程建武

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫的構(gòu)建，可以為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施提供保障。不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)工作中的重要內(nèi)容。本文從不動產(chǎn)登記地籍?dāng)?shù)據(jù)與房產(chǎn)數(shù)據(jù)的現(xiàn)狀入手，對不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合關(guān)鍵技術(shù)進(jìn)行了研究分析。

不動產(chǎn)登記制度的建立與實施，是國家推行機(jī)構(gòu)改革，轉(zhuǎn)變政府職能的重要措施。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的開展，可以為不動產(chǎn)登記工作提供一定的信息支持。根據(jù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施現(xiàn)狀，在整合不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，完善不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫，可以為不動產(chǎn)登記工作的開展提供一定的保障。

一、不動產(chǎn)登記地籍?dāng)?shù)據(jù)與房產(chǎn)數(shù)據(jù)的現(xiàn)狀

（一）不動產(chǎn)登記地籍?dāng)?shù)據(jù)的現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，國土資源部門已經(jīng)基本完成了宗地統(tǒng)一編碼編制工作。與之相關(guān)的宗地空間圖形數(shù)據(jù)可以實現(xiàn)實時更新。數(shù)據(jù)庫存儲方式也在土地登記數(shù)據(jù)等非空間數(shù)據(jù)的存儲過程中得到了應(yīng)用。但是受歷史因素的影響，一些地區(qū)缺少完整的宗地圖形數(shù)據(jù)。所有權(quán)與使用權(quán)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)缺乏一致性的問題也會給不動產(chǎn)登記圖形數(shù)據(jù)整合工作帶來不利影響。在系統(tǒng)管理模式應(yīng)用于業(yè)務(wù)登記領(lǐng)域以后，數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)缺乏一致性的問題也會干擾數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換遷移。

（二）房產(chǎn)數(shù)據(jù)的現(xiàn)狀

基于CAD格式的存儲方式是房產(chǎn)行政主管部門在房產(chǎn)空間圖形數(shù)據(jù)管理工作實施過程中應(yīng)用的存儲方式。在未構(gòu)建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫的情況下，房產(chǎn)空間圖形數(shù)據(jù)管理與宗地圖形分開管理的管理方式，不僅會嚴(yán)重影響房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)的整合效果，也會給房屋圖形數(shù)據(jù)落宗工作帶來一定的阻礙。房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)之間的圖屬聯(lián)動管理機(jī)制的缺失，也會讓房產(chǎn)數(shù)據(jù)管理工作的工作量有所增加。

二、不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的準(zhǔn)備工作

（一）數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)設(shè)計

根據(jù)現(xiàn)有土地和房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)構(gòu)建不動產(chǎn)登記地籍信息數(shù)據(jù)庫，可以為不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)之間的整合奠定基礎(chǔ)。根據(jù)不動產(chǎn)登記地籍?dāng)?shù)據(jù)與房產(chǎn)數(shù)據(jù)管理現(xiàn)狀，不動產(chǎn)登記地籍信息數(shù)據(jù)庫需要包含以下內(nèi)容：一是，不動產(chǎn)圖形表；二是，業(yè)務(wù)登記屬性表；三是，相關(guān)圖表的字段名稱、字段類型和字段約束條件等內(nèi)容。在不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)相互獨(dú)立、缺乏聯(lián)系的情況下，相關(guān)人員需要根據(jù)相關(guān)的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，對數(shù)據(jù)庫體系的科學(xué)性與合理性進(jìn)行強(qiáng)化。如在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計方面，相關(guān)人員可以根據(jù)土地、房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)基礎(chǔ)信息等數(shù)據(jù)信息開展統(tǒng)計。

（二）數(shù)據(jù)整合方式的應(yīng)用

不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合方式建立在本地區(qū)不動產(chǎn)各類數(shù)據(jù)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)之上。在已經(jīng)構(gòu)建不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的情況下，相關(guān)人員需要對現(xiàn)有不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)與設(shè)計結(jié)構(gòu)進(jìn)行比較分析，并要在此基礎(chǔ)上完成映射模型的構(gòu)建。缺失信息的補(bǔ)充，也是數(shù)據(jù)整合過程中不可缺少的內(nèi)容。在已有的不動產(chǎn)檔案及電子數(shù)據(jù)的處理過程中，相關(guān)人員可以從不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的設(shè)計結(jié)構(gòu)入手，構(gòu)建面向已有電子數(shù)據(jù)的映射關(guān)系模型，并借助提取轉(zhuǎn)換措施，將其轉(zhuǎn)入不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。在只有不動產(chǎn)登記紙質(zhì)檔案的情況下，相關(guān)人員需要根據(jù)紙質(zhì)檔案中記載的信息進(jìn)行數(shù)據(jù)錄入，以完成不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)。

三、關(guān)鍵技術(shù)的整合與實施

（一）數(shù)據(jù)庫整理

數(shù)據(jù)庫整理工作在不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合過程中發(fā)揮著重要的作用。根據(jù)不動產(chǎn)登記信息管理平臺的建設(shè)情況，數(shù)據(jù)庫整理工作主要涉及到了以下內(nèi)容：一是，數(shù)據(jù)的整理分析；二是，無效數(shù)據(jù)的清理；三是，數(shù)據(jù)信息的規(guī)范化處理；四是，土地房屋登記信息的落宗處理。數(shù)據(jù)整理分析過程，是相關(guān)人員根據(jù)平臺建設(shè)要求，對土地數(shù)據(jù)和房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范化處理的過程。在對原有的不動產(chǎn)土地登記資料和房產(chǎn)登記資料進(jìn)行逐項檢查的基礎(chǔ)上，刪除登記簿及權(quán)籍圖中已經(jīng)注銷的信息，是無效數(shù)據(jù)清理工作的主要內(nèi)容。數(shù)據(jù)信息的規(guī)范化梳理，有助于登記信息中的同名異質(zhì)問題與同質(zhì)異名問題的解決。一般情況下，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)類型，小數(shù)點位數(shù)和數(shù)量單位等信息需要保持一致性。這種一致性是統(tǒng)一比例尺下同一地理空間范圍內(nèi)的一致性。紙質(zhì)檔案或電子檔案中的缺漏信息的補(bǔ)充，也是數(shù)據(jù)信息規(guī)范化處理工作中的重要內(nèi)容。土地房屋登記信息的落宗工作要求相關(guān)人員從登記信息中的宗地信息坐落與不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書信息入手，確定對應(yīng)圖形宗地信息，并在填寫對應(yīng)宗地統(tǒng)一代碼的基礎(chǔ)上，完成信息落宗工作。針對不動產(chǎn)土地與房屋登記的不動產(chǎn)權(quán)利對信息整合的影響，相關(guān)人員也需要對涉及不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)等內(nèi)容的邏輯關(guān)系進(jìn)行完善。

（二）不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)的編制

1.宗地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換編制。針對一些需要實施宗地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換的宗地圖形與登記案件，相關(guān)人員需要對上述內(nèi)容進(jìn)行及時標(biāo)記，并要根據(jù)宗地統(tǒng)一編碼規(guī)則完成宗地統(tǒng)一編碼的轉(zhuǎn)換。為保證數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性，相關(guān)人員可以讓原有的宗地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換至現(xiàn)有的宗地代碼之中。原有宗地圖形與登記業(yè)務(wù)案件的關(guān)系一致性是相關(guān)人員不可忽視的內(nèi)容。若宗地圖形無法利用統(tǒng)一化的系統(tǒng)批量轉(zhuǎn)換機(jī)制進(jìn)行轉(zhuǎn)換，相關(guān)人員可以將基礎(chǔ)地理底圖數(shù)據(jù)應(yīng)用于宗地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換編制過程之中，進(jìn)而按照從左到右和由上到下的順序完成宗地統(tǒng)一代碼編制。根據(jù)不動產(chǎn)管理工作的實際情況，房屋圖形數(shù)據(jù)也需要落入到對應(yīng)宗地范圍之中。

2.不動產(chǎn)單元編號編制。在宗地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換編制工作完成以后，相關(guān)人員需要根據(jù)不動產(chǎn)登記管理的相關(guān)原則，完成不動產(chǎn)單元號編制工作。不動產(chǎn)單元編號編制工作的實施，可以讓不動產(chǎn)登記簿記錄的宗地編碼情況成為不動產(chǎn)單元號編制及原有業(yè)務(wù)號繼承的依據(jù)。在根據(jù)宗地統(tǒng)一代碼和不動產(chǎn)單元號建立不動產(chǎn)登記簿以后，相關(guān)人員也需要對不動產(chǎn)抵押、查封等登記信息進(jìn)行分類登記。

（三）不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)的處理

1.數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換。數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換是不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合過程中的重要內(nèi)容。映射模板及相關(guān)轉(zhuǎn)換工具在數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換工作中發(fā)揮著重要的作用。以紙質(zhì)信息數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換工作為例，在數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換工作開展過程中，相關(guān)人員首先需要將數(shù)據(jù)信息錄入模板，并在錄入土地登記信息與房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)以后，借助數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換工具，將數(shù)據(jù)信息導(dǎo)入制不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。若數(shù)據(jù)信息為電子檔案數(shù)據(jù)信息，相關(guān)人員需要根據(jù)原有的不動產(chǎn)土地與房屋檔案的管理要求，完成數(shù)據(jù)信息的導(dǎo)入。

2.數(shù)據(jù)檢查與數(shù)據(jù)入庫。在數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，數(shù)據(jù)檢查具有保證數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確性的功能?，F(xiàn)階段不動產(chǎn)登記領(lǐng)域使用的數(shù)據(jù)檢查方式分為空間數(shù)據(jù)檢查方式和非空間數(shù)據(jù)檢查方式。空間數(shù)據(jù)檢查方式建立在既定檢查規(guī)則的基礎(chǔ)之上，它可以借助計算機(jī)圖形管理系統(tǒng)開展檢查，檢查內(nèi)容以拓?fù)錂z查為主（如圖形自相交、重疊和未封閉等），涉及到了宗地圖形落入土地宗地的圖形范圍和宗地圖形在對應(yīng)地籍區(qū)域與子地籍區(qū)域的一致性等內(nèi)容。非空間數(shù)據(jù)檢查方式以人工檢查和計算機(jī)檢查為主，檢查內(nèi)容為屬性字段填寫的規(guī)范性、數(shù)據(jù)范圍的復(fù)合型與表內(nèi)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的邏輯一致性等內(nèi)容。數(shù)據(jù)入庫是宗地和房屋自然幢等空間數(shù)據(jù)的入庫過程。在入庫環(huán)節(jié)。屬性值標(biāo)準(zhǔn)化、表達(dá)標(biāo)準(zhǔn)化可以讓不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)滿足空間數(shù)據(jù)質(zhì)量要求。

四、結(jié)語

不動產(chǎn)登記地籍與房屋數(shù)據(jù)整合關(guān)鍵技術(shù)涉及到了數(shù)據(jù)整合準(zhǔn)備、分析整理與數(shù)據(jù)建庫等多個方面。在嚴(yán)格遵循轉(zhuǎn)換規(guī)范的基礎(chǔ)上，提升二者的整合效果，可以為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展提供保障。（作者單位為莆田市不動產(chǎn)登記中心）