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      房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制策略與管理方法

      2018-05-16 12:52:10王瑾
      科學(xué)與技術(shù) 2018年15期
      關(guān)鍵詞:工程設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)商成本控制

      王瑾

      摘要:對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言,建筑工程設(shè)計(jì)階段的成本管理非常重要,建筑工程可以分成多個(gè)不同的階段,對(duì)于成本的控制也可以按照這種分法來(lái)劃分,設(shè)計(jì)階段的成本控制是其之一,加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制可以提高建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益,并推動(dòng)建筑工程的高效完成。本文開(kāi)發(fā)商視角對(duì)工程設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性、面臨的問(wèn)題以及成本控制管理策略等方面進(jìn)行了全面的分析,望能為開(kāi)發(fā)商提供一些參考與借鑒。

      關(guān)鍵詞:建筑工程;開(kāi)發(fā)商;工程設(shè)計(jì);成本控制

      前言:

      建筑工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)是很復(fù)雜的,需要考慮到很多方面因素的影響,而成本控制的目的就是為了控制建筑項(xiàng)目的建設(shè)成本,不要超過(guò)成本預(yù)算,這樣才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益,這是成本控制的基本出發(fā)點(diǎn)。對(duì)于建筑工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō),在提高施工技術(shù)、保證施工質(zhì)量的同時(shí),其經(jīng)濟(jì)效益也是需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。成本控制包括設(shè)計(jì)階段、施工階段等,內(nèi)容較復(fù)雜,在工作過(guò)程中需要運(yùn)用各種策略以提高成本控制水平和效率。故此,加強(qiáng)建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制顯得尤為重要。通過(guò)各方面進(jìn)行成本控制,并采用合理科學(xué)的措施加強(qiáng)管理,進(jìn)而提高建筑工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益,促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

      1工程設(shè)計(jì)階段成本控制面臨的問(wèn)題

      1.1 重視不足

      對(duì)于該階段的成本控制缺乏重視,成本控制作為建筑工程施工中的重要內(nèi)容,本是在進(jìn)行施工前開(kāi)始必須做好的準(zhǔn)備工作,而部分開(kāi)發(fā)商卻只是將成本控制的重心放在施工階段,例如對(duì)材料的采購(gòu)、施工效率的監(jiān)管等,從而忽視了對(duì)工程設(shè)計(jì)階段的成本控制,導(dǎo)致后續(xù)的工程項(xiàng)目成本增加,影響施工進(jìn)度及質(zhì)量。

      1.2 成本控制手段不佳

      成本控制手段不佳也是當(dāng)前工程設(shè)計(jì)階段成本控制工作的不足之處。加強(qiáng)成本控制需要選擇科學(xué)的手段和方式,但由于對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制方式研究不多,從而在進(jìn)行成本控制中無(wú)從下手,對(duì)整體工程的成本控制的效果都會(huì)產(chǎn)生影響。

      1.3 范圍劃分不清晰

      在建筑工程項(xiàng)目的施工中,設(shè)計(jì)階段成本控制的范圍劃分不清晰也是影響成本控制效率的重要因素?,F(xiàn)階段,大部分建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)會(huì)交給設(shè)計(jì)院,這種方式在進(jìn)行成本計(jì)算中很難將范圍進(jìn)行劃分,同時(shí)一些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)費(fèi)用納入到成本控制的范疇,并且也并未周密地考慮到設(shè)計(jì)階段的成本控制,對(duì)整體工程的成本控制的效果都會(huì)產(chǎn)生影響。

      2設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)分析

      設(shè)計(jì)階段本身的費(fèi)用在整個(gè)工程來(lái)說(shuō)是非常少的,只有總費(fèi)用的3%還不到,可是卻會(huì)對(duì)超過(guò)75%以上的工程造價(jià)產(chǎn)生影響,所以說(shuō),設(shè)計(jì)階段的成本控制是絕對(duì)不能夠忽視的,這會(huì)對(duì)整個(gè)工程的成本以及盈利情況產(chǎn)生重要的影響,如果能夠進(jìn)行有效的控制,可以在整體工程造價(jià)上降低10%,這就是非??捎^的一個(gè)比例了,并且設(shè)計(jì)質(zhì)量除了能夠直接對(duì)建設(shè)費(fèi)用產(chǎn)生影響,通過(guò)對(duì)工期的影響同樣也會(huì)在一定程度上影響到施工的總成本,可見(jiàn),要做好工程造價(jià)的控制工作,就一定要重視對(duì)于設(shè)計(jì)階段成本的控制工作。而對(duì)于設(shè)計(jì)階段成本的控制,應(yīng)該從以下幾方面來(lái)入手。

      2.1實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo),選擇合適的設(shè)計(jì)單位

      盡可能的進(jìn)行整體招標(biāo),將工程的主體和配套設(shè)施,包括這些設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計(jì)都放在一起,采用設(shè)計(jì)招標(biāo)的方式來(lái)進(jìn)行招標(biāo),要嚴(yán)格的控制投標(biāo)單位,制定科學(xué)的評(píng)標(biāo)方法,選擇那些最合適的方案來(lái)進(jìn)行合作,開(kāi)發(fā)商要做好和設(shè)計(jì)單位的溝通,充分的表達(dá)出幾方對(duì)于項(xiàng)目的各種要求,在開(kāi)拓創(chuàng)新的同時(shí)又要盡量的降低工程造價(jià)。

      2.2開(kāi)展限額設(shè)計(jì),有效控制造價(jià)

      工程設(shè)計(jì)人員過(guò)于重視技術(shù)、功能的設(shè)計(jì),在經(jīng)濟(jì)性上的考慮則比較少,往往因?yàn)樽非蠊δ?、技術(shù),而導(dǎo)致設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不斷的提升,很容易造成工程造價(jià)的增加,這對(duì)于成本控制來(lái)說(shuō)是非常不利的。而且,目前設(shè)計(jì)工作的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本都是按照面積計(jì)算,這樣也會(huì)造成一定的浪費(fèi),削弱了成本控制了力度。因此,必須對(duì)工程的整體成本設(shè)定上限,要求設(shè)計(jì)不能超過(guò)這個(gè)額度,在開(kāi)始設(shè)計(jì)之初就要掌握各種材料的價(jià)格指標(biāo),最大的投資額等等,這樣,設(shè)計(jì)人員才會(huì)在設(shè)計(jì)過(guò)程中有意識(shí)的去對(duì)成本進(jìn)行控制,防止出現(xiàn)只設(shè)計(jì)而不考慮成本的情況。甲方單位一定要積極的和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通,并為他們提供詳細(xì)的工程基礎(chǔ)資料,收集類似的工程項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)以及當(dāng)?shù)氐钠渌鼧潜P(pán)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),通過(guò)進(jìn)行對(duì)比、分析,來(lái)獲得性價(jià)比最好的方案,實(shí)現(xiàn)對(duì)于工程造價(jià)的控制。設(shè)計(jì)單位在初步設(shè)計(jì)完成之后要及時(shí)提供詳細(xì)的設(shè)計(jì)概算。

      2.3高度重視圖紙會(huì)審環(huán)節(jié),建立設(shè)計(jì)缺陷數(shù)據(jù)庫(kù)

      施工圖會(huì)審是確保設(shè)計(jì)科學(xué)性、準(zhǔn)確性、合理性的重要手段之一,因此必須高度重視圖紙會(huì)審環(huán)節(jié)。在圖紙會(huì)審前,各相關(guān)部門的專業(yè)技術(shù)人員都要充分熟悉圖紙內(nèi)容,由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底,陳述設(shè)計(jì)依據(jù)、意圖,解答施工方提出的問(wèn)題,各專業(yè)有沖突的地方及時(shí)調(diào)整,盡量避免發(fā)生錯(cuò)、漏、碰現(xiàn)象,造成在施工過(guò)程中產(chǎn)生變更簽證,增加費(fèi)用。

      建立設(shè)計(jì)缺陷庫(kù)是完善設(shè)計(jì)的有效手段,將各相關(guān)部門在施工、結(jié)算、交付使用等過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的各類問(wèn)題進(jìn)行分類、匯總和分析,納入設(shè)計(jì)缺陷數(shù)據(jù)庫(kù),同時(shí)在數(shù)據(jù)庫(kù)中給出類似問(wèn)題的解決措施,不定期的更新設(shè)計(jì)缺陷庫(kù)中的內(nèi)容,設(shè)計(jì)缺陷庫(kù)中出現(xiàn)的問(wèn)題在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中不允許再次出現(xiàn)。

      2.4充分利用合同來(lái)控制造價(jià)

      合同是對(duì)雙方進(jìn)行約束,保護(hù)自己權(quán)益的主要手段,也是控制成本非常有效的一種方式。設(shè)計(jì)合同中應(yīng)該明確的說(shuō)明設(shè)計(jì)單位提供甲方認(rèn)可的設(shè)計(jì)進(jìn)度及付款計(jì)劃,甲方會(huì)根據(jù)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的進(jìn)度與質(zhì)量來(lái)安排付款,如果設(shè)計(jì)進(jìn)度被延期,有責(zé)任一方需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,而甲方可以對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督。為了增強(qiáng)設(shè)計(jì)單位的經(jīng)濟(jì)意識(shí),對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的控制,不能隨意修改,也應(yīng)該在設(shè)計(jì)合同中添加設(shè)計(jì)變更或者修改的限制,比如費(fèi)用限制等。在進(jìn)行了成本估算以后,設(shè)計(jì)單位就要盡量的對(duì)造價(jià)上限進(jìn)行控制,防止設(shè)計(jì)結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)成本費(fèi)用要超過(guò)控制限額太多。

      3 設(shè)計(jì)階段成本控制實(shí)例分析

      在建筑工程的建設(shè)中,加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的成本控制是一項(xiàng)重要內(nèi)容,但設(shè)計(jì)階段的成本控制長(zhǎng)期被忽視,導(dǎo)致此階段的成本控制水平低。筆者經(jīng)手的某建筑工程在前期策劃階段,需要編制成本估算,在此之前的工作內(nèi)容側(cè)重于工程預(yù)結(jié)算的編制和審核,對(duì)已竣工結(jié)算的工程也只是將所發(fā)生的成本進(jìn)行匯總分析。對(duì)新建項(xiàng)目進(jìn)行全成本估算的編制還是第一次,在編制的過(guò)程中也遇到了一些困難,一是對(duì)全成本的概念理解不透徹,對(duì)九大項(xiàng)費(fèi)用的分類不夠熟悉,二是基礎(chǔ)資料的收集不夠,目前公司已竣工的項(xiàng)目較少,可供參考的數(shù)據(jù)有限,因此需要將已完成的項(xiàng)目和在建項(xiàng)目已發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分類,匯總分析后得出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù),再與當(dāng)前項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行比較得出了相應(yīng)的預(yù)估費(fèi)用,在規(guī)劃設(shè)計(jì)審批完成以后,還將進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化與估算。由此可以看出設(shè)計(jì)階段的成本控制重要性,設(shè)計(jì)階段如果能有效的控制成本,對(duì)后續(xù)施工的造價(jià)影響是很大的。

      結(jié)束語(yǔ):

      綜上可知,設(shè)計(jì)階段的成本控制至關(guān)重要,同時(shí)設(shè)計(jì)階段的成本控制需要設(shè)計(jì)部門、管理層等相互配合,成本管理不是某一個(gè)部門的職責(zé),而是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所有參與部門的共同職責(zé),要樹(shù)立全過(guò)程、全員、全成本的“三全成本管理”觀念。轉(zhuǎn)變工作思路,牢固樹(shù)立成本全過(guò)程控制的價(jià)值觀,以主動(dòng)控制、事前控制為前提,積極參與到項(xiàng)目成本管理工作中。從而更好的提升設(shè)計(jì)階段成本控制的水平,進(jìn)而提升項(xiàng)目的整體收益,提高單位的競(jìng)爭(zhēng)力。

      參考文獻(xiàn)

      [1]陳美玲.論房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制策略研究[J].華章,2013(8).

      [2]周乾東.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制[J].科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新,2016(14):202-202.

      [3]王娜.幸?;▓@房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制研究[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào),2014(6):100-100.

      [4]夏金萍.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本管理策略探討[J].門窗,2016(8):238-238.

      (作者單位:寧夏鐵路多元發(fā)展集團(tuán)地產(chǎn)置業(yè)有限公司)

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