楊春霞　王繼偉

當(dāng)大多數(shù)房企都在規(guī)模賽道上角逐，中南建設(shè)已經(jīng)開(kāi)始不設(shè)銷售目標(biāo)更側(cè)重于追求利潤(rùn)的增長(zhǎng)了

在挖來(lái)陳凱、辛琦、羅俊等職業(yè)經(jīng)理人之后，中南建設(shè)（000961.SZ）交出了一份可圈可點(diǎn)的業(yè)績(jī)報(bào)告。

8月15日，中南建設(shè)發(fā)布半年報(bào)顯示，2018年上半年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入153.2億元，同比增長(zhǎng)21%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)9.3億元，同比增長(zhǎng)180%。

其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在上半年實(shí)現(xiàn)銷售652.5億元，相較于去年同期452億元，同比上升44%；毛利率24.35%，比去年同期上升了6.68%；建筑施工板塊，中南建設(shè)上半年新增合同額287.3億，同比上升59%。

當(dāng)然，從銷售規(guī)模增速這一維度來(lái)看，中南建設(shè)2018年上半年增幅有所放緩。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，中南建設(shè)2016年上半年銷售金額為158億元，2017年同期為452億元，同比增長(zhǎng)186%。

此外，中南建設(shè)的有息負(fù)債由2017年末的535.9億元增長(zhǎng)到2018年上半年的571.5億元，總負(fù)債率由去年中期的88%上升至89.9%。對(duì)此，董秘梁潔認(rèn)為，負(fù)債率過(guò)高是因?yàn)橹心辖ㄔO(shè)有921.6億元的預(yù)收賬款。“如果剔除預(yù)收賬款，公司實(shí)際的負(fù)債率只有41%，”梁潔說(shuō)道。

側(cè)重利潤(rùn)

中南建設(shè)成立于1988年，以建筑施工起家，直到2005年，獲得南通CBD項(xiàng)目后，中南建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)才正式形成規(guī)模。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，中南建設(shè)上半年實(shí)現(xiàn)652.5億元銷售額，與其他擬定規(guī)模目標(biāo)的房企不同，中南建設(shè)并未公開(kāi)具體的銷售目標(biāo)。不過(guò)，中南建設(shè)副總經(jīng)理辛琦曾公開(kāi)表示，今年破千億是大概率事件，并稱，全年保持30%的增幅問(wèn)題不大。

根據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的《2018年1～7月中國(guó)典型房企銷售金額TOP200》榜單，中南置地（中南建設(shè)旗下房地產(chǎn)品牌）以782.5億元位居21位，如果按照1000億元目標(biāo)來(lái)算，已完成78.25%。

值得一提的是，對(duì)于地產(chǎn)江湖的地位，中南建設(shè)倒是充分顯露其野心?！拔磥?lái)三到五年的目標(biāo)也不透露具體數(shù)字，希望達(dá)到TOP15，激進(jìn)一點(diǎn)就是TOP10”，辛琦公開(kāi)表示。

從2017年房企銷售排行榜來(lái)看，位居第10位的綠城中國(guó)銷售額為1453億元，2018年綠城中國(guó)的目標(biāo)為2000億元，也就是說(shuō)，中南地產(chǎn)未來(lái)想要沖擊TOP10至少要達(dá)到2000億元～3000億元甚至更高的銷售額。

對(duì)于銷售額，梁潔也表示，未來(lái)三年、五年，中南建設(shè)不用太看重銷售目標(biāo)，而是把更多的精力放在利潤(rùn)方面?！拔覀兿Ｍ?020年實(shí)現(xiàn)歸屬股東凈利潤(rùn)相對(duì)2017年的增長(zhǎng)幅度不低于去年凈利潤(rùn)11.6倍的目標(biāo)，我覺(jué)得這個(gè)做到了，銷售目標(biāo)就不用太關(guān)注”，梁潔對(duì)記者表示。

據(jù)《投資者報(bào)》記者了解，上半年中南建設(shè)不僅歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)180%，整體毛利率也由去年同期的16.6%上升到22.2%，其中房地產(chǎn)毛利率為24.35%，凈利潤(rùn)率由去年同期的3%增加到6.7%。

值得一提的是，中南建設(shè)重利潤(rùn)從其發(fā)布的期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃也能看出。今年7月17日，中南建設(shè)發(fā)布期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，擬向激勵(lì)對(duì)象授予2.33億股公司股票期權(quán)。該股票期權(quán)的業(yè)績(jī)考核指標(biāo)中，也未列入每年相應(yīng)的銷售額，而是以利潤(rùn)為導(dǎo)向。表現(xiàn)為，2018～2020年業(yè)績(jī)考核要求以2017年公司歸屬于股東的凈利潤(rùn)為基數(shù)，分別同比增長(zhǎng)不低于240%、560%和1060%。

針對(duì)中南建設(shè)不設(shè)銷售目標(biāo)這一行為，易居智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“企業(yè)之所以不提，一是因?yàn)槠髽I(yè)本身比較低調(diào)，同時(shí)也是考慮到市場(chǎng)有降溫等風(fēng)險(xiǎn)，若是夸大業(yè)績(jī)，往往會(huì)在后續(xù)營(yíng)銷方面比較被動(dòng)?！?/p>

當(dāng)然，不談銷售目標(biāo)并不代表著就完全不追求規(guī)模，“雖然不能唯規(guī)模論，但是規(guī)模上不去，在融資上就會(huì)有門檻”，辛琦在8月媒體溝通會(huì)上對(duì)包括《投資者報(bào)》在內(nèi)的媒體說(shuō)道。

重倉(cāng)三四線

當(dāng)然，與不設(shè)銷售目標(biāo)相同，中南建設(shè)在2018年土地投資上也不設(shè)預(yù)算?！爸饕鶕?jù)銷售額的多少來(lái)決定，還要看市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，”梁潔對(duì)記者說(shuō)道。

而在項(xiàng)目的選擇上，梁潔表示，主要根據(jù)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，項(xiàng)目所在區(qū)域以及項(xiàng)目的大小，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)這些指標(biāo)來(lái)看。

今年上半年，中南建設(shè)新增項(xiàng)目 80 個(gè)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)1138萬(wàn)平方米，占2017年全年新增項(xiàng)目面積的76%，是其上半年銷售面積的2.2倍。

值得一提的是，從拿地?cái)U(kuò)土儲(chǔ)來(lái)看，中南建設(shè)新進(jìn)入重慶、合肥、石家莊、溫州、惠州、梅州、泉州等城市，且依然著重布局三四線城市，上半年中南建設(shè)新增土儲(chǔ)面積74%位于三四線城市，僅26%位于一二線城市。

此外，在8月15日的投資者業(yè)績(jī)會(huì)上，董秘梁潔介紹，2018年上半年652.5億元銷售額中，有70%來(lái)自三四線城市，30%來(lái)自一二線城市；520.3萬(wàn)平方米的銷售面積中有69%來(lái)自三四線城市，21%來(lái)自一二線城市。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于中南建設(shè)來(lái)說(shuō)，其積極投資三四線，其實(shí)是受到很多城市項(xiàng)目啟發(fā)的，類似無(wú)錫等市場(chǎng)的投資總體上為其業(yè)績(jī)成長(zhǎng)拉了一把。“所以繼續(xù)尋找黑馬類型的三四線城市，也是符合預(yù)期的，或許也是后續(xù)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持的地方”，嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示。

不過(guò)，對(duì)于三四線城市與一二線城市的界定，中南建設(shè)在選擇上有自己的一套標(biāo)準(zhǔn)。董秘梁潔在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)多次指出，一二線和三四線在于一個(gè)城市的就業(yè)機(jī)會(huì)、人口容量及城市發(fā)展等，“會(huì)考慮三四線的機(jī)會(huì)，也會(huì)考慮一二線的機(jī)會(huì)，不能一刀切”，梁潔表示。

諾亞財(cái)富地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人黃琳珊則認(rèn)為，三四線城市需要區(qū)別對(duì)待，自身?yè)碛挟a(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，有一定的人口流入支撐，地處核心城市周邊等，這一類的三四線城市仍具有發(fā)展空間。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)報(bào)道，中南建設(shè)董事長(zhǎng)陳錦石衡量三四線城市有一些指標(biāo)，包括GDP漲幅8%以上、GDP結(jié)構(gòu)、財(cái)政收入、基建投入以及去化周期等?！叭绻@些指標(biāo)都達(dá)到了，那么三四線城市就不比一線差”，陳錦石表示。

近兩年公司進(jìn)行調(diào)整，開(kāi)始選擇那些外溢效應(yīng)比較明顯的三四線城市進(jìn)行布局。

當(dāng)然，除外溢效應(yīng)明顯的三四線城市之外，中南建設(shè)也希望能夠增加一二線城市的布局比重。辛琦表示，中南建設(shè)現(xiàn)在也有意識(shí)往一二線布局，接下來(lái)會(huì)在合肥、昆明、西安、鄭州等城市加大投資。