【摘要】新形勢(shì)下為房地產(chǎn)工程造價(jià)控制賦予了時(shí)代使命,2017政府工作報(bào)告中特別強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持住房的居住屬性,落實(shí)地方政府主體責(zé)任,而近年來(lái)基于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展及國(guó)家宏觀調(diào)控,成本控制的優(yōu)劣直接制約著企業(yè)能否在愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中突圍,成本控制問(wèn)題擺在了每個(gè)企業(yè)面前。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;全過(guò)程管理
在國(guó)民經(jīng)濟(jì)獲得快速發(fā)展及人們生活水平不斷提高的大背景下,我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也獲得了飛速的發(fā)展并逐漸發(fā)展為我國(guó)的一項(xiàng)支柱性產(chǎn)業(yè)。因此,要想使房地產(chǎn)行業(yè)能更好地帶動(dòng)并促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我們必須認(rèn)識(shí)到一個(gè)大前提那就是:房產(chǎn)企業(yè)自身必須要有一個(gè)很好的發(fā)展。而衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展程度的關(guān)鍵因素就是這個(gè)企業(yè)獲取的利潤(rùn),獲得的利潤(rùn)越多,說(shuō)明企業(yè)發(fā)展也越好。
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理概述
近幾年,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展,市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大,專(zhuān)業(yè)化程度不斷提高,而我國(guó)的房地產(chǎn)控制卻沒(méi)有同市場(chǎng)規(guī)模以及專(zhuān)業(yè)化程度并駕齊驅(qū),反而遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)要求資金量大,資金線長(zhǎng)并且回收周期長(zhǎng)的一個(gè)行業(yè),并且行業(yè)內(nèi)部之間又面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),而房地產(chǎn)成本的管理方面卻遠(yuǎn)比不上我國(guó)制造業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)的成本管理精細(xì)。
2、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制存在的問(wèn)題
2.1開(kāi)發(fā)前期的成本控制意識(shí)不高
在項(xiàng)目的成本控制過(guò)程中決策階段是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié),在成本控制中發(fā)揮著重要的作用。在現(xiàn)實(shí)生活中不少房產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工階段的成本管理十分重視,往往容易忽略掉對(duì)前期設(shè)計(jì)階段進(jìn)行有效的成本控制。同時(shí),在不少房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在缺乏設(shè)計(jì)階段成本控制的有關(guān)規(guī)章制度,最終導(dǎo)致當(dāng)設(shè)計(jì)費(fèi)用超額時(shí)房產(chǎn)企業(yè)無(wú)法采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)和利益不明確的現(xiàn)象,使得企業(yè)的管理人員失去了對(duì)于成本控制的積極性。再加上不少公司里的設(shè)計(jì)人員不具備預(yù)算概念和知識(shí),更不了解市場(chǎng)上建材價(jià)格及預(yù)算價(jià)格,會(huì)使得他們無(wú)法對(duì)項(xiàng)目做出有效的具有參考價(jià)值的預(yù)算。
2.2對(duì)目標(biāo)成本的測(cè)算不具備規(guī)范性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本身涉及到的內(nèi)容比較多,并且施工周期較長(zhǎng),具有一定的繁瑣性。面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中眾多的生產(chǎn)環(huán)節(jié),管理人員并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)流程的優(yōu)化和完善,也沒(méi)有對(duì)產(chǎn)品的銷(xiāo)售以及物業(yè)管理環(huán)節(jié)引起足夠的重視。因?yàn)槊總€(gè)環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容不同,產(chǎn)生的費(fèi)用也存在差異,可能會(huì)對(duì)總體成本費(fèi)用產(chǎn)生影響,在對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行明確的過(guò)程中還存在不規(guī)范性,這將對(duì)成本管理工作的有效開(kāi)展造成影響。
2.3項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制機(jī)制不完善
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有建設(shè)周期長(zhǎng)、不可逆等一系列的特點(diǎn),使得在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中會(huì)常常出現(xiàn)諸如返工、停工等增加項(xiàng)目成本的事件發(fā)生。同時(shí),由于我國(guó)大部分房產(chǎn)企業(yè)缺乏一套完整的關(guān)于項(xiàng)目變更的申請(qǐng)、測(cè)量及審核制度,使得在項(xiàng)目的變更上容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)不清、執(zhí)行不力、變更隨意性大等一系列的問(wèn)題。最終導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)工作中雖然不少的房產(chǎn)企業(yè)都非常重視項(xiàng)目建設(shè)成本,但他們都是重視監(jiān)控項(xiàng)目質(zhì)量以及材料使用方面,而在很大程度忽略了關(guān)于項(xiàng)目變更方面的成本控制。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的解決對(duì)策
3.1科學(xué)的策劃設(shè)計(jì)
房產(chǎn)企業(yè)要對(duì)本企業(yè)的成本控制實(shí)行科學(xué)的策劃設(shè)計(jì),這一工作主要包含以下四個(gè)方面的內(nèi)容:首先,要實(shí)行限額設(shè)計(jì)。目前,在不少房產(chǎn)企業(yè)都普遍存在著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期緊迫,設(shè)計(jì)過(guò)程中能夠投入的時(shí)間相對(duì)較少,使得最終的設(shè)計(jì)成果缺乏精準(zhǔn)性,繼而給工程預(yù)算編制等環(huán)節(jié)增加了一些不穩(wěn)定的因素。同時(shí),在設(shè)計(jì)過(guò)程中如果出現(xiàn)頻繁的設(shè)計(jì)變更,也會(huì)使得項(xiàng)目的造價(jià)成本不斷地增加。因此,在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,一定要要求設(shè)計(jì)方提供與設(shè)計(jì)相符的設(shè)計(jì)概算,以盡可能做到限額設(shè)計(jì)的精準(zhǔn),并且要綜合考慮多方面的因素,諸如:結(jié)構(gòu)、材料設(shè)備、建筑裝飾等。還要保持與設(shè)計(jì)人員的充分溝通,只有這樣才能把限額設(shè)計(jì)工作做到最優(yōu)水平;其次,房產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度。如土地規(guī)劃、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)以及最終的工程設(shè)計(jì),最好都采取招投標(biāo)的方式進(jìn)行,通過(guò)這個(gè)渠道選擇達(dá)到單位要求、性?xún)r(jià)比最高的設(shè)計(jì);再次,在對(duì)圖紙進(jìn)行審核這一環(huán)節(jié)也要做到嚴(yán)謹(jǐn)。在設(shè)計(jì)出圖的時(shí)候,要嚴(yán)格審核充分溝通,多比較多修改,使最終的設(shè)計(jì)成果更加經(jīng)濟(jì)合理,減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生;最后,要選擇合理的策劃營(yíng)銷(xiāo)手段。也就是說(shuō)在項(xiàng)目的推廣階段,企業(yè)要能夠在廣告、活動(dòng)策劃、銷(xiāo)售推廣等環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的費(fèi)用分配。要善于挖掘項(xiàng)目所具備的區(qū)位、交通及配套等優(yōu)勢(shì),并放大這些優(yōu)勢(shì)效應(yīng),建立規(guī)范的預(yù)算制度,合理地分配日常銷(xiāo)售支出。
3.2編制有效的成本目標(biāo)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行編制的過(guò)程中,首先應(yīng)該對(duì)成本管理目的進(jìn)行規(guī)范,在目前測(cè)算流程基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷的完善和優(yōu)化,使測(cè)算的準(zhǔn)確性得到明顯的提升,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)信息的有效共享,通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的合理分析,可以完善目前成本控制工作中存在的缺陷;其次,對(duì)于相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)小組而言,應(yīng)該建立出完善的規(guī)范方法,對(duì)目前的成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行不斷的優(yōu)化,對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行全面的了解,從而為成本控制工作的開(kāi)展提供良好的參考依據(jù);最后,將成本測(cè)算作為主要內(nèi)容,結(jié)合工程設(shè)計(jì)、施工以及竣工等各方面的資料,對(duì)工程進(jìn)行統(tǒng)一把控,將采購(gòu)以及施工業(yè)務(wù)活動(dòng)作為成本費(fèi)用管理的重要依據(jù)。
3.3建立完善的成本控制體系
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中需要對(duì)影響成本的各項(xiàng)因素實(shí)現(xiàn)有效的控制,從而才能保證各項(xiàng)資金的合理使用,實(shí)現(xiàn)投資過(guò)程的不斷循環(huán)。項(xiàng)目施工開(kāi)展之間的成本控制工作就是對(duì)前期的費(fèi)用、成本以及利潤(rùn)進(jìn)行有效的估算,嚴(yán)格審查項(xiàng)目的可行性,準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目決策,防止因決策失誤而給企業(yè)資金造成不必要的浪費(fèi)現(xiàn)象。在項(xiàng)目開(kāi)展之前可以對(duì)多種方案設(shè)計(jì)進(jìn)行合理的選擇,結(jié)合具體的項(xiàng)目要求以及企業(yè)的發(fā)展目標(biāo),選出最合適的方案。另外,一定要充分考慮項(xiàng)目的可實(shí)施性,才能創(chuàng)造出最大的經(jīng)濟(jì)效益。
結(jié)語(yǔ):
綜上所述,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程組織、管理、經(jīng)濟(jì)及技術(shù)等各項(xiàng)措施上予以高度重視,然而因不同的企業(yè)制度、文化以及項(xiàng)目特點(diǎn),企業(yè)必須根據(jù)自身特點(diǎn)并結(jié)合實(shí)際適當(dāng)側(cè)重運(yùn)用。
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[3]蔣欣怡.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制[J].時(shí)代金融,2017.2.
作者簡(jiǎn)介:
郭桂華,石河子大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院;
王曉鑫,石河子大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院。