部門與行業(yè)協(xié)會(huì)、研究機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織的協(xié)調(diào)配合，探索聯(lián)合信息發(fā)布、共同回應(yīng)關(guān)切的機(jī)制，拓展豐富數(shù)據(jù)信息，增強(qiáng)預(yù)期管理綜合支持能力，不斷提升預(yù)期管理的能力和水平。

第三，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)關(guān)系全局的宏觀經(jīng)濟(jì)突發(fā)情況和經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題的預(yù)期引導(dǎo)。一是及時(shí)解讀重大事件。譬如針對(duì)蘭州是否放松調(diào)控等具有全局性影響的重大事件，通過新聞發(fā)布會(huì)、在線訪談等多種方式進(jìn)行信息發(fā)布和預(yù)期引導(dǎo)，穩(wěn)定市場預(yù)期，防止房市大幅震蕩。二是主動(dòng)回應(yīng)焦點(diǎn)問題。針對(duì)社會(huì)關(guān)注的房地產(chǎn)領(lǐng)域熱點(diǎn)焦點(diǎn)問題，主動(dòng)滿足適合信息需求，積極進(jìn)行輿論引導(dǎo)，減少信息不對(duì)稱造成的非理性市場波動(dòng)。靈活運(yùn)用專家解讀方式。為了引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期，利用住建系統(tǒng)的優(yōu)勢，派專家到地方調(diào)研真實(shí)情況，寫成調(diào)研報(bào)告，在各大門戶網(wǎng)站發(fā)布了調(diào)研報(bào)告，增強(qiáng)公眾對(duì)地方政策變動(dòng)的理解。三是增強(qiáng)政策決策的公信力。嚴(yán)格執(zhí)行已經(jīng)公布的政策措施，加強(qiáng)對(duì)市場行為的依法有效監(jiān)管，強(qiáng)化政策決策的權(quán)威性和有效性，引導(dǎo)市場行為與政策方向一致。