租售同權(quán)政策下發(fā)展長(zhǎng)租公寓的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

辛亦文

【摘要】租售同權(quán)是解決高房?jī)r(jià)問題的重要舉措，長(zhǎng)租公寓又是租房領(lǐng)域的重要組成部分。目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展運(yùn)行總體態(tài)勢(shì)向好，但也出現(xiàn)了一些不健康的因素。本文運(yùn)用基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)，從政策層面分析了發(fā)展長(zhǎng)租公寓應(yīng)當(dāng)做好的“一個(gè)保證、三個(gè)管控”，以促進(jìn)長(zhǎng)租公寓健康可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】租售同權(quán)；長(zhǎng)租公寓；經(jīng)濟(jì)學(xué)

為解決高房?jī)r(jià)帶來(lái)的一系列社會(huì)問題，2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。2017年，廣州市率先提出“租售同權(quán)”政策，即賦予租房與買房居民享同等待遇，這一舉措將成為化解高房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段?？梢灶A(yù)見，租房領(lǐng)域?qū)⑹侵袊?guó)社會(huì)未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)，發(fā)展長(zhǎng)租公寓又將成為其中的破題之舉。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，商品房作為一種特殊的商品，與普通商品一樣要受到內(nèi)在價(jià)值和供求關(guān)系的影響。從根本上說，中國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期上漲是由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民財(cái)富迅速增長(zhǎng)，中心城市不可能無(wú)限擴(kuò)張，加大商品住房供應(yīng)的能力有限，短期內(nèi)住房供應(yīng)不能滿足快速膨脹的居住需求造成的?！伴L(zhǎng)租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”、“單身合租公寓”，可以作為商品房的替代品，將一部分居民空置房、商業(yè)用房轉(zhuǎn)做居住用途，有效的擴(kuò)大住房供給，減少城市中心住房空置率，滿足人民群眾安居樂業(yè)需求，同時(shí)起到控制平抑商品房?jī)r(jià)格的作用。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓已經(jīng)進(jìn)入爆發(fā)式增長(zhǎng)階段。截至2018年一季度，全國(guó)范圍內(nèi)的長(zhǎng)租公寓品牌多達(dá)1200家，房源規(guī)模超過200萬(wàn)間，主要分布在北上廣深等一線城市及熱點(diǎn)二線城市。預(yù)計(jì)到2020年，國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)的規(guī)模可達(dá)2.71萬(wàn)億。長(zhǎng)租公寓已經(jīng)成為很多開發(fā)商的戰(zhàn)略核心，如萬(wàn)科集團(tuán)2017年報(bào)顯示，其集中式長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”已累計(jì)獲取資源超10萬(wàn)間，累計(jì)開業(yè)超過3萬(wàn)間。碧桂園要在未來(lái)3年發(fā)展一百萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，重點(diǎn)打造長(zhǎng)租城市。但是，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展日新月異的一片繁榮景象下，也出現(xiàn)了一些令人警惕的不健康因素。房屋租賃市場(chǎng)租金上漲較快，長(zhǎng)租公寓普遍比居民出租房貴，一般要比周邊民房平均租金貴15%以上；整體發(fā)展趨向高端化，北京等大城市出現(xiàn)“天價(jià)”公寓；消費(fèi)欺詐、“黑中介”等亂象也屢有發(fā)生。如果任憑各種問題滋生蔓延，長(zhǎng)租公寓發(fā)展將重復(fù)商品住房的歷史，出現(xiàn)又一輪炒作亂象，背離了國(guó)家通過發(fā)展長(zhǎng)租公寓滿足居住需求并平抑房?jī)r(jià)的初衷。需要各級(jí)政府認(rèn)真研究長(zhǎng)租公寓發(fā)展所依循的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律，加大市場(chǎng)整治力度，盡快完善相關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)并嚴(yán)格落實(shí)配套的扶持政策，確保長(zhǎng)租公寓的發(fā)展始終沿著正確的航道前進(jìn)。

1、要保證“租售同權(quán)”政策落到實(shí)處

在“租售同權(quán)”政策下，長(zhǎng)租公寓提供了與商品房同樣的居住、入學(xué)和配套生活設(shè)施，即同樣的內(nèi)在價(jià)值。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值與價(jià)格的相互作用規(guī)律，如果商品的內(nèi)在價(jià)值一致，則價(jià)格偏好將成為消費(fèi)者選擇的主要考慮因素。相對(duì)于已經(jīng)“炒到天上”的房?jī)r(jià)，租金低廉的長(zhǎng)租公寓無(wú)疑具有極高的性價(jià)比，將順理成章的成為負(fù)擔(dān)不起高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者的替代目標(biāo)。但是，如果各級(jí)政府仍舊不能擺脫固有的通過出讓土地、銷售商品房回籠城市發(fā)展建設(shè)資金的思路，不能積極落實(shí)長(zhǎng)租公寓的各項(xiàng)配套政策，則長(zhǎng)租公寓的實(shí)際內(nèi)在價(jià)值勢(shì)必受到影響。廣州“住房租賃新政”16條中，最關(guān)鍵的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益政策，近一年以后才陸續(xù)落地，但還要考慮租戶的居住證、合法穩(wěn)定工作、繳納社保年限等綜合積分情況。為切實(shí)保障承租人權(quán)益，需要各級(jí)地方政府從教育、金融、財(cái)稅、監(jiān)管等方面出臺(tái)細(xì)化落實(shí)措施。目前，開展加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)的12個(gè)城市中，僅有廣州、南京和江西三家明確將“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”寫入試點(diǎn)方案，煙臺(tái)提到探索建立“購(gòu)租同權(quán)”制度。這表明要想推動(dòng)“租售同權(quán)”政策真正得到落實(shí)仍然面臨著許多難題，對(duì)各個(gè)城市公共服務(wù)供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化提出了考驗(yàn)。

2、要管控住商品房?jī)r(jià)格，或者說管控住人們“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的心理預(yù)期

眾所周知，由于過去20余年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，使得商品房客觀上具有了保值增值作用，本來(lái)用于解決居住需求的房子被附加了投資投機(jī)價(jià)值，成為一種良好而且稀缺的金融品種。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，這種現(xiàn)象極大地增加了商品房的內(nèi)在價(jià)值，使得高房?jī)r(jià)成為了市場(chǎng)充分交易后形成的合理定價(jià)。因此，必須按照“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的要求，運(yùn)用中心城市限購(gòu)政策、加大首付比例、嚴(yán)格控制貸款等綜合措施，更重要的是明確房產(chǎn)稅政策推出的時(shí)間表，將人們投資、炒作住房的意愿逐步降低，將“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的公眾認(rèn)識(shí)逐步消除，才能將長(zhǎng)租公寓拉回到與商品房相同的競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓的價(jià)格優(yōu)勢(shì)才能發(fā)揮作用。只有更多的居民愿意通過租房來(lái)滿足居住生活剛需，才能減少對(duì)于商品房的購(gòu)買意愿，建立起房?jī)r(jià)得到控制→投資者和炒作者離場(chǎng)→房?jī)r(jià)下降的正向循環(huán)機(jī)制，使得發(fā)展長(zhǎng)租公寓措施真正起到平抑房?jī)r(jià)的作用。從目前的情況看，部分二線城市積極推出人才引進(jìn)政策提高了本市商品房購(gòu)買力，部分準(zhǔn)一線城市出現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)盛況，令人擔(dān)憂這些地方政府的政策導(dǎo)向，以及隨之而來(lái)的大眾預(yù)期。

3、要管控住長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)成本

要?jiǎng)?chuàng)造長(zhǎng)租公寓發(fā)展的良好環(huán)境，使其商業(yè)運(yùn)營(yíng)能夠獲得合理適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，企業(yè)能夠有效運(yùn)作和發(fā)展壯大，從而更有力的支持房?jī)r(jià)控制政策。目前影響長(zhǎng)租公寓發(fā)展的關(guān)鍵因素是成本問題。在一線和熱點(diǎn)二線城市，以自持物業(yè)為主的長(zhǎng)租公寓企業(yè)拿地成本普遍較高，而以分散運(yùn)營(yíng)為主的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)成本也很高。分散運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓首先要從居民手中歸集房源，而居民提供不出發(fā)票，企業(yè)無(wú)法抵扣稅。其次是居民房屋多數(shù)需要重新維修，成本也很高。長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)是一種典型的資金投入密集、回報(bào)期長(zhǎng)的商業(yè)模式，資金是長(zhǎng)租公寓的生命線。據(jù)測(cè)算，長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體資金需求一年內(nèi)將增長(zhǎng)到300億元左右，其中約50%需通過融資來(lái)解決。但是目前長(zhǎng)租公寓企業(yè)的融資渠道稀少，股權(quán)、債券等金融工具受企業(yè)規(guī)模等限制難以應(yīng)用。REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）解決了大宗物業(yè)交易退出的機(jī)制，但目前中國(guó)REITs仍處于萌芽階段。在企業(yè)稅收方面，目前我國(guó)尚未針對(duì)房屋出租出臺(tái)專門的稅收減免政策，長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要繳納增值稅和企業(yè)所得稅，整體稅率在17%左右。在租金收入方面，美國(guó)、新加坡、香港和臺(tái)灣均出臺(tái)政策，租金收入用于分紅免稅，而中國(guó)目前為止并未有相關(guān)的政策優(yōu)惠。我國(guó)也尚未出臺(tái)有關(guān)REITs份額轉(zhuǎn)讓的優(yōu)惠政策，而新加坡、香港、臺(tái)灣等出售REITs免征稅。綜上所述，由于購(gòu)置成本、融資和稅收等方面的配套措施尚未到位，長(zhǎng)租公寓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本高企，勢(shì)必傳導(dǎo)到租金端，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)出現(xiàn)高端化現(xiàn)象。