推薦語：

2010年，本書作者參與研究“增速換擋”。2014年，提出“新5%比舊8%好”“對熊市的最后一戰(zhàn)”“5000點不是夢”“改革牛”等觀點。2015年下半年，判斷“中國經濟已經相當接近底部”“經濟L 型”“一線房價翻一倍”。2017年初， 預測“新周期”，引發(fā)年度宏觀經濟領域多空討論，當年經濟超預期回升，股強，債弱，人民幣升值。本書旨在建立打通宏觀經濟、公共政策、金融市場和大類資產的研究體系，涉及中國宏觀經濟、產能周期、房地產周期、匯率、黃金、投資時鐘等重要領域的分析框架。

《新周期：中國宏觀經濟理論與實踐》

推薦指數：★★★★

作者：任澤平 甘源

出版社：中信出版集團

出版日期：2018年8月

作者簡介：

任澤平：恒大集團首席經濟學家（副總裁級）、恒大研究院院長。曾先后擔任國務院發(fā)展研究中心宏觀部研究室副主任，國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師，方正證券首席經濟學家、研究所聯(lián)席所長。長期從事宏觀經濟、公共政策、貨幣金融、房地產等領域研究。

甘源：恒大研究院高級研究員。曾供職于中信證券、方正證券。從事宏觀經濟、貨幣政策、匯率、流動性、互聯(lián)網金融等方面的研究。

秦朔：現(xiàn)在對于房地產后市我看到大概有幾種看法，一種認為現(xiàn)在租售同權，很多地方在出臺政策，包括在開發(fā)一些很好的地段去做租賃房，比如北京提出5年要出來25萬套。如果大規(guī)模的租賃房出現(xiàn)，對于房價的上升是不是會有明顯的抑制性因素？

由于房產稅、限價限貸限購等“五限”，很多人認為房地產會慢慢不行，尤其是2017年銷售額和投資量都很多，所以很多人也認為2017年就是房地產最高點。另一種觀點認為中國現(xiàn)在總體上改善性需求還很大。我看到一個數據，現(xiàn)在在我們的自有產權房里有百分之二十幾連獨立衛(wèi)生間都沒有。所以可以說過去很多房子本身也不行了，從這個角度看中國的房地產還有希望和空間。

所以很多朋友都在想，我在北上廣買不起，就在周圍買，特別是在有城際連線能很快接軌的地方買。很多人認為房地產還有很多洼地，我不知道你怎么思考這個問題，你采取一些什么行動？

任澤平：房地產這個話題其實大家非常關注，爭議也非常多。我是研究了17年宏觀、10年房地產。坦率地講，我覺得這個市場上能把房地產說清楚的人屈指可數，甚至大部分流行的觀點，我發(fā)現(xiàn)都是錯的。

我不僅研究房地產，我還有操盤經驗。為什么很多人對房地產看錯呢？

我覺得第一是不了解政策。比如，當很多人講房地產市場的時候，誰告訴你房地產就是一個市場？中國土地供給都是管制的，但市場應該是有供求的。分析的邏輯框架都錯了，何談分析？所以那么多人過去10多年不停在看空，結果漲成這樣。

第二是不要試圖用單一邏輯來解釋。比如，大家經常講中國要人口老齡化了，所以房價漲不動了。老齡化這個話題講了這么多年，房價還是無畏無懼地上漲。

究竟怎么來理解房地產？我在2015年就跟大家提出“一線房價翻一倍”。我這10年的研究用一句話來概括，叫“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。長期來說人口流入的地方有潛力，因為人才是房子的最終需求，人都跑了，這個地方房地產肯定沒有投資價值；短期炒一把，后來會跌得很慘，這是短期看金融；中期看土地，人口流入多的、最近這兩年沒供地的地方，那更有投資前景。

秦朔：所以中國的城市現(xiàn)在用于房地產特別是用于住宅的土地供給，在整個城市的面積比重是偏小的，跟全世界的大城市相比都是偏小的。

任澤平：在我們的城市規(guī)劃里，不同城市的規(guī)劃文件，有一句話10年沒變，叫“控制大城市規(guī)模、重點發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”。你好好琢磨這句話，控制大的、重點發(fā)展小的，但事實上你看人是怎么流動的呢？人是從東北西北包括中小城市向大的都市圈流入，人來到了大的都市圈，而你要控制它的規(guī)模怎么辦？不供地。人來了，你不供地那價格怎么走？暴漲。

東北西北這些中小城市人都跑了，但是你要重點發(fā)展，還給它供了很多地，導致庫存太高。所以說一二線城市房價過高，三四線城市庫存過高。

我比較建議未來要重點發(fā)展大都市圈，因為你看上百年來城市化的經驗，無論是美國、歐洲還是日本、韓國，基本的規(guī)律都是人往大的都市圈遷移，因為大的都市圈更節(jié)約土地、更節(jié)約資源、更有活力、更有效率，更能為那些有才華的青年人提供實現(xiàn)夢想的機會，這是一種文明。如果控制大城市規(guī)模，不讓人來，不讓人們享受城市的文明，這是反文明的。

秦朔：人口問題、土地問題，還有金融問題。有人說現(xiàn)在杠桿水平太高了；有人說現(xiàn)在這個杠桿相對于歐美來講，我們這個余額真的還不足為奇，意思是建議居民更多地把中長期貸款都投到房貸里，你覺得大家還有能力支撐起來嗎？

任澤平：其實這種簡單地做國際比較我覺得沒有太大的意義，為什么呢？因為美國就是喜歡消費，甚至一度搞到了零首付，后來次貸危機發(fā)生了。美國本身儲蓄率就是比較低，當然這是有原因的，因為美國社會保障體系非常健全，有滑梯在那兒兜著——整個社會最低保障的底線。

中國儲蓄率比較高，跟文化有關。所以這個杠桿高低跟美國進行對比，我覺得不可比。如果一定要講的話，我認為：第一，中國目前這個杠桿其實不高，因為我們是一個儲蓄文化；第二，從動態(tài)來看，這兩年加得是有點快，甚至用了一些短期的消費貸來加，這是風險點。

秦朔：那總體上，你對于房價本身的走勢還是屬于比較樂觀的態(tài)度？像當年，你那么旗幟鮮明地說“一線城市翻一倍”，現(xiàn)在還有類似的這種旗幟鮮明的觀點沒有？

任澤平：我的觀點一直都旗幟鮮明，就是簡潔而鮮明。因為我對我自己包括我的團隊的要求就是，我們所有的研究第一要實戰(zhàn)，第二要負責。所以你看我所有的報告：“5000點不是夢”，我就是看5000點股票；“一線房價翻一倍”，我就看好一線房價能翻一倍；“新周期”，我就看好周期、看好金融、看好消費。

所以對于房地產市場我的觀點也非常明確。當然這里這個問題不能這么問，就是當很多人問你對中國房地產市場怎么看的時候，這個問題無法回答。因為房地產永遠是一個區(qū)域市場。比如說過去的兩年，北京、上海房價翻了一倍，但東北房價并沒有漲。所以搞開發(fā)的人永遠記住，房子最重要的是什么？地段。判斷房地產市場永遠要記得它是有區(qū)域屬性的。

因此按照我的框架就是“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。那么從長期來說看人口流入，什么人流入?。坑胁湃A的青年人，他們帶著夢想來，還有那些財富凈值人士，帶著財富來這個地方，有活力，有希望，那這個地方未來的房地產市場就是有潛力的。

（本文摘自《新周期：中國宏觀經濟理論與實踐》一書，內容略有刪減，標題為編輯所加。）

編輯：牛綺思