融資租賃在軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃中的應(yīng)用探討

趙莉

【摘 要】自我國軍隊(duì)改革禁止軍隊(duì)單位進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目后，軍隊(duì)空腹房地產(chǎn)租賃也成為了其主要的經(jīng)濟(jì)來源，并且在彌補(bǔ)軍費(fèi)開支不足方面發(fā)揮著非常積極的作用。但是隨著現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)保守的租賃模式也不再適合當(dāng)前實(shí)際發(fā)展的具體需要。融資租賃作為一種新型的租賃形式，近年來也越來越受到人們的歡迎?；诖?，本文對融資租賃在軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃中的應(yīng)用進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】融資租賃；軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃；應(yīng)用；探討

空余房地產(chǎn)租賃作為軍隊(duì)房地產(chǎn)管理工作中較為重要的一項(xiàng)工作，在彌補(bǔ)軍費(fèi)開支不足以及降低房地產(chǎn)管理成本方面發(fā)揮著非常積極的作用。但是就現(xiàn)階段我國軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃發(fā)展現(xiàn)狀看來，由于受傳統(tǒng)租賃模式的影響，其整體水平并不是特別理想。如何實(shí)現(xiàn)軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃效益與保障效能最大化，一直以來都是困擾軍隊(duì)空余房地產(chǎn)管理工作的一項(xiàng)重要難題。而融資租賃模式的出現(xiàn)，為我國軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃模式指明了一個(gè)重要的發(fā)展方向。

一、融資租賃概述

1、融資租賃含義

所謂的融資租賃，指的就是出租人依據(jù)承租人對于供貨人和租賃物具體要求，從供貨人處購買相應(yīng)的租賃物，然后再將其出租給承租人使用的一種新型租賃模式[1]?，F(xiàn)階段融資租賃也被稱作金融租賃或者是財(cái)務(wù)租賃。

2、融資租賃具體內(nèi)容及特點(diǎn)

與傳統(tǒng)租賃模式不同，融資租賃主要內(nèi)容為：出租人在進(jìn)行租賃的過程中，按照承租人對于租賃物件以及供貨人的具體要求，從供貨人處購置相應(yīng)的租賃物件，并將其租給承租人使用。在形式上：承租人分期向出租人支付租金，并且在租賃期限內(nèi)，所有的租賃物件的所有權(quán)均為出租人所有，承租人只擁有租賃物品的使用權(quán)。在特點(diǎn)上：相比于傳統(tǒng)租賃，融資租賃將融資與融物相結(jié)合，在租賃期間一旦出現(xiàn)問題，可以明顯降低出租物的回收、處理的風(fēng)險(xiǎn)。

二、軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃現(xiàn)狀分析

對于與軍隊(duì)而言，由于實(shí)際任務(wù)的需要，大部分的部隊(duì)的營房駐地在進(jìn)行選址時(shí)大多選擇在偏遠(yuǎn)山村或者人煙稀少的地區(qū)，也正是因?yàn)槿绱?，使得場地往往具有面積較大的。但是，也正是由于諸多因素的存在，使得軍隊(duì)空余房地產(chǎn)也同樣具有著房屋破舊，配套設(shè)施不完善等諸多弊端。加之戰(zhàn)斗保障的不確定性以及強(qiáng)制性，軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃場地在租賃期內(nèi)可能會由于一些特殊情況收回，這樣一來，就給承租方的投資保障帶來非常嚴(yán)重的威脅，甚至有些承租方不愿投資或者是投資相對較小。也正是因?yàn)槿绱?，?dǎo)致現(xiàn)階段軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃在其發(fā)展過程中越來越呈現(xiàn)出租金提升難、空余房地產(chǎn)現(xiàn)有狀況很難得到顯著改善等特點(diǎn)[2]，嚴(yán)重制約的軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃的發(fā)展。

三、融資租賃在軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃現(xiàn)狀應(yīng)用可行性設(shè)想

房地產(chǎn)租賃作為融資租賃的一種重要形式，但是在現(xiàn)階段房地產(chǎn)租賃過程中，很多出租方的關(guān)注點(diǎn)僅僅局限于房屋或者場地租賃，并未將相應(yīng)的配套設(shè)備或者設(shè)施納入到具體的租賃范圍內(nèi)。因此，要想將融資租賃應(yīng)用到軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃應(yīng)用其中，其中最為重要的一種形式就是擴(kuò)大租賃范圍。在實(shí)際的租賃過程中，軍隊(duì)?wèi)?yīng)堅(jiān)持一個(gè)原則，即：在不影響軍事保障效能的前提下，根據(jù)承租方的具體要求對空余場地或者營房進(jìn)行改造，以此來滿足承租方生產(chǎn)、經(jīng)營中對于設(shè)施以及設(shè)備的具體要求，最終降低承租方固定資產(chǎn)的投資。只有堅(jiān)持這一原則，才能真正意義上解決承租方投資無保障這一問題，并在可以在此基礎(chǔ)上提高租賃價(jià)格，最終形成一種良性循環(huán)，對于改變軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃現(xiàn)狀有著非常積極的意義。

要想將融資租賃應(yīng)用到軍事空余房地產(chǎn)租賃過程中，首先應(yīng)對其應(yīng)用可行性進(jìn)行設(shè)想。對于融資租賃而言，在對其應(yīng)用可行性設(shè)想過程中，其主要包括以下幾項(xiàng)工作即：項(xiàng)目論證、資信審查、成本估算、租賃合同簽訂、購物及改造合同簽訂以及合同執(zhí)行。這也是融資租賃中較為常見的一種流程，第一就是項(xiàng)目論證，主要工作是對當(dāng)前項(xiàng)目所處的外部環(huán)境、綜合收益、抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估與分析，看其是否符合我方實(shí)際；第二就是資信審查，主要就是軍隊(duì)出租房應(yīng)對承租方和擔(dān)保人的信用、銀行資產(chǎn)等情況進(jìn)行調(diào)查和評估，以此來對其抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)行確定[3]；第三是成本估算，所謂的成本估算，主要是對房屋改造成本以及租賃物購置成本進(jìn)行估算；第四是租賃合同簽訂，主要是對租金數(shù)量、上繳方式和時(shí)限、合同中雙方的責(zé)任和義務(wù)以及設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)及處理方式進(jìn)行可行性進(jìn)行分析，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)以及改正合同的出現(xiàn)的問題；第五是購貨與改造合同簽訂，主要是對改造要求與設(shè)備設(shè)施品牌和廠商進(jìn)行分析；第六是合同執(zhí)行，合同執(zhí)行主要工作就是及時(shí)催繳租金和監(jiān)督房屋及設(shè)施設(shè)備使用情況。

四、融資租賃在軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃應(yīng)用過程中應(yīng)注意的問題分析

盡管融資租賃可以在較大程度實(shí)現(xiàn)軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃的使用價(jià)值，并且可以再此基礎(chǔ)上形成以房養(yǎng)房的良性循環(huán)，但是在實(shí)際的應(yīng)用過程中，也應(yīng)注意并做好以下幾項(xiàng)問題。

第一，租金支付形式，承租方應(yīng)以分期支付租金的形式償付本息，也就是說，在整個(gè)租賃過程中，承租方應(yīng)嚴(yán)格按照合同中的約定來分期支付房屋租金，以此來保證出租房的基本利益；第二，做好租賃期滿后設(shè)施設(shè)備的處理方式，一般來說，主要有三種方式，即：續(xù)租、留購以及退租，無論是哪一種方式，都應(yīng)在合同中進(jìn)行標(biāo)注；第三，租賃物和供貨商選擇，一般來說，承租方對于租賃物以及供貨商具有選擇的權(quán)利和責(zé)任，在整個(gè)租賃過程中，承租方應(yīng)將自己的具體要求對出租方進(jìn)行告知，然后由出租方出資購置租賃物，但是在租賃期間，所有設(shè)備以及設(shè)施維護(hù)均由承租方負(fù)責(zé)；第四，應(yīng)急預(yù)案制定，由于軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃存在著一定的特殊性，加之在投資過程中也同樣存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此，制定相應(yīng)應(yīng)急預(yù)案可以在較大程度上降低雙方的風(fēng)險(xiǎn)，除此之外，保證金約定也是其中非常重要的一項(xiàng)工作；第五，建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，所謂的監(jiān)督，指的就是出租方應(yīng)對承租方房地產(chǎn)、設(shè)施以及設(shè)備的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，以此來及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止相關(guān)違法或者損害我方利益的行為[4]。

五、融資租賃在軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃應(yīng)用過程中存在的問題分析

在現(xiàn)階段軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃應(yīng)用融資租賃過程中，依然存在著諸多問題。首先是承租方的經(jīng)營產(chǎn)品以及產(chǎn)品市場前景問題，這一問題直接決定了租賃收益以及成本回收水平的提高，因此，在實(shí)際的應(yīng)用過程中，必須對項(xiàng)目進(jìn)行充分的調(diào)查和論證；其次就是承租人支付租金能力，該問題主要關(guān)系到成本回收以及租賃效益的提升，只有在租賃過程中對承租方的支付能力進(jìn)行考查，才能更好實(shí)好的發(fā)揮出融資租賃的積極作用；再次就是房屋改造以及購置設(shè)備質(zhì)量，這一問題也是現(xiàn)階段軍隊(duì)空閑房地產(chǎn)租賃過程面臨的最為突出的問題；最后就是專業(yè)人員問題，隨著新時(shí)期的到來，只有將更多的專業(yè)知識較強(qiáng)且綜合素質(zhì)較高的人員吸收到實(shí)際的租賃管理工作中，才能更好的實(shí)現(xiàn)軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃融資租賃水平的整體提升。

綜上所述，由于融資租賃模式可以為我國中小企業(yè)的發(fā)展提供諸多便利，且租房也能從中獲取豐厚的利潤。要想將其應(yīng)用到軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃過程中，盡管存在著較大的阻礙，但是在其發(fā)展思路以及經(jīng)營模式卻值得軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃借鑒和參考。

【參考文獻(xiàn)】

[1]朱偉隆.融資租賃對實(shí)體經(jīng)濟(jì)作用效果的探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2018，39（14）：132-133.

[2]宋揚(yáng).談融資租賃（售后回租）在鐵路運(yùn)輸企業(yè)經(jīng)營管理中的應(yīng)用[J].中國總會計(jì)師，2018（02）：148-150.

[3]張林穎.融資租賃在公用事業(yè)中的應(yīng)用[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（06）：49+59.

[4]李風(fēng)琦.談融資租賃在農(nóng)村中的應(yīng)用[J].山西農(nóng)經(jīng)，2017（01）：40-42.