李永華

三四線城市近幾年的居民收入并未與盲人比翼齊飛，掏空了祖孫三代的口袋，又透支了未來二三十年的收入以后，曾經(jīng)讓我們津津樂道的高儲(chǔ)蓄率已是明日黃花。

7月13日，財(cái)政部發(fā)布一項(xiàng)數(shù)據(jù)：今年上半年，地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長43%。在一波嚴(yán)似一波的房地產(chǎn)調(diào)控大潮中，為伺土地市場不僅沒有降溫，反而如此火爆呢？誰在瘋狂賣地？誰在蒙眼狂奔？誰又是擊鼓傳花的最后一棒？

三四線城市成土地出讓主力

不出意料，從金額來看，一二線城市吸金能力強(qiáng)，如杭州上半年就拿到超過1485億元。但是，一線城市房地產(chǎn)“漸凍癥”以后，北京土地收入較去年同期下滑達(dá)25%！上海、廣州等城市也走在下降通道。主力部隊(duì)來自一直被忽視的廣大三四線城市。如廣東佛山半年狂攬571億元，昂首挺進(jìn)全國城市前五。

黃河南北、長江兩岸的省份紛紛蹦出一座座賣地收入超100億元的地級(jí)市。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年3月，三四線城市經(jīng)營性用地成交金額達(dá)2260億元，同比增長123%，遠(yuǎn)高于一二線城市之和。

除了土地出讓金，與土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅也頗為可觀：契稅2974億元，同比增長16%；土地增值稅3231億元，同比增長10.7%；房產(chǎn)稅1484億元，同比增長6.9%；城鎮(zhèn)土地使用稅1309億元，同比下降0.2%。只有耕地占用稅801億元，同比下降31.7%。

這幾項(xiàng)合計(jì)9799億元，再加上26941億元的土地出讓金就是36470億元。除此之外，地方政府其它的全部收入是44642億元。數(shù)據(jù)面前，土地財(cái)政的重要性不必廢話。

現(xiàn)行的土地政策下，各地方政府是土地一級(jí)市場上唯一的賣家，前往三四線城市捧場的買家是誰呢？

大房企下沉至二三線城市

很多人以為是房企推高了房價(jià)。不過，房企可不會(huì)背這樣的“鍋”。有開發(fā)商私底下透露，最近兩三年，一二線城市調(diào)控不斷加碼，限地價(jià)、限房價(jià)，市場并不好做?！坝械姑沟?，兩年前拿了高地價(jià)，今年政策一來限銷售價(jià)，一個(gè)項(xiàng)目三年做下來根本沒錢賺?！?/p>

到三四線城市是各大房企共同的選擇。這些年，大房企們在三四線城市拿地積極，獲利頗豐。恒大長期堅(jiān)守三四線城市，全國各地都能找到老板許家印用同一張?jiān)O(shè)計(jì)圖造出來的房子。保利地產(chǎn)2017年新進(jìn)入的24個(gè)城市中，超過90%以上是三四線城市。一些房企還要求各區(qū)域公司需要下沉至管轄范圍內(nèi)的空白地級(jí)市及其下屬的空白縣級(jí)市、縣城、發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)（人口在1萬人以上的鎮(zhèn)），號(hào)稱要三四五線城市“全覆蓋”。

面對(duì)動(dòng)輒號(hào)稱投資上百億的大金主，各三四線城市自然是列隊(duì)歡迎。一位曾在某三線城市樓盤任營銷總監(jiān)的人士說，這些房企的項(xiàng)目體量大，不管是作為招商引資成果，還是拉動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘?，政府都極力支持，往往成立專門的項(xiàng)目辦為其服務(wù)，在不少地方都是一把手工程，“拿到的優(yōu)惠條件不是小企業(yè)能比的?！?/p>

勢大力沉，大佬們?nèi)腭v自然震動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘?，“品牌下沉本身就能帶來一定的溢價(jià)效應(yīng)”，該人士透露，大企業(yè)的優(yōu)勢很明顯，往往不惜高價(jià)拿地，“比如說，高價(jià)拿下一小塊地，直接拉升區(qū)域地價(jià)，但其實(shí)拿大宗土地時(shí)又很優(yōu)惠?！碑?dāng)然，這只是其透露的小小手法之一。

于是，我們可以看到量價(jià)齊升。中國指數(shù)研究院稱，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%，樓面價(jià)同比增長53.9%。

居民收入并未同時(shí)增長

不過，不管是賣地的，還是賣房子的，不能光靠賣方吆喝，還得有人買才行，否則就可能陷入2014年左右的滯漲甚至滑坡狀態(tài)。

6月底，國開行收緊棚改貸款的消息讓房地產(chǎn)市場一陣驚魂。市場普遍認(rèn)為，棚改貨幣化安置與貨幣增發(fā)及其他因素一起推升了三四線城市的房價(jià)，尤其是棚改貨幣化為三四線城市大量注水。公開數(shù)據(jù)顯示：截止2017年末，國開行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億。今年前5月，棚改貸款4369億元。

面粉貴，面包自然要漲價(jià)。“易居中國”的數(shù)據(jù)稱，其監(jiān)測三四線城市5月的新房均價(jià)達(dá)到10350元/平方米，房價(jià)漲幅排名前十的城市中，除西安外，其余均是三四線城市。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，5月份二手房價(jià)過萬元的城市個(gè)數(shù)已經(jīng)上升到69個(gè)，其中新增房價(jià)超萬元城市全部來自三四線城市。

現(xiàn)實(shí)是，三四線城市近幾年的居民收入并未與房價(jià)比翼齊飛，“六個(gè)錢包”買房子，掏空了祖孫三代的口袋，又透支了未來二三十年的收入以后，曾經(jīng)讓我們津津樂道的高儲(chǔ)蓄率已是明日黃花。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國居民杠桿比率已由2015年末的389%快速升高至2016年末的44.8%，2017年新增居民貸款創(chuàng)下了7.13萬億的新高，占當(dāng)年全部貸款比高達(dá)527%。海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超稱，居民負(fù)債占居民收^的比重超過90%。

誰都知道，這里面絕大部分是房貸，即便是所謂的消費(fèi)貸、現(xiàn)金貸，也往往變相流入房市。

這就意味著，老百姓已無力負(fù)擔(dān)高房價(jià)，同時(shí)也擠壓了消費(fèi)能力。國家統(tǒng)計(jì)局稱，今年5月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為30359億元，同比增長8.5%，這是自2003年以來的最低點(diǎn)。若任由此形勢惡化，擴(kuò)大內(nèi)需何從談起，消費(fèi)升級(jí)亦是無本之木。

更可怕的是，超高的房價(jià)也壓縮了企業(yè)的生存空間。不久前，華為將研發(fā)基地搬離深圳，就被視為高房價(jià)擠出的信號(hào)。華為尚且如此，遑論其他企業(yè)！

即便是房企，華美的業(yè)績戰(zhàn)袍之下也潛藏著高風(fēng)險(xiǎn)。如，恒大凈資產(chǎn)負(fù)債率2017年末達(dá)183.7%，有報(bào)道稱，萬科的總負(fù)債超過一萬億元。至今年一季度，130家房地產(chǎn)上市企業(yè)整體負(fù)債率達(dá)到79.42%，房企杠桿率已經(jīng)處于歷史高位，遠(yuǎn)超國際公認(rèn)的企業(yè)債務(wù)安全線。

在泡沫中狂歡的日子不多了

警惕乃至警告的聲音越來越多，信號(hào)也愈加清晰。

兩個(gè)月前，國務(wù)院副總理劉鶴說了幾句常識(shí)性的大白話：做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的。

今年以來，全國政協(xié)常委、中財(cái)辦原副主任楊偉民在多個(gè)場合不斷警告，核心觀點(diǎn)就是：房地產(chǎn)炒來炒去，受害的是實(shí)體和廣大人民群眾，已經(jīng)成為最容易引爆風(fēng)險(xiǎn)的定時(shí)炸彈。

央行前副行長吳曉靈7月發(fā)聲：在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻后的準(zhǔn)備是每個(gè)國家、每個(gè)人都要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

政策已在調(diào)整。此前，國開行曾表示，棚改項(xiàng)目的審批權(quán)全部先上收，新項(xiàng)目基本暫停審批。

7月12日下午，住建部專門召開棚改吹風(fēng)會(huì)：商品住房庫存不足，房價(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。

6月29日，萬科董事會(huì)主席郁亮憂心忡忡地說，十年后萬科還是房地產(chǎn)公司的話，那真的很慘。我現(xiàn)在在琢磨，我們各地的公司把“地產(chǎn)”這幾個(gè)字都拿掉。

摘編自“俠客島”微信公號(hào)2018年7月18日