房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)特殊性分析及應(yīng)對方法研究

岳蕾

【摘要】財(cái)務(wù)報(bào)表是進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)。相較于其他一般行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中有兩個(gè)顯著的特點(diǎn)：一是開發(fā)經(jīng)營周期較長；二是開發(fā)經(jīng)營過程中受外部政策影響較大，導(dǎo)致具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性。因此房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與報(bào)表分析也與其他生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè)有著較大的差異性，不能用傳統(tǒng)的方法對于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，必須增加業(yè)務(wù)前置的管理報(bào)表進(jìn)行輔助分析，產(chǎn)生這種問題的原因主要有：①開發(fā)成本持續(xù)性投入，導(dǎo)致不能夠采用正確的完全成本計(jì)價(jià)，造成會(huì)計(jì)報(bào)表資產(chǎn)不符；②因預(yù)售與交房存在較長的時(shí)間周期，收入結(jié)轉(zhuǎn)有明確的結(jié)轉(zhuǎn)條件，企業(yè)的當(dāng)期利潤數(shù)據(jù)不能夠真實(shí)反映企業(yè)的盈利能力；③由于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售性質(zhì)因此存在大量的預(yù)收賬款，所以體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上反映出企業(yè)償債能力不足，而這種結(jié)論具有誤導(dǎo)性；因此在對于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，應(yīng)該考慮其行業(yè)的特殊性，用正確的方式去判斷房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)報(bào)表；管理報(bào)表；指標(biāo)特殊性

1、前言

對于財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，作為經(jīng)營管理者可及時(shí)了解企業(yè)的財(cái)務(wù)情況以及經(jīng)營狀況，也有助于決策者做出正確合理的決策。財(cái)務(wù)報(bào)表主要的報(bào)告內(nèi)容包括企業(yè)的運(yùn)營能力、盈利水平、杠桿水平、償債能力以及發(fā)展能力?？砂凑諅鹘y(tǒng)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析設(shè)計(jì)一整套指標(biāo)來衡量企業(yè)的發(fā)展能力，但基于房地產(chǎn)行業(yè)與其他一般行業(yè)的差異性，因此在設(shè)計(jì)其財(cái)務(wù)指標(biāo)分析時(shí)做相應(yīng)的調(diào)整，以確保指標(biāo)分析的合理性及有效性。

2、傳統(tǒng)方法分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的局限性

2.1項(xiàng)目開發(fā)過程中，成本分期投入造成會(huì)計(jì)報(bào)表資產(chǎn)不符

企業(yè)的會(huì)計(jì)方法主要采用歷史成本法，全周期目標(biāo)成本預(yù)算在開發(fā)周期內(nèi)其資產(chǎn)價(jià)值受到①設(shè)計(jì)水平導(dǎo)致的成本差異；②施工質(zhì)量導(dǎo)致的成本；③市場價(jià)格、政策因素及金融市場出現(xiàn)劇烈變動(dòng)等因素導(dǎo)致目標(biāo)成本與的實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值偏差較大。

作為一個(gè)完全成本計(jì)價(jià)方式的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，由于成本的歸集是按照產(chǎn)品的開發(fā)進(jìn)度逐步投入，不能即時(shí)完全體現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)成本

2.2預(yù)售收入與結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)間差導(dǎo)致不能夠真實(shí)反映其盈利能力

作為一個(gè)對資金需求較大的行業(yè)，資金的快速流轉(zhuǎn)決定企業(yè)的成敗，因此行業(yè)內(nèi)多以期房形式進(jìn)行銷售，根據(jù)各地政策不同，預(yù)售節(jié)點(diǎn)也有所區(qū)別：但多以正負(fù)零、總進(jìn)度完工30%或50%為預(yù)售條件，一旦實(shí)現(xiàn)預(yù)售全額貨款基本可以在短期內(nèi)以預(yù)收賬款形式收回并體現(xiàn)為會(huì)計(jì)報(bào)表負(fù)債，而會(huì)計(jì)報(bào)表真正實(shí)際收入是以達(dá)到交房入住條件為準(zhǔn)，因此會(huì)計(jì)報(bào)表在很長的一段時(shí)期內(nèi)根本無法體現(xiàn)項(xiàng)目的真實(shí)盈利，片面的經(jīng)營利潤數(shù)據(jù)不能夠反映其真實(shí)的價(jià)值創(chuàng)造能力。除了本身收入的確認(rèn)階段對于企業(yè)最后的利潤產(chǎn)生影響之外，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成本一般是將各種成本平均記入各套房屋的平均面積之中，同時(shí)其他管理和銷售費(fèi)用也在會(huì)計(jì)周期內(nèi)進(jìn)入，這就造成在整個(gè)會(huì)計(jì)周期的成本費(fèi)用和收入并不相匹配，也會(huì)對于利潤指標(biāo)造成進(jìn)一步的曲解，影響投資者對于企業(yè)盈利能力的判斷；

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)特有的存在大量預(yù)收賬款的情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表無法顯示其真實(shí)償債能力必須進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整

由于房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售的特殊性，預(yù)售所實(shí)現(xiàn)的回款在真正確認(rèn)收入前都以預(yù)收賬款的形式存在。房地產(chǎn)開發(fā)周期一般較長，預(yù)收賬款會(huì)存在長期掛賬的情況。從本質(zhì)上來說預(yù)收賬款是企業(yè)的負(fù)債。但是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果簽訂預(yù)售合同，則代表義務(wù)已經(jīng)基本履行，應(yīng)該及時(shí)將預(yù)收賬款確認(rèn)為收入，并且轉(zhuǎn)結(jié)成本。從本質(zhì)上來說房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在的大量預(yù)收賬款很大一部分是企業(yè)已經(jīng)完成履約的部分，應(yīng)該及時(shí)對于這部分進(jìn)行收入確認(rèn)，這也就造成利潤增加。但我們?nèi)绻凑諅鹘y(tǒng)制造業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法分析房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，就會(huì)高估整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債而影響其投資者對于企業(yè)藏在能力的判斷。

3、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)分析升級

上文主要分析了在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中存在的局限性，所以我們要對于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)該充分考慮本行業(yè)的特殊性，應(yīng)該對于傳統(tǒng)的分析方法加以改進(jìn)，這樣才能夠了解企業(yè)的真實(shí)盈利能力和經(jīng)營情況。

3.1啟用并完善企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表之外的全周期項(xiàng)目損益信息

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法有專門的分析體系來反映企業(yè)的各項(xiàng)能力，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表數(shù)據(jù)存在相當(dāng)?shù)木窒扌?，由?cái)務(wù)報(bào)表分析得來的企業(yè)能力不能真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營狀況，因此我們需增加事前的管理口徑報(bào)表，事前對全生命周期項(xiàng)目損益進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，該報(bào)表可使用收付實(shí)現(xiàn)制，每月與會(huì)計(jì)口徑報(bào)表進(jìn)行核對，找出差異原因，只要差異原因?qū)贂r(shí)間性差異有合理解釋即。對經(jīng)營管理者及公司決策者我們可按管理口徑進(jìn)行指標(biāo)分析，提供財(cái)務(wù)專業(yè)支持。

3.2 重視對于現(xiàn)金流量表的使用分析

與其他資產(chǎn)負(fù)債表或者是利潤表編制的方法不同，現(xiàn)金流量表是收付實(shí)現(xiàn)制，因此在數(shù)據(jù)上具有相對真實(shí)性。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析現(xiàn)金流量相較于其利潤盈利能力具有更加現(xiàn)實(shí)的意義，因此我們需要重點(diǎn)側(cè)重于對于現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析，特別需要關(guān)注經(jīng)營現(xiàn)金凈流量指標(biāo)。

3.3 對部分財(cái)務(wù)分析指標(biāo)數(shù)據(jù)要進(jìn)行調(diào)整

財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)由于受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束而產(chǎn)生可靠性的影響，因此在對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析時(shí)要對于數(shù)據(jù)進(jìn)行微調(diào)。在分析房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力時(shí)，要充分考慮預(yù)收賬款的存在，結(jié)合企業(yè)完工項(xiàng)目的進(jìn)度確認(rèn)年度收入，并且進(jìn)行成本攤銷，按照配比的原則對期間所發(fā)生的管理和銷售費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，這樣才能夠?qū)τ谄髽I(yè)的盈利能力做出正確的判斷。在分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的杠桿水平及償債能力時(shí)，如資產(chǎn)負(fù)債率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率應(yīng)同時(shí)做出調(diào)整后的指標(biāo)，主要是對于已經(jīng)確認(rèn)的預(yù)收賬款進(jìn)行調(diào)整，充分合理估計(jì)企業(yè)現(xiàn)有的負(fù)債水平，然后結(jié)合資產(chǎn)的公允價(jià)值對于資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，這樣才能夠合理判斷房地產(chǎn)企業(yè)的綜合償債能力。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相較于其他行業(yè)在財(cái)務(wù)分析上具有明顯不同的特點(diǎn)，因此我們需要掌握其特殊性才能正確判斷企業(yè)的盈利能力和償債能力。

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