金融去杠桿對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

趙紫涵

“金融去杠桿”一詞在最近不斷被提起，隨著金融去杠桿的進(jìn)程不斷推進(jìn)，無(wú)論是金融市場(chǎng)還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)都受到了很大程度的影響。本文將從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)分析金融去杠桿對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響，探究該政策在實(shí)施中存在的問(wèn)題以及針對(duì)這些問(wèn)題該如何解決。

近幾年國(guó)家一直在強(qiáng)調(diào)去杠桿、去嵌套、去通道，并出臺(tái)了一系列的政策文件來(lái)規(guī)范金融市場(chǎng)。而隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷深化，我國(guó)去杠桿的成效也不斷地顯現(xiàn)出來(lái)。尤其是針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)中國(guó)有企業(yè)的杠桿率又明顯高于非國(guó)有企業(yè)，通過(guò)金融去杠桿拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)去杠桿，從而使金融資源的得到合理高效的配置。本文將分析金融去杠桿的原因，進(jìn)而研究金融去杠桿對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響以及對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的反思。

一、金融去杠桿

（一）為什么要去杠桿

什么是杠桿？杠桿其實(shí)就相當(dāng)于是負(fù)債，以很少的資金來(lái)撬動(dòng)大的資金盤(pán)。由于杠桿交易可以迅速擴(kuò)大收益，所以被廣泛地應(yīng)用在金融交易中，例如在股票證券、期貨、外匯以及黃金等貴金屬交易中都有廣泛的應(yīng)用。最常見(jiàn)的是期貨交易時(shí)的杠桿，這里的杠桿通常是指保證金，投資者只需繳納5%的保證金就能撬動(dòng)100%的交易，一般也稱(chēng)為20倍杠桿。另外在我國(guó)，地方財(cái)政也在使用金融杠桿，在引入地方債務(wù)平臺(tái)金融杠桿之后，地方的投資可以被擴(kuò)大很多倍。

杠桿交易能放大收益，但同時(shí)，它也會(huì)放大風(fēng)險(xiǎn)，在高杠桿的狀態(tài)下，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，可能會(huì)影響整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。金融加杠桿的一個(gè)重要的基礎(chǔ)是什么？當(dāng)然是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在高杠桿率的狀態(tài)下，一旦房?jī)r(jià)下降，地產(chǎn)商的房子賣(mài)不掉，銀行的貸款收不回來(lái)，買(mǎi)房者的房貸還不上，最終銀行將會(huì)走向破產(chǎn)，整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將會(huì)受到巨大的沖擊。

我國(guó)不斷深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，積極推進(jìn)金融去杠桿主要就是為了防范高杠桿帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)在表面上看中國(guó)經(jīng)濟(jì)杠桿率并不算很高，但在監(jiān)管之外大量資金流入影子銀行等地下金融機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法管控，這就積累了過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)。另外受2008年金融危機(jī)影響，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施積極地貨幣政策和貨幣政策，所以在2009年四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之后，中國(guó)非金融類(lèi)上市企業(yè)的負(fù)債率明顯攀升，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)始高度依賴(lài)信貸，中國(guó)債務(wù)占GDP的比重大幅上升，這雖然使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)很快從危機(jī)中恢復(fù)過(guò)來(lái)，但高杠桿率也給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大的問(wèn)題。從實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度來(lái)分析，國(guó)有企業(yè)的有著很高的杠桿率而其中的“僵尸企業(yè)”更甚，這些企業(yè)占有了很大一部分優(yōu)質(zhì)金融資源，企業(yè)負(fù)債率過(guò)高，，導(dǎo)致銀行業(yè)壞賬增加，偏離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正常軌道、資金得不到有效的配置，給金融市場(chǎng)的穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展造成了很大的隱患。針對(duì)這種企業(yè)，推進(jìn)去杠桿的進(jìn)程很有必要持續(xù)下去，去產(chǎn)能，去杠桿才是我國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展方向。

（二）金融杠桿在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

1998開(kāi)始國(guó)家推出房改，停止了樓市舊時(shí)代的福利分房制度，開(kāi)啟了中國(guó)商品房的新時(shí)代，這十年是房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)高回報(bào)的“黃金時(shí)代”，只要在這十年買(mǎi)了房子基本上收實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的野蠻倍增。而進(jìn)入2008年，央行取消了對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，房地產(chǎn)開(kāi)始金融化，開(kāi)始擁有了投資的價(jià)值。由于有利可圖，以及房?jī)r(jià)的持續(xù)升高，貸款買(mǎi)房逐漸成為主流。而金融杠桿在這時(shí)就發(fā)揮了它以小博大、擴(kuò)大收益的作用。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果現(xiàn)在用100萬(wàn)買(mǎi)一套房子，兩年后房?jī)r(jià)漲了一倍多，這個(gè)時(shí)候再把房子賣(mài)了就能賺100萬(wàn)。如果想賺更多的錢(qián)該怎么辦呢？那就是加杠桿，用100萬(wàn)買(mǎi)五套房子，只付五套房子的首付，剩下的錢(qián)向銀行貸款。兩年后等房子漲價(jià)后再賣(mài)出，銀行貸款不變，而我們只需支付利息和貸款，這時(shí)的收益已經(jīng)相當(dāng)可觀了。這種用一套房子的價(jià)格撬動(dòng)五套房子的升值收益，聽(tīng)起來(lái)似乎不錯(cuò)。但是，要知道杠桿交易的收益跟風(fēng)險(xiǎn)是成正比的，一旦房?jī)r(jià)下降，這個(gè)杠桿率就非?？膳铝?，房子價(jià)格在下降，房貸還是那么多，所以很多人就背上了沉重的債務(wù)和可怕的利息。所以房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿勢(shì)在必行。十九大明確提出，一是要穩(wěn)房?jī)r(jià)，住有所居，二是多渠道提高住房供給。國(guó)家出臺(tái)一系列政策以實(shí)現(xiàn)樓市去庫(kù)存的目標(biāo)，相信進(jìn)入2018年后，我國(guó)樓市在未來(lái)十年里，住房將極大弱化投資屬性，真正實(shí)現(xiàn)房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的。

二、金融去杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

中國(guó)整體杠桿率開(kāi)始出現(xiàn)下降，雖然幅度不大，但趨勢(shì)已經(jīng)形成，中國(guó)去杠桿已經(jīng)取得成效了，廣義貨幣供應(yīng)量M2的增速也在持續(xù)放緩，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，截止217年10月，M2同比才增長(zhǎng)了8.2%，增速創(chuàng)歷史新低。如圖：

（一）銀行貸款利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格下跌

短期來(lái)看，M2增速放緩，會(huì)使銀行運(yùn)行更加規(guī)范，但同時(shí)銀行利率都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所浮動(dòng)，銀行貸款利率上浮，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，大部分機(jī)構(gòu)和投資者都不得不將之前使用這種投資工具購(gòu)置房地產(chǎn)進(jìn)行拋售，把利用杠桿“借”的錢(qián)還回去；而對(duì)于真正想買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，過(guò)高的房貸讓他們望而卻步，這個(gè)過(guò)程會(huì)使得相關(guān)資產(chǎn)在短期內(nèi)的供應(yīng)量急劇增加，從而造成樓市價(jià)格的下跌。

（二）引導(dǎo)資金脫虛入實(shí)，為房地產(chǎn)行業(yè)降溫

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在“金融去杠桿”的政策引導(dǎo)下，去杠桿，去通道，將引導(dǎo)資金脫虛入實(shí)，資金或?qū)⒓铀倭魅雽?shí)體經(jīng)濟(jì)，有利于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿，短期確實(shí)會(huì)使得房?jī)r(jià)下跌，但是長(zhǎng)期來(lái)看，正因?yàn)榉績(jī)r(jià)的下跌又會(huì)使得大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，又會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。而國(guó)家監(jiān)管層對(duì)樓市的降溫力度的不斷加碼，有利于規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加規(guī)范，阻止理財(cái)資金違規(guī)流入樓市，規(guī)避推高房地產(chǎn)泡沫。這也有利于穩(wěn)定銀行體系，化解銀行風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)國(guó)家政策來(lái)看，投資、消費(fèi)和出口一直是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主力，當(dāng)前，居民的消費(fèi)水平不斷上升，GDP總量也達(dá)到歷史新高，人們的投資需求也在不斷上升，我國(guó)仍也在鼓勵(lì)以投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式，房地產(chǎn)行業(yè)的起落將維持在一個(gè)穩(wěn)中有升的發(fā)展趨勢(shì)，不會(huì)有太大的起落。這也是抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)的重要手段。

三、推進(jìn)金融去杠桿進(jìn)程中的反思

自2016年8月張維迎在亞布力夏季論壇上公開(kāi)批評(píng)中國(guó)政府的產(chǎn)業(yè)政策之后，張維迎和林毅夫兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家圍繞“該不該制定產(chǎn)業(yè)政策”的爭(zhēng)論已經(jīng)持續(xù)了數(shù)月，并且熱度一直不減。

林毅夫認(rèn)為“經(jīng)濟(jì)發(fā)展有產(chǎn)業(yè)政策才能成功”，而張維迎認(rèn)為“產(chǎn)業(yè)政策是穿著馬甲的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，對(duì)于中國(guó)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向來(lái)說(shuō)，林毅夫認(rèn)為需要有為的政府，而張維迎認(rèn)為有效的市場(chǎng)更加重要。二者所站的角度不同，所以觀點(diǎn)也大不相同。我國(guó)目前正處于由發(fā)展中國(guó)家向發(fā)達(dá)國(guó)家過(guò)度的重要時(shí)期，林毅夫是站在發(fā)展中國(guó)家的角度來(lái)看到我國(guó)的產(chǎn)業(yè)政策，而張維迎是站在發(fā)達(dá)國(guó)家的角度來(lái)思考我國(guó)該何去何從。

成功的產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)該是政府和市場(chǎng)共同作用，彼此缺一不可。就我國(guó)目前的國(guó)情來(lái)看，我國(guó)正處于一個(gè)轉(zhuǎn)型期，金融市場(chǎng)尚未成熟，林毅夫的建議更值得借鑒。2017年雖然我國(guó)GDP首次突破80萬(wàn)億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡不充分的問(wèn)題依然嚴(yán)峻。金融系統(tǒng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依然存在，地方政府債務(wù)率和企業(yè)債務(wù)率雖然得到一定控制，但仍不容樂(lè)觀。所以需要國(guó)家政策的調(diào)控和監(jiān)管層的監(jiān)督，堅(jiān)持推進(jìn)金融去杠桿，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

就政府而言，應(yīng)把握金融去杠桿“穩(wěn)中求進(jìn)”的節(jié)奏和力度，在抑泡沫和穩(wěn)增長(zhǎng)之間，注重“疏堵并舉”。針對(duì)企業(yè)，嚴(yán)格控制理財(cái)資金違規(guī)流入高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域嚴(yán)格，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快推進(jìn)“僵尸企業(yè)”的處置工作，通過(guò)并購(gòu)重組、托管經(jīng)營(yíng)、扶持發(fā)展或破產(chǎn)退出等方式，降低企業(yè)負(fù)債率，防范風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。針對(duì)地方政府，可以加快推進(jìn)PPP模式的應(yīng)用，政府與社會(huì)主體建立起“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、全程合作”的共同體關(guān)系，公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程的資金可以面向社會(huì)進(jìn)行融資，無(wú)需通過(guò)地方債務(wù)平臺(tái)進(jìn)行加桿桿融資，這樣政府的財(cái)政分擔(dān)減輕了，債務(wù)率也會(huì)相應(yīng)降低。

當(dāng)然，在金融市場(chǎng)上，仍然是要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，而政府起到的只是觀察金融風(fēng)險(xiǎn)的演變，在市場(chǎng)失靈時(shí)采取合理的貨幣政策和財(cái)政政策進(jìn)行強(qiáng)有力的調(diào)節(jié)作用 。目前我國(guó)堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策和積極地財(cái)政政策，合理去金融杠桿，去嵌套，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)由虛向?qū)嵃l(fā)展，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)更加健康穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。（作者單位為安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融院）