Sophie Fion

紐約是不可復(fù)制、獨一無二的。這個“Big Apple"也從沒有停止過更新自己的腳步，以保持各種“世界第一”的頭銜，尤其是在蓋房子這件事上。拔地而起的大樓和時髦的社區(qū)及生活方式不僅僅發(fā)生在上東區(qū)，也正發(fā)生在布魯克林、皇后區(qū)這些與曼啥頓一橋之隔的地方。閃著光的全新投資機會就藏在這座不夜城里《悅游》找來精致、有經(jīng)驗、眼光獨到的CEO、開發(fā)商和經(jīng)紀人一起來聊一聊中國人怎么抓住機會，成為一個有房又有生活的紐約客。

上城東和上西區(qū)

紐約毫無疑問是世界上“戲最多”的城市，源源不斷地孕育出最新的藝術(shù)文化、商業(yè)模式、美食，當(dāng)然還有時尚，讓你永遠有有意思的事情可做。對這一點，剛剛搬進上東區(qū)跟Vera Wang和Ralph Lauren做鄰居的Eric Danziger先生深有體會?！笆澜缟现挥屑~約有這樣的活力和總能讓人興奮的感覺，也是像我這樣的購物愛好者的天堂?！薄岸覐拈L遠看，投資曼哈頓的房地產(chǎn)肯定錯不了，雖然入場費并不便宜?！闭f這話的可是特朗普酒店集團的CEO啊。

確實，曼哈頓始終是世界上最貴房產(chǎn)的大本營。尤其是白經(jīng)濟回暖以來，房價明顯看漲。房產(chǎn)經(jīng)紀公司DouglasElliman的報告顯示，從2007年到2017年，曼哈頓中城的均價從860，000美金上漲到1，100，000美金，增長了27.9%。同一時間，聯(lián)排別墅的中位價更是從3，1 25，000美金大漲到4，970，000美金，增長了58.390。

不僅是住宅，商業(yè)地產(chǎn)也是紐約地產(chǎn)市場最大的特點。世界五百強中有三分之一將總部設(shè)在紐約。谷歌的母公司Alphabet也預(yù)計以超過20億美金的價格買下位于紐約最熱門街區(qū)之一的ChelseaMarket，這里以及整個曼哈頓中城南區(qū)是科技和投資公司最愛的辦公區(qū)域，辦公樓的空置率為全美最低。

房地產(chǎn)大亨、現(xiàn)任的美國總統(tǒng)特朗普也是從曼哈頓的房地產(chǎn)市場開始發(fā)家的。從曾經(jīng)的世界第一高樓TheTrump Building at 40Wall St.到可以俯瞰中央公園美景的豪華住宅樓Trump Parc East。當(dāng)然還有Trump Inter-national Hotel & Tower，這座緊鄰哥倫布廣場的大樓是真正的“FirstRoll”，連接了紐約的繁華與安逸。出門右轉(zhuǎn)就是百老匯劇院和Berg-dorf Goodman，在這里可以體驗紐約的時尚與激情。左轉(zhuǎn)過了馬路就可以走進中央公園，一路散步到大都會藝術(shù)博物館或美國自然歷史博物館，感受藝術(shù)與自然的治愈力。

大樓的最左側(cè)入口是米其林二星餐廳JeanGeorges，酒店客人和服務(wù)式公寓的業(yè)主都可以在這里享用最好的料理，甚至可以預(yù)約廚師直接到房間給你做一頓大餐。這也是紐約TrumpInternational Hotel &Tower的一大特色，所有房間均設(shè)計有烹飪設(shè)備，套房甚至有全尺寸的操作臺和智能冰箱。你還可以讓禮賓部門為你在隔壁的Whole Food采購有機食材，僅收取五美金的服務(wù)費。這對有著中國胃的旅客來說比很多酒店差強人意的中式早餐靠譜多了。還有健身房、泳池、Spa等最優(yōu)質(zhì)服務(wù)與設(shè)施，都是入住這棟大樓的附加值?，F(xiàn)在公開銷售的房源已經(jīng)不多，套房售價從365萬美金起，可以通過trumpinternationalrealty.com聯(lián)系經(jīng)紀人。

即便沒買到紐約Trump InternationalHotel & Tower的豪華公寓，也可以在它的酒店住上幾晚，體驗住在曼哈頓最珍貴地段的感覺。這個低調(diào)的豪華酒店有很多獨特的服務(wù)，尤其適合帶孩子來。酒店會貼心地準備符合節(jié)日的兒童烹飪書以及用具。

五條建議讓你省錢又省心

1_同樣的面積，盡量買兩個臥室的房子，更好租出去。

2_持有成本（管理費+房產(chǎn)稅）低的房子優(yōu)先考慮

3_選有減稅的樓，許多新的樓有10-20年減稅。等到正常的稅在15-20年后開始，市場已經(jīng)漲了很多，而且你會已經(jīng)還清了貸款的很大一部分。

4_要看有多少個房子在樓里出租，有些樓有太多的出租供應(yīng)，那你買的房子可能需要更多的時間才能租出去。

5_買相對新的Condo.不僅好租出去，而且房產(chǎn)增值速度更快。

上城東和上西區(qū) 紐約最多富豪和明星居住的地方，很容易見到在電視、雜志上出現(xiàn)的人，以聯(lián)排別墅和豪華公寓為主走幾步就可以到中央公園，圍繞它有很多米其林餐廳和知名酒店。

家庭年收入中位數(shù)15萬-20萬美金

標志性話題

雜志社的人又來拍我新裝修的餐廳了。

這座標志性的建筑無疑是曼哈頓城區(qū)最好的酒店之一，它和中央公園一起構(gòu)成了無與倫比的美景令人著迷。寬敞的套房、無微不至的服務(wù)，能讓人們享受到最溫馨、細致的服務(wù)。

切爾西區(qū)&熨斗大廈區(qū)

這里是紐約人平時下班最愛玩的地方，有很多酒吧和日本餐廳，周末營業(yè)到次日凌晨，讓人真的知道什么叫“The City Never Sleeps”。附近更有紐約大學(xué)，Cooper Union和Parsons等學(xué)校，帶來了有活力和創(chuàng)造力。

家庭年收入中位數(shù)5萬-10萬美金

標志性話題

政府新發(fā)布的消息一定是在糊弄人，我們?nèi)ビ涡邪伞?/p>

切爾西區(qū)&熨斗大廈區(qū)

比起上東區(qū)，曼哈頓中城以下可能更適合一部分留學(xué)生和上班族，比如Nomad街區(qū)。Ekstein Development目前正在此建造一座位于東31街30號的40層塔樓，首席執(zhí)行官ErikEkstein將其描述為“實惠的奢侈品”。但當(dāng)然在紐約，“實惠”只是一個相對的術(shù)語。該項目的低層是面積為866平方英尺（約82平方米）、售價約為170萬美金的一居室。而高層是售價為1，200萬美元面積達10，000平方英尺（約930平方米）的全層豪華公寓，透過傾斜設(shè)計的窗戶可以獨享帝國大廈的景致。除了24小時的禮賓服務(wù)之外，大樓的住戶還可以使用帶雙面壁爐的公共休息室，預(yù)約帶廚房設(shè)備的私人會客廳以及健身房。值得一提的是，大樓還提供往返紐約大學(xué)的班車，大大提高了學(xué)生的出行便利和安全。Ekstein先生也表示這個項目尤其適合留學(xué)生家庭，無論是持有還是出租，而且交通便利的Nomad街區(qū)是投資曼哈頓房產(chǎn)的好機會，根據(jù)City Realty的調(diào)查，Nomad附近公寓的收盤價格正在上漲。該地區(qū)每平方英尺的平均價格目前約為2，600美元，比兩年前上漲15%。

布魯克林區(qū)

2017年第四季度，布魯克林的銷售中位價上漲至77萬美元，較上年同期上漲2.7%，盡管購房成本持續(xù)上漲，但這兒仍然是曼哈頓以及全球買家投資紐約的熱點。

550 Vandeibilt是Greenland Forest CityPaitners開發(fā)的一個項目，毗鄰巴克萊中心，這是一個與布魯克林最大的交通樞紐大西洋碼頭相連的娛樂體育場，到2017年年底，已經(jīng)有57個單元被中國買家買下，其中三分之二隨后就被出租或掛牌轉(zhuǎn)賣。Street Easy的數(shù)據(jù)顯示，這些售價在57.5萬美元的單元每月租金可達2，200美元，是許多中短期投資人的選擇。

在克林頓山（Clin-ton Hill）西部，這個以綠樹成蔭的街道和歷史悠久的褐砂石房子聞名的地區(qū)，開發(fā)商富通集團正在建設(shè)一個RiverPark街區(qū)，包含一系列的多用途大廈和室外游泳池以及花園等，讓住在這里的人可以在欣賞東河以及曼哈頓景色的同時享受最現(xiàn)代的公寓居住體驗，單價從1，800美金/平方英尺起。

雖然今年布魯克林有許多新的項目，但其市場仍然供不應(yīng)求：2017年第四季度僅有1，711套待售房屋，比前年下降23%，這表明這里的房將會持續(xù)上漲。

Stribling & Asso-ciates公司的數(shù)據(jù)和調(diào)查總監(jiān)Garrett Derder-ian說，去年，包括Bed-ford-Stuyyesant，CrownHeights和East NewYork（在內(nèi)的東布魯克林的社區(qū)漲幅最大。這些地區(qū)的中位價格上漲到72.25萬美元，比去年上漲了9%。2012年，布魯克林附近超過一半的公寓價格低于50萬美金，但在2017年第四季度，只有22%的房源價格低于這個門檻了。

這些價格浮動跟人們購買喜好的變化有關(guān)，從前人們喜歡說“我是是上東區(qū)人或者我家住在中央公園旁”。而現(xiàn)在整個紐約被切分成很多個區(qū)塊，每個區(qū)域都有自己的地標和特色，人們開始更傾向考慮房子本身的品質(zhì)和設(shè)計感等，而不僅僅根據(jù)房子目前的市值來衡量房子的好壞和是否值得投資。“品質(zhì)才是決定房子漲幅的關(guān)鍵，并為會愈加顯得重要”，SamanthaSax說。

布魯克林區(qū)

布魯克林是個文化大熔爐，造就了無數(shù)有個性的藝術(shù)家，比如伍迪艾倫。各民族的餐廳、雜貨店讓這里變得越來越有趣，雖然有時治安確實是個問題。

家庭年收入中位數(shù)5萬-8萬美金

標志性的話題

昨天的展覽你看了嗎？

Samantha SaxElad集團首席營銷和設(shè)計師

皇后區(qū)和長島

皇后區(qū)是紐約面積最大的行政區(qū)，也是種族十分多元的區(qū)域。最著名的華人聚集區(qū)法拉盛也在這里，長島的海岸邊則聚集了許多紐約富豪的別墅，總體上更有居住的氣息，商業(yè)性少很多。

家庭年收入中位數(shù)4萬-8萬美金

標志性話題

明晚來我家吃飯啊我們準備做烤雞。

皇后區(qū)和長島

Ekstein Develop-ment的上一個項目是The Dutch，這是一個位于長島市的住宅樓，透過東海岸可以一覽無余地看到曼哈頓的天際線。以前是一個工業(yè)區(qū)，并且仍然是許多藝術(shù)家工作室的所在地，正在發(fā)展為下一個時髦生活社區(qū)。交通對于來自中國城市的買家來講，實在算不得不方便。通過連接法院廣場的幾條地鐵線路和連接第36街道的渡輪，這里的住戶平均可以在15-25分鐘內(nèi)到達他們在曼哈頓的辦公室或?qū)W校。距離美東最大的華人聚集地法拉盛區(qū)也不遠，所以它是很多考慮長居的華人的首選。

長島從前只是紐約富人的”后花園”，海灘附近有不少商業(yè)奇才和Old Monev的別墅。但自2014年以來，更多的商場、米其林餐廳進駐和不斷擴大的市場需求也讓住宅開發(fā)商開始瞄準這里，比如CJalerie。這個由萬科和Adam AmericaDevelopment最新合作開發(fā)的高檔公寓項目位于MoMA PS1（現(xiàn)代藝術(shù)博物館的別館）對面，由紐約當(dāng)?shù)卦O(shè)計師Paris Farino運用天然的大理石和木材設(shè)計，目前有售價為59.5萬美元的Studios到超過250萬美元的豪華三居。

Galerie也為社區(qū)帶來了新的設(shè)施。不僅有全尺寸的室內(nèi)游泳池、健身中心，還有書店，里面有選白MoMAPS1的小眾藝術(shù)圖書。還有兒童游戲室和寵物水療中心，周末還可以去頂層的超大露臺休閑聚會。為了與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)建立聯(lián)系，開發(fā)商也將藝術(shù)作為Galerie的一個組成部分。Allen Glattel的雕塑將被放在公共庭院中展示，位于主大廳旁邊旋轉(zhuǎn)的“藝術(shù)盒子”將展出當(dāng)?shù)厮囆g(shù)家的作品，讓你每天進門前都能遇見藝術(shù)。

Halstead房地產(chǎn)公司的董事總經(jīng)理Bren-dan Aguayo也說，除了城市景觀和便利的通勤之外，較低的入手成本也是吸引買家投資的原因?！熬拖癫剪斂肆?6年前一樣，”他說。同樣品質(zhì)的樓盤這里比布魯克林至少便宜15%，比曼哈頓能便宜50%?！?/p>

投資紐約房產(chǎn)的三大誤區(qū)

誤區(qū)1以為紐約的投資回報率很高

很多人都想當(dāng)然地覺得紐約是投資房地產(chǎn)的好地方，所以期望值很高。但是當(dāng)他們看到具體的每年投資回報率時，很多人很吃驚，因為cap rate（投資回報率）比起別的州、別的城市來說算低的。但紐約房產(chǎn)相對安全，房價一直在穩(wěn)定上升，所以更適合長期持有或自住。

誤區(qū)2將紐約當(dāng)作炒房的天堂

紐約房產(chǎn)市場非常成熟，也很規(guī)范。如果你打算短期炒作，將得不償失。因為在買賣的過程中，都要付出不少費用，這些都算作購房成本。作為買家來說，費用有保險費、貸款費用、律師費等Closing Cost，一般是3%-4%。作為賣方來說，要付經(jīng)紀人費用，以及紐約州市的交易稅等.總共是8%-10%。轉(zhuǎn)買轉(zhuǎn)賣的代價較高。

誤區(qū)3對紐約房產(chǎn)類型不夠了解，合作公寓不適宜海外人投資

如果是買投資房的話，Condo更合適，Coop不適合作投資房，Coop的買家要經(jīng)過大樓的資格審查，一些樓比較喜歡有工作的成年人，因此家長買給孩子的會被拒絕。一些樓只賣給作為主要居住地的買家，如果是買了當(dāng)度假房，買方將會被拒絕，影響二次出售。