宋紫華 周猛

摘 要：在城鎮(zhèn)化過程中導(dǎo)致的城市群落結(jié)構(gòu)的改變，給新興的、與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來不小的挑戰(zhàn)。 在這種形勢(shì)的帶動(dòng)下，物業(yè)管理行業(yè)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，更容易凸顯出自己的優(yōu)勢(shì)。 本文將分析和討論物業(yè)管理在中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下的發(fā)展情況，并針對(duì)性的對(duì)所產(chǎn)生的問題提出新思路。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；新型城鎮(zhèn)化；物業(yè)管理

基金項(xiàng)目：山東工商學(xué)院大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目，支持項(xiàng)目編號(hào)：20170101。階段性成果

1 新型城鎮(zhèn)化下住房市場(chǎng)的發(fā)展

1.1 分析目前新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的阻礙

在中國(guó)目前新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程中，一方面由于我國(guó)農(nóng)村人口眾多，農(nóng)民們落后的知識(shí)水平和陳舊的思想觀念使他們?cè)具m應(yīng)的農(nóng)村生活方式，不愿意被新興的生活狀態(tài)和生活節(jié)奏所改變。另一方面現(xiàn)代科技的飛速發(fā)展推動(dòng)了智慧經(jīng)濟(jì)的運(yùn)用， 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)之間轉(zhuǎn)型發(fā)展，同時(shí)為城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了很大的上升空間，但同時(shí)，智慧經(jīng)濟(jì)的使用局限性和推廣普及程度也給一部分農(nóng)民帶來困擾， 加大新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的難度。

1.2 住房市場(chǎng)有可持續(xù)發(fā)展空間

城鎮(zhèn)化是改善民生的必經(jīng)過程，也是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必然要求。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，城鎮(zhèn)住房需求與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化的水平有著密不可分的聯(lián)系。 近年來，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶口數(shù)量快速增加，但住房市場(chǎng)發(fā)展卻較為落后，沒有一套完善的體制。 哪里有痛點(diǎn)，哪里就有機(jī)遇，因此，這也成為在我國(guó)廣闊而穩(wěn)定的住房市場(chǎng)中能夠擁有巨大潛力的原因之一。

1.3 堅(jiān)持以人的城鎮(zhèn)化為核心

新型城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是人的城鎮(zhèn)化。農(nóng)村人口的遷移使得城市住房市場(chǎng)的需求量不斷增加，在這種條件下，房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)的投資無疑會(huì)成為一個(gè)新的契機(jī)，即物業(yè)管理行業(yè)。而物業(yè)管理的流入也將對(duì)他們以往的生活方式和生活質(zhì)量起到改善作用。因此，新型城鎮(zhèn)化過程中，大力發(fā)展物業(yè)管理這種新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)可以作為一個(gè)突破口。

2 新型城鎮(zhèn)化下物業(yè)管理的新機(jī)遇

2.1 物業(yè)管理市場(chǎng)蓬勃發(fā)展

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的帶動(dòng)下，物業(yè)管理行業(yè)更容易凸顯出自己的優(yōu)勢(shì)。 城鎮(zhèn)人口日益增多，我國(guó)住房市場(chǎng)需求量增加，人們生活水平及思想意識(shí)的提高也使對(duì)于物業(yè)的關(guān)注點(diǎn)不僅落在對(duì)房屋基本的維修養(yǎng)護(hù)、對(duì)其配套的設(shè)備設(shè)施、相關(guān)附屬物、場(chǎng)地等的管理上，而是將更多的關(guān)注點(diǎn)落在了居住環(huán)境以及社區(qū)服務(wù)上，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量早已成為住戶選擇房屋時(shí)所考慮的一項(xiàng)重要元素。不得不說，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟以及人民生活質(zhì)量的不斷提高，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在當(dāng)今的中國(guó)社會(huì)已經(jīng)越來越被大眾所接受和需要。

2.2 拓寬物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展范圍

物業(yè)管理的服務(wù)范圍十分廣泛：最基本的包括在一定空間范圍內(nèi)，建筑物相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、其周邊的環(huán)境維持、秩序維護(hù)，這針對(duì)的是傳統(tǒng)的住宅、寫字樓等。而隨著我國(guó)社會(huì)越來越細(xì)化的管理，物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)范圍也開始向高速公路、航站碼頭、旅游景區(qū)等方向過渡。凡有建筑物之處，即應(yīng)有物業(yè)管理，因此我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)需要針對(duì)不同的市場(chǎng)需求面，不斷拓寬其發(fā)展的范圍。

新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的目標(biāo)不僅僅是將城鎮(zhèn)土地面積擴(kuò)大，更重要的是把“人”實(shí)現(xiàn)真正的城鎮(zhèn)化。正是由于這一點(diǎn)而使得物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展空間不斷被拓寬， 將冰冷的“造城運(yùn)動(dòng)”在物業(yè)管理逐漸滲透參與的過程中，把農(nóng)民群體真正融入其中， 找到能夠讓其安身立命的家園。

2.3 緩解就業(yè)壓力，帶動(dòng)各方協(xié)同發(fā)展

物業(yè)管理正在走向中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中最大的服務(wù)行業(yè)，它能夠在我國(guó)目前快速的城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中提供較為廣闊的就業(yè)平臺(tái)。首先，物業(yè)管理本身就包含了房屋裝修的監(jiān)管、維修、養(yǎng)護(hù)，公共設(shè)備設(shè)施的管理及養(yǎng)護(hù)； 保安、保潔服務(wù)； 車輛管理； 綠化養(yǎng)護(hù)以及小區(qū)文化建設(shè)、綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)等眾多內(nèi)容，可以滿足大批各行各業(yè)的專業(yè)人員的就業(yè)需求。其次，物業(yè)服務(wù)還有許多外包工程，能夠同時(shí)滿足維修養(yǎng)護(hù)、園林綠化、家政服務(wù)等相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員的就業(yè)需求，增加此類行業(yè)的就業(yè)人數(shù)。 另外，近幾年的物業(yè)行業(yè)也積極利用大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)+等形式開展服務(wù)，同樣吸納了一批IT領(lǐng)域的人才以及各類高校的高學(xué)歷專業(yè)人才。 物業(yè)行業(yè)在解決農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化過程中的社會(huì)就業(yè)問題發(fā)揮了積極作用，緩解了城市就業(yè)壓力，同時(shí)帶動(dòng)其他各方協(xié)同發(fā)展。

2.4 改善人居環(huán)境，促進(jìn)城市文明發(fā)展

物業(yè)服務(wù)行業(yè)時(shí)時(shí)刻刻都在接觸著人們最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的生活問題，這也體現(xiàn)了新型城鎮(zhèn)化最本質(zhì)的要求——“人的城鎮(zhèn)化”。物業(yè)管理是現(xiàn)代型服務(wù)文化的先行者、傳播者。在物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)的人，必須具備高度統(tǒng)一的職業(yè)規(guī)范和社會(huì)道德，可以說，物業(yè)管理行業(yè)造就了一批具備現(xiàn)代化思維的管理者和具有現(xiàn)代化意識(shí)的公民，他們改善著周邊的生活環(huán)境，用自身文明的行為舉止?jié)撘颇赜绊懼?，營(yíng)造出良好的社會(huì)風(fēng)氣。

3 新型城鎮(zhèn)化下物業(yè)管理的挑戰(zhàn)

3.1 行業(yè)轉(zhuǎn)型難，缺乏高級(jí)物業(yè)管理人才

受中國(guó)傳統(tǒng)觀念影響，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在我國(guó)還存在一定社會(huì)認(rèn)知偏差，很多人并不認(rèn)為這是一項(xiàng)體面的工作，也并不認(rèn)可物業(yè)行業(yè)的工作者在其職位上的專業(yè)化與職業(yè)化。業(yè)外常常錯(cuò)誤的認(rèn)為物業(yè)管理技術(shù)含量低，是一份不需要高素質(zhì)人才就能夠完成的工作，而社會(huì)輿論導(dǎo)向又常常將不公平不公正的評(píng)判直接壓到物業(yè)人身上，再加上物業(yè)服務(wù)行業(yè)的平均薪酬水平無法與其他行業(yè)相比，所以，尤其是對(duì)于剛開始接觸到物業(yè)管理這一專業(yè)的本?？粕瑢?duì)于物業(yè)管理這一行業(yè)產(chǎn)生抵觸情緒的并不占少數(shù)，這也導(dǎo)致了人才的大量流失。不能夠使物業(yè)管理人員的實(shí)際需求和自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)得到滿足，這使得物業(yè)管理行業(yè)一直缺乏高素質(zhì)、專業(yè)性的人才加入。

3.2 物業(yè)管理資金籌措遇瓶頸

在城鎮(zhèn)化的過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)務(wù)必要接觸到農(nóng)村龐大的物業(yè)市場(chǎng)，可想而知，對(duì)于從未接觸過物業(yè)管理的鄉(xiāng)鎮(zhèn)來說， 很多物業(yè)配套設(shè)施都不健全，單靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)來完成投資建設(shè)是很難的，也容易使處在微利行業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生消極情緒。雖然，現(xiàn)已建立政府補(bǔ)助、社會(huì)贊助、村民自籌、營(yíng)業(yè)用房收益補(bǔ)貼等籌集物業(yè)管理資金的渠道，但隨著城鎮(zhèn)化的普及，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅靠以上途徑籌集的資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于越來越多的農(nóng)村社區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的。 尤其是已習(xí)慣于自己承擔(dān)自家周圍的環(huán)境衛(wèi)生的農(nóng)民來說，讓他們花錢買服務(wù)就是難題，更別說讓他們自籌資金來完善物業(yè)管理設(shè)施了。因此，在物業(yè)管理向城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過程中，必須解決經(jīng)費(fèi)籌措難、農(nóng)民掏錢難的問題，否則物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以為繼。

3.3 鄉(xiāng)鎮(zhèn)新社區(qū)管理難度大

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，隨著城市的逐漸拓展，服務(wù)管理服務(wù)對(duì)象良莠不齊，農(nóng)民居住形態(tài)多種多樣，一些管理機(jī)構(gòu)、組織難以改變或重新設(shè)置，物業(yè)服務(wù)的開展勢(shì)必加大難度。物業(yè)管理進(jìn)入鄉(xiāng)鎮(zhèn)首先要面臨的問題就是需要重新設(shè)置物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。其次，糾正城鄉(xiāng)居民的傳統(tǒng)觀念和文明健康的生活方式在短時(shí)期內(nèi)也難以完成。因此，如何給他們提供更基礎(chǔ)的保障，讓他們信任并且愿意接受物業(yè)管理服務(wù)是一大難題也是急需解決的問題。

4 新型城鎮(zhèn)化下物業(yè)管理的新思路

4.1 廣納賢才，提高物業(yè)人的專業(yè)性

物業(yè)管理作為新興的大型服務(wù)行業(yè)，應(yīng)當(dāng)在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中起到積極作用，占領(lǐng)行業(yè)優(yōu)勢(shì)地位?，F(xiàn)在在新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)中，物業(yè)管理行業(yè)如果想抓住機(jī)遇，就必須廣納賢才，通過企業(yè)對(duì)口高校等方式，注重高校對(duì)高素質(zhì)物業(yè)管理人才的培養(yǎng)工作，用專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)思維來激發(fā)行業(yè)的潛力。同時(shí)增設(shè)基礎(chǔ)性崗位，對(duì)農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化而引起的就業(yè)壓力起到一個(gè)緩沖作用。因此，在這個(gè)過程中創(chuàng)新和改革都是必不可少的。

4.2 尋求政府支持，加快政策制定

在新型城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的發(fā)展過程中，物業(yè)管理行業(yè)要積極尋求政府相關(guān)部門的支持和幫助，將城鎮(zhèn)化物業(yè)管理優(yōu)先提到日程上來，制定適合于鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)的專項(xiàng)政策，對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)服務(wù)資金提供政策上的支持和保障，用政府的力量來促進(jìn)物業(yè)管理在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的普及。此外，也需要立法部門盡早健全物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)體系，讓物業(yè)行業(yè)擁有堅(jiān)實(shí)的后盾。為物業(yè)管理行業(yè)提供一個(gè)較為和諧、健康、穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。來促進(jìn)城市邊緣的物業(yè)發(fā)展，推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)。

4.3 企業(yè)抓住機(jī)遇，全面推進(jìn)物業(yè)管理

在發(fā)展空間巨大的物業(yè)管理行業(yè)，企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，積極響應(yīng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，緊跟時(shí)代潮流，積極轉(zhuǎn)型。將鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)原有的傳統(tǒng)型、勞動(dòng)密集型的服務(wù)管理模式向科技化、智慧化、信息化、規(guī)模化、創(chuàng)新化的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)化和升級(jí)。 考慮今后智能化軟、硬件以及互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等方式在鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)如何有效的推廣、物業(yè)管理知識(shí)在農(nóng)村人口中如何普及等現(xiàn)實(shí)問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住城鎮(zhèn)化建設(shè)機(jī)遇，向社會(huì)全面推進(jìn)物業(yè)管理。

5 結(jié)語

在即將全面建成小康社會(huì)的時(shí)期，在建設(shè)新型城鎮(zhèn)化的要求下，物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)極為關(guān)鍵，許多行業(yè)管理者認(rèn)識(shí)到了物業(yè)管理?yè)碛兄薮鬂摿桶l(fā)展前景，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，有利于整個(gè)行業(yè)在社會(huì)中的形象和地位的提升。因此，在面對(duì)眾多挑戰(zhàn)的過程中，物業(yè)人應(yīng)該開拓進(jìn)取，勇于創(chuàng)新，為物業(yè)管理行業(yè)帶來更多發(fā)展的可能！

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作者簡(jiǎn)介

宋紫華（1996-），女，遼寧丹東人，本科學(xué)歷，從事物業(yè)管理方面的研究。