陳 茵

(集美大學(xué) 誠毅學(xué)院，福建 廈門 361021)

老齡化的加劇和家庭結(jié)構(gòu)的改變導(dǎo)致傳統(tǒng)家庭化養(yǎng)老功能正在弱化，但是政府在養(yǎng)老方面的資源也相當(dāng)有限，供給不足與需求激增形成鮮明對比。養(yǎng)老地產(chǎn)是在這一背景下，將房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)老消費需求結(jié)合起來，既能成為養(yǎng)老服務(wù)體系的組成部分，也將成為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新方向。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種特殊的養(yǎng)老服務(wù)模式承載養(yǎng)老服務(wù)功能的關(guān)鍵點在于契合老年人的養(yǎng)老需求，那么首先應(yīng)關(guān)注的是老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的需求意愿，是否會選擇養(yǎng)老地產(chǎn)，選擇的考量因素又有哪些？筆者以福建省老年人為研究對象，結(jié)合老年人自身特征，嘗試從微觀角度探討老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的接受程度和需求意愿，為福建省養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景提供參考，具有重要的現(xiàn)實意義。

一、國內(nèi)外研究綜述

由于西方國家進入老年化社會時間較早，已經(jīng)累積多年的理論研究和實踐發(fā)展經(jīng)驗，但在國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)是一個全新的、時髦的術(shù)語。筆者嘗試在國外研究文獻梳理的基礎(chǔ)上，對養(yǎng)老地產(chǎn)的概念進行界定并整理國內(nèi)外研究相關(guān)成果。國外文獻中常見的對于養(yǎng)老地產(chǎn)的英文表達為senior housing，senior housing and care，elderly housing，housing with care for older people，因此適老化的居住設(shè)計和服務(wù)看護是養(yǎng)老地產(chǎn)的兩個關(guān)鍵要素。養(yǎng)老地產(chǎn)是體現(xiàn)社會主題和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的復(fù)合性概念，以地產(chǎn)項目為載體，以滿足養(yǎng)老需求為核心，建造與老年人需求相匹配的居住場所，并保證使其得到長期生活看護、照料和精神慰籍等。

(一)國外研究綜述

國外對于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究主要包括：(1)關(guān)于選擇意愿及需求。Tell等對正在申請入住持續(xù)照護退休社(Continuing Care Retirement Communities，下文簡稱 CCRC)老人進行了調(diào)研，72%的申請者表示護理與醫(yī)療服務(wù)是驅(qū)動他們做出選擇的重要原因。[1]Cohen M研究人們加入CCRC的意愿及原因，對10年間居住于CCRC的1 498名住戶進行調(diào)查后得出，有意愿入住CCRC的住戶多為高收入人群，入住CCRC的原因有健康、安全、財務(wù)、家庭和社會等方面。[2](2)養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式。由于各國在政治經(jīng)濟體制及價值觀念的差異，各國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的研究及發(fā)展實踐存在較大差異。比如以在美國發(fā)展時間最長而且被很多國家引入或借鑒的CCRC模式，Peter提出聯(lián)合宗教、醫(yī)院和社區(qū)組織進行養(yǎng)老地產(chǎn)日常運營。[3]Eichholtz, Piet M A以投資回報為研究視角，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)商注重老年人養(yǎng)生、醫(yī)療照護等服務(wù)時更大地提高了養(yǎng)老地產(chǎn)項目的價值。[4]

(二)國內(nèi)研究綜述

在養(yǎng)老地產(chǎn)需求研究方面，楊巧指出家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老模式下老年人的住房需求偏好和需求特點，提出了促進養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的思路和建議。[5]高雅琦以成都市的老年人為研究對象，通過定量研究和定性研究相結(jié)合的方式，分析成都市養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求影響因素及其影響程度，對養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求進行前景分析。[6]

在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)及運營方面：國內(nèi)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的具體開發(fā)模式及運營大多在借鑒國外發(fā)展經(jīng)驗的前提下，姜若愚通過案例方式深度剖析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式、規(guī)劃設(shè)計、盈利模式和運營服務(wù)。[7]葉美英通過分析美國養(yǎng)老地產(chǎn)的太陽城模式、持續(xù)護理退休社區(qū)模式(CCRC模式)和REITs模式，給中國的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式提供了借鑒和指導(dǎo)作用。[8]程望杰、潘宜通過對美國老年住宅類型的總結(jié)、案例分析、中美老年住宅發(fā)展差異的比較，指出中美制度和政策規(guī)范的不同，并提出我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展需要注意的問題。[9]

綜上所述，我國養(yǎng)老地產(chǎn)相對發(fā)達國家起步較晚，相關(guān)的理論研究大多是借鑒國外的研究成果及實踐經(jīng)驗，是否真正符合我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律還有待時間的考證。筆者從福建省老年消費的需求分析入手，通過問卷調(diào)查老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)購買意愿的個人特征、家庭特征、經(jīng)濟收入分析養(yǎng)老地產(chǎn)購買意愿的影響因素，總結(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的特點和內(nèi)在規(guī)律，為福建省養(yǎng)老地產(chǎn)市場的定量研究提供數(shù)據(jù)和參考。

二、福建省養(yǎng)老服務(wù)的需求分析

福建省和全國其他省份一樣，處于人口老齡化快速發(fā)展期，全省60歲以上老年人從“十一五”末的421萬增加到“十二五”末的515萬，老年人口占總?cè)丝诒壤秊?3.41%。[10]為此，福建省委、省政府高度重視老齡工作，出臺了一系列惠及老年人的政策，促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在“十三五”福建省老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃的通知中明確要建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合、功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。[10]

目前在國內(nèi)傳統(tǒng)觀念中，家庭養(yǎng)老即以家庭為核心，為居家老人提供生活起居的照料實現(xiàn)養(yǎng)老，仍然是主流、傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式。但是人口老齡化和家庭結(jié)構(gòu)的改變對家庭養(yǎng)老模式產(chǎn)生直接的影響：根據(jù)福建省統(tǒng)計年鑒2015—2016年數(shù)據(jù)，老年人人口占比分別為13.41%和13.73%，從人口自然增長率來看，總?cè)丝跀?shù)量增長緩慢，分別為7.8‰和8.3‰，以及持續(xù)的低生育率改變家庭的基本結(jié)構(gòu)和贍養(yǎng)功能；城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推動，農(nóng)村人口持續(xù)減少，福建省農(nóng)村人口由2015年1 436萬人減少到2016年1 410萬人，勞動力等生產(chǎn)要素的流動帶來家庭居住模式的離散化。[10]因此，社會化養(yǎng)老模式將成為家庭養(yǎng)老模式的有效補充。根據(jù)不同層次的養(yǎng)老需求，社會化養(yǎng)老項目包括公辦、民辦養(yǎng)老院、老年康復(fù)中心和養(yǎng)老服務(wù)中心等。根據(jù)2016年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，福建省的公辦養(yǎng)老機構(gòu)共84家，其中福州14家，廈門4家、漳州10家、泉州13家等；民辦養(yǎng)老機構(gòu)共128家，其中福州27家，廈門27家，漳州1家、泉州4家等。[11]未來社會化養(yǎng)老還要面臨總量和不同需求層次的激增?？偟膩碚f，不管是家庭養(yǎng)老還是社會化養(yǎng)老，老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求不再局限于基本的居住功能，形成了多層次需求、需求結(jié)構(gòu)細化的特點，因此從需求角度著眼于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的設(shè)計開發(fā)，能夠為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的類型設(shè)計、運營模式及盈利模式等提供支持和依據(jù)。

三、福建省養(yǎng)老地產(chǎn)項目需求問卷分析

(一)樣本調(diào)研情況介紹

筆者在2017年6月到8月進行了“居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)意愿調(diào)查”，調(diào)查對象為福建省60周歲以上具有福建城鄉(xiāng)戶籍的老年人，了解并獲取其對養(yǎng)老地產(chǎn)的購買意愿及需求特征，以分析福建省未來養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向。調(diào)研地點主要集中在廣場、菜市場和活動中心等老年人相對集中的地方，進行一對一隨機抽樣問卷面對面完成。本次調(diào)研共發(fā)放問卷400份，回收382份，其中有效問卷357份。

(二)問卷的設(shè)計及分析

由于養(yǎng)老地產(chǎn)有別于傳統(tǒng)養(yǎng)老服務(wù)模式，根據(jù)凱恩斯和斯密的有效需求的觀點，有效需求是有能力支付商品的自然價格的人的需求量。從個人特征、家庭狀況及經(jīng)濟狀況和選擇養(yǎng)老地產(chǎn)項目的意愿三個方面對老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的意愿及需求選擇進行調(diào)查，進一步了解和揭示養(yǎng)老地產(chǎn)的一般發(fā)展規(guī)律，對其未來的發(fā)展和前景有更深刻的把握和認(rèn)識(見表1和表2)。

1.個人特征。個人特征主要包括對被調(diào)查人年齡、性別、文化程度、職業(yè)和自理能力的了解。在年齡方面主要分為五組，以60—65歲老人居多，占總?cè)藬?shù)的42.60%，80歲以上老人最少，只占4.2%；在性別方面，男性178人，女性179人，各占49.9%和50.1%；在文化程度方面，高中或者中專人數(shù)居多，占34.5%；在職業(yè)特征方面，務(wù)農(nóng)占24.9%，公務(wù)員及事業(yè)單位占14.8%，企業(yè)占14%，個體及私營業(yè)主占12.3%，教師、醫(yī)生等專業(yè)技術(shù)人員占24.6%，其他占9.2%；在生活自理能力方面，有獨立自理能力的老人占48.2%，輕度及中度依賴的老人占51.3%。

2.家庭狀況及經(jīng)濟狀況。在婚姻狀況方面，受訪老人有配偶的占受訪者的92.7%，單身占7.3%；在經(jīng)濟狀況方面，分別調(diào)查老人收入水平和子女收入水平的情況，老人收入水平大多在3萬及以下、3萬到5萬(含)和5萬到10萬(含)，子女收入水平主要集中在10萬及以下和10萬到20萬(含)。

3.居民選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿。統(tǒng)計結(jié)果顯示，在受訪老人中，目前以居家養(yǎng)老模式居多，占71.4%，其次是社區(qū)養(yǎng)老占20.7%，最后是機構(gòu)養(yǎng)老，占7.8%。愿意體驗適老化設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)的人群占88.2%，期待入住方式以繳納租金居多，占57.5%，愿意一次性購買的老人占39.7%，入住戶型以60—90最具吸引力，占54.3%。對于選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的首要因素，分別有71.1%和69.5%的受訪老人選擇醫(yī)療服務(wù)及護理和配套設(shè)施，其他考慮因素包括價格、精神慰藉、住宅的人性化設(shè)計及地理位置和周邊環(huán)境。

表1 居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)意愿調(diào)查問卷描述性統(tǒng)計

續(xù)表1 居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)意愿調(diào)查問卷描述性統(tǒng)計

續(xù)表1 居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)意愿調(diào)查問卷描述性統(tǒng)計

表2 是否愿意購買養(yǎng)老地產(chǎn)的交互分析

續(xù)表2 是否愿意購買養(yǎng)老的地產(chǎn)的交互分析

(三)變量及模型選擇

實證研究的因變量是受訪居民購買養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿，設(shè)置虛擬變量，將愿意購買賦值為“1”，將不愿意購買賦值為“0”，采用Logistic回歸模型——用于互斥的二分變量，自變量是連續(xù)變量的調(diào)查數(shù)據(jù)。假設(shè)年齡、性別、婚姻狀況、文化程度、家庭年收入水平、子女收入水平、職業(yè)、生活自理能力、目前您的養(yǎng)老方式，把上述指標(biāo)作為自變量，是否愿意體驗為老年人開發(fā)設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)即應(yīng)變量(見表3)。

表3 影響愿意體驗為老年人開發(fā)設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)的單因素分析

續(xù)表3 影響愿意體驗為老年人開發(fā)設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)的單因素分析

(四)結(jié)果分析

由表3可知，首先，經(jīng)過單因素分析結(jié)果顯示，性別、家庭年收入水平、文化程度為是否愿意體驗為老年人開發(fā)設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)的影響因素，故將其帶入多因素logistic回歸分析中。其次，經(jīng)過多因素logistic回歸分析(見表4)，結(jié)果顯示，性別、家庭年收入水平、文化程度為是否愿意體驗為老年人開發(fā)設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)的獨立影響因素。其中性別的值為0.019，OR值為0.429，說明性別為影響是否愿意體驗為老年人開發(fā)設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)的獨立保護因素；文化程度的值為0.016，OR值為0.695，說明文化程度為影響是否愿意體驗為老年人開發(fā)設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)的獨立保護因素；家庭年收入水平的P值為0.000，OR值為2.310，說明家庭年收入水平為影響是否愿意體驗為老年人開發(fā)設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)獨立危險因素。可以看出男性、家庭年收入越高、文化程度低的人群更愿意體驗為老年人開發(fā)設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)。最后，信度測試的結(jié)果顯示，Cronbach’s Alpha系數(shù)的計算結(jié)果為0.726，說明次問卷的信度較好。

表4 影響愿意體驗老年人開發(fā)設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)多因素logistic回歸分析

四、福建省養(yǎng)老地產(chǎn)項目的對策及建議

大力推動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展是解決我國人口老齡化的必由之路，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要組成部分。結(jié)合前文實證結(jié)果，福建省60歲以上老年人以家庭養(yǎng)老為主(占71.4%)，社會養(yǎng)老為輔(占20.7%)，愿意體驗養(yǎng)老地產(chǎn)項目的人群占樣本的88.2%。福建省養(yǎng)老地產(chǎn)蘊藏著巨大的市場潛力，加快養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。但如何在養(yǎng)老地產(chǎn)項目中體現(xiàn)復(fù)合性的需求和價值，進一步探索其設(shè)計開發(fā)、營運和盈利模式是關(guān)鍵。

(一)從政府層面來看

政府在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營中承擔(dān)的服務(wù)型作用是不容忽視的：(1)一個合理、透明、長期穩(wěn)定和有效的法律和政策環(huán)境是養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展的重要前提。通過建立養(yǎng)老地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、退出與監(jiān)管機制，保障各個政策、措施的出臺和實現(xiàn)力度，規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)市場行為。(2)養(yǎng)老地產(chǎn)項目是有別于一般商業(yè)地產(chǎn)項目的復(fù)合性特點——以產(chǎn)業(yè)鏈條為擴展和延伸，覆蓋了醫(yī)療、家政服務(wù)、文化健康等多行業(yè)領(lǐng)域。政府應(yīng)通過引導(dǎo)建立戰(zhàn)略或行業(yè)聯(lián)盟，實現(xiàn)各個行業(yè)資源的整合，同時參與到養(yǎng)老地產(chǎn)項目的規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)和后期運營的整個生命周期，提高養(yǎng)老地產(chǎn)項目的社會、經(jīng)濟效益。福建省的居住環(huán)境、交通、空氣和醫(yī)療資源等都是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢條件。發(fā)展旅游+養(yǎng)老地產(chǎn)項目和醫(yī)療+養(yǎng)老地產(chǎn)項目優(yōu)勢明顯。目前福建省首個高端養(yǎng)老中心——福建海峽健康養(yǎng)老中心就是由福建省民政廳和福建外貿(mào)集團的聯(lián)辦項目，投資2.75億元建設(shè)，位于鼓樓區(qū)洪山鎮(zhèn)鳳湖社區(qū)，占地面積約18畝，總建筑面積約4萬m2的福建海峽健康養(yǎng)老中心是醫(yī)療+養(yǎng)老地產(chǎn)項目。項目不僅有大量適老設(shè)計，同時與省內(nèi)三甲醫(yī)院合作配備專業(yè)護理團隊。

(二)從地產(chǎn)企業(yè)層面來看

從實證結(jié)果看出，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的核心在于提供配套醫(yī)療護理服務(wù)和相關(guān)設(shè)施，占樣本量71.1%的老年人選擇醫(yī)療及護理是選擇養(yǎng)老地產(chǎn)項目的首要因素，其次是69.5%的老年人選擇配套設(shè)施。養(yǎng)老地產(chǎn)的項目在開發(fā)環(huán)節(jié)注重多元化養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)之外，還需要注重項目的復(fù)合價值，集養(yǎng)老與服務(wù)為一體。功能性基礎(chǔ)設(shè)施的配套和服務(wù)需求導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)項目的資金一次性投入量龐大，后期運營維護周期也較長，其資金需求與傳統(tǒng)商用住宅或者商鋪具有特殊性。因此多元化籌資渠道對地產(chǎn)企業(yè)顯得尤為重要。通過引進保險資金或者REITs引入不同層次需求的閑散資金，促進養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)在資本市場實現(xiàn)直接融資解決其面臨的資金問題，同時提供退出模式，加快地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，提高資金的運營周轉(zhuǎn)效率，并幫助地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。比如泰康人壽通過投保人購買保險產(chǎn)品的資金定向投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，并與投保人約定產(chǎn)品服務(wù)期限滿后入住養(yǎng)老地產(chǎn)項目的資格，對于投保人而言保險合同產(chǎn)生的收益可用于支付養(yǎng)老地產(chǎn)項目的租金及相關(guān)服務(wù)費用，對于泰康人壽而言在項目開發(fā)之初就積累了大量的潛在客戶，同時在后續(xù)的開發(fā)過程中保證了長期的、充足的資金來源為后續(xù)的配套設(shè)施建設(shè)和服務(wù)完善提供了重要的資金保障。

另外，實證結(jié)果顯示，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的價格和家庭收入水平是影響?zhàn)B老地產(chǎn)項目的重要因素。從銷售模式的角度來看就有別于傳統(tǒng)的商業(yè)住宅項目，無法一次性在銷售環(huán)節(jié)實現(xiàn)資金回籠，因此養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在銷售模式上改變傳統(tǒng)的短期一次性產(chǎn)權(quán)出售的銷售模式,轉(zhuǎn)變?yōu)橹Ц蹲饨稹⒑罄m(xù)服務(wù)費等多元化的、長期的銷售模式。同時調(diào)整資金運營模式，即如何配比短期資金的回籠和后續(xù)長期資金投入需求的滿足。結(jié)合福建省的調(diào)研結(jié)果來看，完善的服務(wù)設(shè)施和配套養(yǎng)老服務(wù)、多元化的支付機制、項目面積在60—90m2為宜，對于福建省中高家庭收入的老年群體具有潛在的吸引力。比如，目前泰康燕園項目以67m2的戶型為例，入住條件為繳納押金及每月服務(wù)費即可享受住所、專業(yè)護理和休閑娛樂等養(yǎng)老服務(wù)。

五、結(jié) 語

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展不僅能緩解老齡化帶來的養(yǎng)老需求,也是地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的新方向。在探討其發(fā)展的一般規(guī)律及未來發(fā)展前景時，首先應(yīng)了解老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求情況及影響因素。筆者以福建省60歲以上老年人作為研究對象，問卷從個人特征、家庭及收入情況和選擇養(yǎng)老地產(chǎn)意愿三個方面展開，總結(jié)福建省養(yǎng)老地產(chǎn)項目的需求特點。結(jié)合問卷調(diào)研結(jié)果,提出政府不僅要為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好健康的政策環(huán)境，更要在養(yǎng)老地產(chǎn)項目的整個周期起到引導(dǎo)和紐帶的作用。同時地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將老年人個人特征融入到養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)、設(shè)計及運營中，結(jié)合老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的功能性配套設(shè)計及服務(wù)性要求及支付能力轉(zhuǎn)變資金運營模式和銷售模式。