提到智慧城市，很多人腦中出現(xiàn)的是分層輕軌、無人駕駛。其實，智慧城市并不一定是科幻范兒的。相反，一些更接地氣的便利與改善，才是智慧城市的努力方向。昨天，在中國發(fā)展高層論壇上，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)提出能源結(jié)構(gòu)與城市交通對平抑大城市房價、租金的效力。這也許是智慧城市給房地產(chǎn)帶來的新思路。究竟是怎么一回事？還得從摩托車和共享單車說起。

一、房地產(chǎn)與城市

房地產(chǎn)是城市最重要的構(gòu)成部分之一。從數(shù)據(jù)上看，2017年全國房地產(chǎn)交易額全口徑之和為20萬億，其中新房超過十萬億，二手房超過六萬億，租賃兩萬億，這個市場相當(dāng)于美國的兩倍、日本的十倍。從房地產(chǎn)市場交易額來講，當(dāng)今中國擁有全球最大的房地產(chǎn)市場。

在龐大的市場背后，中國的居住條件究竟如何？背后的核心推動力又是什么？

房地產(chǎn)與城市的關(guān)聯(lián)，正面的是其對城市化的支持，但也常常給城市的居民出難題。其中一方面是房價的壓力，一方面是租房的壓力。這種壓力并不僅僅存在于北京、深圳、上海，實際上也是全球主要城市所面臨的挑戰(zhàn)。那么，城市和房地產(chǎn)注定是一組高壓關(guān)系嗎？我們有沒有更智慧的手段去解決房價的壓力？

二、摩托車與房價：美國故事的啟發(fā)

我最近花了挺長時間閱讀美國120年的房地產(chǎn)歷史。有兩樣?xùn)|西對美國的房地產(chǎn)行業(yè)、美國人民的居住產(chǎn)生了巨大影響：第一是出行方式的變革，第二是能源方式的變革。

1880年到1910年這三十年里，摩托車的普及重塑了人們的出行能力，進(jìn)而促進(jìn)了美國城市化人口大規(guī)模集聚的住房條件。加上當(dāng)時美國的金融條件，開發(fā)和貸款協(xié)會開始出現(xiàn)，通過存錢貸款形式在一定的地理、社區(qū)范圍內(nèi)實現(xiàn)了住房大規(guī)模的開發(fā)。在整個美國房地產(chǎn)第一輪泡沫1925年破滅之前，美國經(jīng)歷了一個很大的開發(fā)浪潮，這與交通結(jié)構(gòu)、交通出行能力的普及著很大的關(guān)系。第二波是二戰(zhàn)之后，1945年美國軍隊回鄉(xiāng)，面臨住房短缺。在這種情況下汽車的普及，再加上交通基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)，推動了美國郊區(qū)化浪潮，讓美國人從中心城市開始大量向郊區(qū)轉(zhuǎn)型，人口實現(xiàn)了真正意義上的轉(zhuǎn)移。之后我們看到在郊區(qū)大規(guī)模的工業(yè)化住宅的開發(fā)，極大解決了戰(zhàn)后住房短缺問題，跟人的出行、基礎(chǔ)設(shè)施的完善有非常直接的關(guān)系。

另外一個是能源結(jié)構(gòu)。早期農(nóng)業(yè)社會的城市居住條件在很大程度上取決于水資源，近水資源的地方往往是早期貿(mào)易城市集中的地方。但有限的地理空間，無法容納更多的城市人口與居住，而規(guī)模最大的城市通常是帝國的首都，其人口容納率很難超過一百萬人。BCG 預(yù)測2030年人口超過千萬級別的城市會超過40個，那么背后的根源便是工業(yè)和信息化。當(dāng)我們的資源能源結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，整個生產(chǎn)結(jié)構(gòu)也就發(fā)生了變化，繼而導(dǎo)致就業(yè)、居住結(jié)構(gòu)的遷移。

當(dāng)前中國一線城市北、上、廣、深房價最高的中間區(qū)域房價近10萬/平米，外圍距離近5-10公里，房價就會降低25%，再外圍房價就會進(jìn)一步降低11%，依次下降。不同層次的房價背后反映的就是居住、就業(yè)之間的不平衡與土地結(jié)構(gòu)的不平衡。而租金的不平衡與房價的不平衡同樣反映出我們在出行、居住、生產(chǎn)安排上出現(xiàn)的失調(diào)。高房價本質(zhì)上是在能源錯配和出行錯配情況下產(chǎn)生的一種市場扭曲。

三、共享單車與租金：一個研究角度

貝殼研究院曾與新加坡國立大學(xué)合作，調(diào)研共享單車對租金的影響關(guān)系。

結(jié)果顯示，第一個紅色的點(diǎn)是9%，說明地鐵房租金比普通房租金高9%。而共享單車投入使用后，溢價降低了16%，但對房價沒影響。下一個你會發(fā)現(xiàn)當(dāng)你研究滴滴專車的時候?qū)Ψ績r有影響，對溢價降低程度是5%。換句話說，出行條件的改進(jìn)、交通條件的改進(jìn)，哪怕北京今天什么都不做，讓出行效率變高，房價和租金都會有一定程度成比例的下降，這就是智慧城市的價值。讓居住更美好，不僅僅是一個房地產(chǎn)問題，其本質(zhì)離不開城市交通、能源結(jié)構(gòu)等一系列更深層次的條件。房價高企的大城市也許可以站在智慧城市的角度，從能源錯配和出行錯配去思考破局之道。