【摘要】現(xiàn)在的市場條件下,政府在房地產(chǎn)市場中的作用已經(jīng)成為重要問題。保證市場穩(wěn)定運行作為政府的重要職責(zé),決定了地方政府在房地產(chǎn)中有重要作用。在實踐活動中可以看到政府的各種市場調(diào)整經(jīng)常會出現(xiàn)失靈的問題。因此討論地方政府在房地產(chǎn)中的作用便是十分重要的問題。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);市場;地方政府
現(xiàn)在我國房地產(chǎn)價格不斷上升,這些和國家的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展是違背的。不斷上漲的房價雖然和供求關(guān)系有很大關(guān)系,但是和各個地方政府的各種直接市場干預(yù)行為也是密不可分的。因此地方政府一定要認識到自己在房地產(chǎn)市場中的作用,政府參與越少市場越健康。
1、地方政府角色的背景
現(xiàn)在社會不斷發(fā)展,同時人口流動性增加,我國政治經(jīng)濟環(huán)境產(chǎn)生重大變化,政府地域性逐漸凸顯出來?,F(xiàn)在地方政府自己的權(quán)限不斷擴大,在社會發(fā)展過程中地方政府權(quán)限逐漸增加,單單依靠中央集權(quán)已經(jīng)不可能完成龐雜的事物。因此在不斷改革中地方政府的財政和人事以及自主管理這些權(quán)限都在提高。改革之后經(jīng)濟利益取代了傳統(tǒng)方法,同時也是衡量地方政府的重要標(biāo)準(zhǔn)。這樣地方政府便要發(fā)揮自身能動性為居民爭取利益。
地方政府制定制度的權(quán)利逐漸增加。我國地域?qū)掗?,每個地域都有自己的情況,因此中央政府只能在宏觀上進行調(diào)控,具體的執(zhí)行要下放到地方政府。這樣每個地方政府要依靠自己的選擇找到合適的發(fā)展途徑,也會讓他們更重視自己的競爭力。因此在需求中地方政府自我創(chuàng)新能力得到不斷提高。
地方政府執(zhí)政能力逐漸提升。因為自主權(quán)限的提升,地方政府要追求效益最大化,這時便會提升自己的執(zhí)政能力。其中政績主要是取決于整合能力以及管理能力、應(yīng)變能力,所有這些都為政府的執(zhí)政提供重要能力。
2、地方政府對房地產(chǎn)市場干預(yù)現(xiàn)狀
在正常狀態(tài)下,政府對房地產(chǎn)市場進行干預(yù)主要是因為市場出了問題,主要是對市場問題進行彌補。但是在發(fā)展過程中發(fā)現(xiàn)政府的干預(yù)更多的是為了自己利益最大化。現(xiàn)在地方政府是獨立的GDP核算體,因此一定要保證收支平衡。但是我國在進行稅制改革后地方政府事權(quán)逐漸增加但是財政權(quán)逐漸減少,這樣便使得事權(quán)跟財政之間的失衡,地方財政經(jīng)常十分困難。同時房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展飛快,城市中的土地出讓逐漸成為地方財政重要來源。不斷推動財政收支平衡成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的目的,因此政府更加希望看到房地產(chǎn)市場發(fā)展。
政府對經(jīng)濟的追求造成地方政府工作中心逐漸轉(zhuǎn)移,產(chǎn)生將政績作為核心追求的市場干預(yù)行為。這樣造成地方政府不僅是市場監(jiān)管人員同時也是參與者。地方政府有重要的土地供應(yīng),同時還可以通過舊城改造不斷制造需求。因此政府身份發(fā)生變化便會產(chǎn)生尋租,推動房價逐漸提高。
3、地方政府對房地產(chǎn)市場的作用
地方政府使用城市建設(shè)以及土地出讓,建設(shè)廉租房,制定各種政策,使用各種方式干預(yù)房地產(chǎn)市場。
地方政府在舊城改造和新城建設(shè)過程中的作用。地方政府對政績的追求中使用公共資源的決定權(quán),提出很多形象工程。使用舊城改造的方式進行拆遷,這樣也為市場提供購買需求。
同時地方政府的作用也表現(xiàn)在土地出讓上?,F(xiàn)在的土地制度中,政府是土地唯一供應(yīng)者,因此也是壟斷者。政府使用控制土地的方式干預(yù)市場,但是內(nèi)部問題也會造成開發(fā)成本的不斷提高。
使用經(jīng)濟適用房以及廉租房的方式發(fā)揮自己作用。經(jīng)濟適用房是政府劃撥的方式進行建設(shè),因此沒有土地出讓金,在限制開發(fā)利潤率后經(jīng)濟適用房在價格上遠低于商品房。政府可以使用經(jīng)濟適用房以及廉租房對商品房進行控制。
同時政府也可以使用戶口準(zhǔn)入以及移民等這些方式不斷刺激外部居民進行購房,同時也增加了市場需求。
4、正確發(fā)揮地方政府在房地產(chǎn)市場中的作用
4.1 地方政府明確自己的職責(zé)。在市場定位上地方政府一定要有明確的權(quán)限。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展使得房地產(chǎn)成為地方政府的主要財政來源以及支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府的利益最大化沖動會形成城市和經(jīng)濟的快速發(fā)展。因此中央政府在對市場進行調(diào)整時一定是在宏觀制度上的調(diào)整,主要是針對房屋需求。地方政府調(diào)控時一定要站在直接控制和基礎(chǔ)性調(diào)整,也是對房地產(chǎn)供給進行控制。同時因為房地產(chǎn)的區(qū)域性也使得房價調(diào)控不能像股票一樣進行統(tǒng)一調(diào)控,只能是區(qū)域調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)濟發(fā)展中有重要地位,也是城市規(guī)劃重要部分,在政府監(jiān)管中最嚴(yán)厲。地方政府可以從土地供應(yīng)和規(guī)劃這些方面對本地房地產(chǎn)發(fā)展進行控制。樓盤在選址以及設(shè)計過程中都要在政府控制中。從這些方面來講這些都應(yīng)當(dāng)是屬于地方政府自己的職責(zé)范圍。
4.2 地方政府發(fā)揮自己更多的作用。地方政府在房地產(chǎn)市場中的作用是自身特征決定的。對整個市場來講也是分散區(qū)域性的市場。因為我國在地理位置上的不平衡以及市場結(jié)構(gòu)的不同會造成,供求關(guān)系以及文化背景的不同。地方政府在對土地進行控制時一定要規(guī)劃好住房發(fā)展模式。
4.3 界定好中央政府和地方政府不同的權(quán)責(zé)。規(guī)定各級政府的法人地位,這樣使得政府行為實現(xiàn)人格化,不斷做好政府權(quán)力以及義務(wù)之間的協(xié)調(diào)。這種方式也可以為地方政府在履行自己的職能時有法律支持。同時可以使得中央政府和地方政府在關(guān)系上會更加協(xié)調(diào),權(quán)力的劃分更加明確,形成有序的調(diào)控制度。
4.4 完善領(lǐng)導(dǎo)干部考核制度。在城市發(fā)展過程中一定要重視協(xié)調(diào)發(fā)展,同時將注意力要放在公眾服務(wù)能力以及群眾滿意上。同時要逐漸減少地方政府的干預(yù)行為,重新完善干部考核制度。只有這種方式才可以讓干部考核從GDP發(fā)展偏好,轉(zhuǎn)移到同時重視廉政、綜合職能、依法執(zhí)政等這些關(guān)系群眾生活的方向上。
小結(jié):
通過分析可以看出,地方政府在房地產(chǎn)市場中有著重要作用,同時又會出現(xiàn)各種過度干預(yù)的問題。因此地方政府一定要定位好自己的角色,規(guī)劃合理的發(fā)展方式,明確自己的職責(zé),使用這種方式完成城市的科學(xué)發(fā)展。
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作者簡介:
史廣新,南京鑫土地信息技術(shù)有限公司。