萬睿

摘要：房地產(chǎn)市場始終是中央政府進行調(diào)控的關鍵層面，也是涉及每一個人切身利益的重要方面。對于房地產(chǎn)市場政策的調(diào)整過程，體現(xiàn)了我國社會主義體制下市場經(jīng)濟體制演變的過程，是我國社會主義發(fā)展過程的縮影。針對房地產(chǎn)政策的調(diào)整過程，體現(xiàn)了中央政府在國家管控方面的重要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，因此對房地產(chǎn)政策的演變過程的分析，可以更好地分析整個房地產(chǎn)市場的深層次問題，更好地把握經(jīng)濟動態(tài)的發(fā)展過程。房地產(chǎn)市場在我國經(jīng)歷了漫長的發(fā)展過程，在發(fā)展過程中也存在一些弊病，當前發(fā)展狀況下，房地產(chǎn)巨頭企業(yè)的出現(xiàn)逐漸深刻影響著整個房地產(chǎn)市場政策調(diào)整的過程。

關鍵詞：房地產(chǎn)；政策調(diào)控；政策演變；分析

一、前言

經(jīng)歷了1998年的市場大變革，我國的房地產(chǎn)市場逐漸如火如荼地開展了起來。房地產(chǎn)市場逐漸成為我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展過程中的重要縮影，在老百姓的日常生活中起到了十分重要的影響。我國經(jīng)濟的發(fā)展可以說在很大程度上是受到了房地產(chǎn)市場發(fā)展的拉動，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展對于我國經(jīng)濟的穩(wěn)定和增長意義重大。但是，我們同樣需要注意到在這一發(fā)展過程中，也出現(xiàn)了一系列的社會和經(jīng)濟問題，這些問題的出現(xiàn)一方面破壞了整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，同時也在一定程度上加深了社會矛盾，對中央政府的管控帶來了一定程度上的困難。

二、房地產(chǎn)市場政策調(diào)控的發(fā)展過程

房地產(chǎn)政策調(diào)控的過程經(jīng)歷了一個漫長的發(fā)展，在政策的不斷調(diào)控中保證了整個房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，但是我們也需要看到在不同的經(jīng)濟發(fā)展階段下，房地產(chǎn)市場還是存在著或多或少的問題。

（一）1998年至2003年的發(fā)展階段

經(jīng)歷了1998年的市場經(jīng)濟變革之后，房地產(chǎn)市場逐漸在國家政策的調(diào)控之下得到慢慢發(fā)展，房地產(chǎn)市場方興未艾。在當時的經(jīng)濟發(fā)展背景下，我國的經(jīng)濟社會發(fā)展水平還相對較低，對于房地產(chǎn)市場的供需刺激也沒有很大，因此整個市場的發(fā)展還處在一定的萌芽階段。一部分的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始逐漸探索市場發(fā)展的新思路，在國家政策的引導之下，行業(yè)的一部分創(chuàng)業(yè)者逐漸將目光瞄向了房地產(chǎn)。同年的八月份，國務院下達了一系列的政策措施鼓勵整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)商品市場的交易，同時將房地產(chǎn)市場的發(fā)展定位為市場經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點，房地產(chǎn)市場在中央的鼓勵下逐漸得以發(fā)展。事實證明中央政府的這次調(diào)控取得了顯著的發(fā)展成果，幫助我國經(jīng)濟合理的度過了亞洲金融危機的困難時期，幫助我國經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)了平穩(wěn)增長的過程。特別是在年末出臺的相關政策：以整頓市場發(fā)展為導向，積極規(guī)范整個市場的合理秩序，制定更加細致的調(diào)控措施。這次措施的出臺為整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入了強心針，地產(chǎn)市場如火如荼地開展起來。

（二）2003年至2008年的調(diào)控階段

2003年年初隨著上一年房地產(chǎn)利好政策的實施，房地產(chǎn)市場的價格迅速增長，在較短的時間內(nèi)漲幅巨大，部分一線城市的漲幅創(chuàng)下新高。與此同時中央政府也加強了對于市場的調(diào)控措施，制定相關政策加強房地產(chǎn)信貸的監(jiān)控力度，減輕房地產(chǎn)市場的發(fā)展泡沫化。具體政策為：降低個人申請商業(yè)住房的抵借比，縮短貸款期限，增加對于黃?，F(xiàn)象的抵制和打壓，增加個人購買第二套房子的政策要求。同時相關政策的出現(xiàn)進一步規(guī)范了整個房地產(chǎn)市場的各類開發(fā)用地的數(shù)量，嚴格控制了商品房用地的售賣數(shù)量。

2004年到2008年，隨著整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展過熱，產(chǎn)業(yè)泡沫化現(xiàn)象極具增長。中央政府不斷采取措施降低行業(yè)發(fā)展風險，出臺了有關商業(yè)銀行住房貸款的比例限制政策和調(diào)整住房供應結構的措施，在一系列措施的出臺下，減輕了我國經(jīng)濟市場通貨膨脹的現(xiàn)象。2008年初，中央政府多次調(diào)高存款準備金的利率，進一步提升對于個人購買第二套房子的首付比例，進一步嚴格限制整個市場過熱的狀況。

（三）2008年金融危機的巨大沖擊

隨著金融危機的到來，各行各業(yè)的發(fā)展都受到了重大的沖擊。我國的對外貿(mào)易行業(yè)在沖擊中受到的影響更大，伴隨著金融危機的蔓延，我國的房地產(chǎn)市場也一改之前的火熱程度，逐漸在沖擊之下減緩了發(fā)展速度。減緩的幅度十分之大，甚至在一定程度上威脅到了我國經(jīng)濟增長的速率，在這種發(fā)展形勢下，中央政府再次出臺相關措施，促進整個市場的健康發(fā)展，并且將個人貸款購房的準備金率不斷下調(diào)，在一定程度上在此刺激了整個房地產(chǎn)市場的升溫過程。經(jīng)過一系列政策的調(diào)整，我國房地產(chǎn)市場逐漸又回到平穩(wěn)發(fā)展的軌道上來。

（四）2009年至今比較嚴格的調(diào)控政策

從2009年之后，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐漸進入彈性管控階段，中央政府的管控措施逐漸實現(xiàn)多樣化，管控的力度也在不斷增強。在這一發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場也逐漸形成了一定的行業(yè)壁壘，一部分的房地產(chǎn)企業(yè)巨頭在這一發(fā)展過程中逐漸壯大，并且對整個市場的發(fā)展產(chǎn)生著舉足輕重的影響作用。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)一方面降低了整個市場的競爭程度，容易造成行業(yè)的發(fā)展閉塞，另一方面也增加了中央政府的調(diào)控難度，因此中央始終以比較嚴格的措施為主。

三、結論

我國經(jīng)濟的發(fā)展可以說在很大程度上是受到了房地產(chǎn)市場發(fā)展的拉動，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展對于我國經(jīng)濟的穩(wěn)定和增長意義重大。但是，我們需要注意到，在這一發(fā)展過程中，也出現(xiàn)了一系列的社會和經(jīng)濟問題。

綜上所述，因此對房地產(chǎn)政策的演變過程的分析，可以更好地分析整個房地產(chǎn)市場的深層次問題，更好地把握經(jīng)濟動態(tài)的發(fā)展過程。房地產(chǎn)市場在我國經(jīng)歷了漫長的發(fā)展過程，在發(fā)展過程中也存在一些弊病，當前發(fā)展狀況下，房地產(chǎn)巨頭企業(yè)的出現(xiàn)逐漸深刻影響著整個房地產(chǎn)市場政策調(diào)整的過程。

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