耿進(jìn)強(qiáng)　李景國(guó)

摘要：農(nóng)民是城鎮(zhèn)化的主體，客觀科學(xué)測(cè)算農(nóng)民進(jìn)城購房的支付能力，對(duì)制定城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展政策均有重要意義。結(jié)合農(nóng)民進(jìn)城購房的特點(diǎn)，構(gòu)建了農(nóng)民進(jìn)城前的縱向財(cái)富積累的首付支付能力指標(biāo)，與農(nóng)民進(jìn)城后收入市民化的當(dāng)期財(cái)富獲取能力的月供支付能力指標(biāo)，對(duì)全國(guó)以及大部分地區(qū)農(nóng)民進(jìn)城購房支付能力進(jìn)行了測(cè)評(píng)。結(jié)果顯示：地區(qū)間存在支付能力差異，但差異逐漸趨于平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)；2010--2011年為21世紀(jì)以來支付能力最低點(diǎn)，但2016年全國(guó)住宅價(jià)格出現(xiàn)普遍性上漲并存在持續(xù)性，可能會(huì)出現(xiàn)新的支付能力最低點(diǎn)；農(nóng)民高收入家庭具有有限的城鎮(zhèn)住房支付能力，中等偏上與中等收入家庭支付能力較弱，中等偏下與低收入家庭支付能力嚴(yán)重不足。

關(guān)鍵詞：購房能力；住宅價(jià)格；凈積蓄；首付款；月供；支付能力；農(nóng)民

中圖分類號(hào)：F323.6；F293.353 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-9107（2018）03-0045-10

引言

中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%提高到2016年的57.35%，年均增長(zhǎng)率為1.04%，這意味每年有上千萬的農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)工作、生活。進(jìn)城農(nóng)民能否真正扎根城鎮(zhèn)，最重要的影響因素之一是其在城鎮(zhèn)購房的支付能力，支付能力強(qiáng)則有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前關(guān)于農(nóng)民城鎮(zhèn)化的文獻(xiàn)多闡述了農(nóng)民進(jìn)城購房對(duì)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的積極意義，并強(qiáng)調(diào)應(yīng)給予農(nóng)民進(jìn)城購房的相關(guān)優(yōu)惠政策，但解析農(nóng)民進(jìn)城購房支付能力的文獻(xiàn)較少，因此，對(duì)相關(guān)政策的制定也就缺乏了可操作性。如果認(rèn)為農(nóng)民進(jìn)城購房行為僅限于保障房與租賃房屋層面，這種觀點(diǎn)偏保守。中國(guó)現(xiàn)階段農(nóng)民進(jìn)城購房主力人群分兩類，即農(nóng)民工和農(nóng)村培養(yǎng)的大學(xué)生。農(nóng)民工占1/3多，由于缺乏社會(huì)保障，其在城鎮(zhèn)購房多為商品房。農(nóng)村培養(yǎng)的大學(xué)生在購房時(shí)可能會(huì)享受到一定的社會(huì)福利（住房公積金），但購房的首付款大部分來自農(nóng)民家庭的積蓄，其他成員購房能力以農(nóng)民家庭的財(cái)富積蓄為基礎(chǔ)。準(zhǔn)確測(cè)評(píng)農(nóng)民進(jìn)城購房支付能力是中國(guó)現(xiàn)階段制定城鎮(zhèn)化以及住房市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展政策的首要任務(wù)。

購房支付能力的測(cè)評(píng)方法研究成果豐富，可歸納為3大類：房?jī)r(jià)收入比（PIR）、住房支付能力指數(shù)（HAI）與剩余法。Weicher最早全面闡述了房?jī)r(jià)收入比的概念，Renaud利用房?jī)r(jià)收入比對(duì)23個(gè)國(guó)家進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)研究，得出“快速城鎮(zhèn)化國(guó)家的PIR在4～6，城鎮(zhèn)化成熟國(guó)家該比值在2～4”；在1991年的報(bào)告中對(duì)結(jié)論進(jìn)行了修正，認(rèn)為“成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制下的PIR為2～6，而社會(huì)主義國(guó)家的PIR為10～20”。近期的研究成果提出了折現(xiàn)定義下的新PIR，以避免其只考慮現(xiàn)期收入而未考慮持久所得，以及隱性收入因素的影響。在房?jī)r(jià)收入比基礎(chǔ)上，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）提出了住房可支付性指數(shù)（HAD，自1981年起每月發(fā)布一次，并給出了固定利率、調(diào)整利率抵押貸款所對(duì)應(yīng)的HAl以及綜合HAl。剩余法的提出相對(duì)較晚，該方法提高了對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象的計(jì)算精確度，其將購房支付能力鎖定為3個(gè)核心：收入、非住房消費(fèi)與住房消費(fèi)。Gan等從購買、還款和收入3個(gè)角度詮釋了購房支付能力。購買支付能力是指居民通過各種渠道籌措足夠資金的能力；還款支付能力為居民償還住房抵押貸款的能力，即收入減去非住房消費(fèi)后的剩余；收入支付能力反映房?jī)r(jià)與居民收入的波動(dòng)對(duì)比關(guān)系，這與剩余法的機(jī)理是一致的。

國(guó)內(nèi)學(xué)者多在以上3類測(cè)評(píng)方法的基礎(chǔ)上，對(duì)不同收入階層、不同購房面積以及不同區(qū)域或城市進(jìn)行組合量化研究，并構(gòu)建了具有中國(guó)元素的評(píng)價(jià)指標(biāo)，如月供消費(fèi)結(jié)余指標(biāo)、住房痛苦指數(shù)等，以解析中國(guó)城鎮(zhèn)居民的購房或住房支付能力。洪濤等用HAl方法，以?。ㄊ小^(qū)）為單位進(jìn)行了研究，得出中國(guó)城鎮(zhèn)居民支付能力普遍偏低，且區(qū)域差異在增大。陳立中等在對(duì)PIR指標(biāo)評(píng)析的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了住房?jī)r(jià)格成本標(biāo)高程度、有效供給彈性2個(gè)新指標(biāo)，將中國(guó)城市住房市場(chǎng)區(qū)分為4種類別，提出了相應(yīng)的管理策略，并指出PIR指標(biāo)缺乏對(duì)購房者縱向時(shí)間財(cái)富積累的反映，但未給出具體解決辦法。劉洪玉等較早將剩余法引入國(guó)內(nèi)，并闡述了提高住房支付能力的有關(guān)措施。余凌志等利用剩余法構(gòu)建了城鎮(zhèn)低收入家庭住房支付能力評(píng)價(jià)模型，提出依據(jù)住房支付能力的不同給予不同的住房保障。楊贊等運(yùn)用剩余法對(duì)城鎮(zhèn)居民進(jìn)行了測(cè)算，認(rèn)為公房、原有住房能提高居民的購房支付能力。劉金燦等應(yīng)用剩余法對(duì)海口市城鎮(zhèn)居民家庭普通商品住房的支付能力進(jìn)行了研究，認(rèn)為首付款比例的設(shè)定主要具有門檻效應(yīng)，而貸款利率則是影響購房成本的主要變量。

現(xiàn)有研究多以城鎮(zhèn)居民為核心，而以農(nóng)民為研究對(duì)象的較少。現(xiàn)有支付能力評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)當(dāng)期支付能力的反映較理想，但在反映購房者的財(cái)富積累效應(yīng)時(shí)尚不足。基于此，本文在剩余法的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前中國(guó)農(nóng)民進(jìn)城購房支付模式，探索性地提出了首付與月供支付能力測(cè)評(píng)雙指標(biāo)，對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購房的縱向時(shí)間財(cái)富積累以及當(dāng)期的支付能力進(jìn)行雙評(píng)價(jià)，以客觀解析農(nóng)民進(jìn)城購房的支付能力。

一、農(nóng)民進(jìn)城購房支付能力雙指標(biāo)構(gòu)建

一般來講，農(nóng)民進(jìn)城購房多采用按揭方式，購房支付分為首付與月供兩部分。首付來源分為4種：（1）進(jìn)城前的積蓄；（2）進(jìn)城前和后兩段的積蓄；（3）進(jìn)城后的積蓄；（4）各種親朋借款。由于文章篇幅受限，本文僅對(duì)第一種情況進(jìn)行分析，且該情況的進(jìn)城購房支付能力較客觀地反映了城鎮(zhèn)化進(jìn)城中的農(nóng)民財(cái)富積累實(shí)況。農(nóng)民進(jìn)城前的積蓄即為農(nóng)民家庭的凈積蓄（NS）。農(nóng)民進(jìn)城購房的首付款支付后，居住、工作在城鎮(zhèn)，其收入可轉(zhuǎn)換為進(jìn)城工作收入，因此月供支付能力可用城鎮(zhèn)居民月可支配收入來度量。據(jù)此，農(nóng)民進(jìn)城購房支付能力測(cè)評(píng)指標(biāo)被分為首付支付能力和月供支付能力。

1.農(nóng)民進(jìn)城購房首付支付能力，選用農(nóng)民家庭凈積蓄積累時(shí)間來衡量，具體計(jì)算過程如下：

農(nóng)民家庭年凈積蓄（NS）由其年純收入（NIR）減去現(xiàn)金消費(fèi)支出（CLE）求得，如公式（1）所示。

NS=NIR-CLE

用指標(biāo)n代表居民從N年份開始，往前需要n年的積蓄去支付首付?？紤]離購房年份越遠(yuǎn)的年凈積蓄對(duì)購房的影響越小，本文選取截止時(shí)間為1980年，購房當(dāng)年的凈積蓄累計(jì)到1980年的積蓄不足于支付首付，則認(rèn)為農(nóng)民不具有首付支付能力。

2006年國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)文中規(guī)定新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，據(jù)此，以購買城鎮(zhèn)90平方米住宅作為本文購房支付能力測(cè)評(píng)基準(zhǔn)。農(nóng)民家庭凈積蓄所需時(shí)間的確定，依據(jù)90平方米住宅不同按揭比所對(duì)應(yīng)的首付款與農(nóng)民家庭年凈積蓄反推求得。

2.農(nóng)民進(jìn)城購房月供支付能力，即城鎮(zhèn)居民月可支配收入（MDIU）與購房月供（MP）之比，用MDIU/MP表示，比值大于1表明具有支付能力，比值越大支付能力越強(qiáng)，比值小于1則表明支付能力不足，比值越小支付能力越弱。

以上2個(gè)指標(biāo)均滿足才表示農(nóng)民進(jìn)城購房的支付能力存在。首付與月供由住宅價(jià)格、住宅面積、首付款比例與貸款利率所決定，住宅價(jià)格從統(tǒng)計(jì)年鑒中獲取。2015年3月29日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》決定，使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%。因此，首付款支付能力低于20%，表示支付能力不足。為準(zhǔn)確解析各收入層農(nóng)民的支付能力，將首付比例分為20%、30%、40%與50%分別進(jìn)行實(shí)證分析，貸款利率2014年及以前的按照6.55%計(jì)算，2015年及以后的按照4.90%計(jì)算，按照30年等額本息法計(jì)算月供。

二、農(nóng)民進(jìn)城購房支付能力全國(guó)平均狀況

（一）農(nóng)民進(jìn)城購房首付支付能力全國(guó)平均狀況

2002—2015年度全國(guó)城鎮(zhèn)住宅均價(jià)可從《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》獲得。2016年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅均價(jià)未公布，通過中國(guó)指數(shù)研究院公布的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2016總結(jié)&2017展望》中顯示，2016年百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲18.72%，推算出2016年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅均價(jià)約為7685元/平方米。依據(jù)2002-2016年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅均價(jià)購買城鎮(zhèn)90平方米住宅，首付20%、30%、40%與50%分別確定首付款額度，按照公式（1）計(jì)算各收入階層農(nóng)民家庭年凈積蓄，依據(jù)公式（2）測(cè)算各年的首付支付能力。通過不同比例首付款值的測(cè)算，農(nóng)民中等偏下與低收入兩階層家庭的20%首付款支付能力不足，因此，未列出評(píng)析；其他3個(gè)階層農(nóng)民家庭年首付款的支付能力見表1。

從表1得知，3個(gè)階層家庭的凈積蓄對(duì)購買城鎮(zhèn)90平方米住宅的首付20%的支付能力較為理想，僅中等收入家庭在2009年支付能力出現(xiàn)短暫不足。如首付30%，中等收入家庭表現(xiàn)為整體不足，中等偏上收人家庭在整個(gè)15年觀察期內(nèi)僅5年存在支付能力。如首付40%，僅高收入家庭具有支付能力。如首付50%，高收入家庭有8年時(shí)間存在支付能力。對(duì)比2002年與2016年的支付能力可以看出，僅高收入家庭的首付款支付能力在略微增強(qiáng)；其他收入階層家庭的支付能力均在減弱，說明農(nóng)民高收入家庭的購房支付能力與其他收入階層家庭的支付能力差距在擴(kuò)大，與原鵬飛等驗(yàn)證的“隨住宅價(jià)格的上漲，城鎮(zhèn)居民家庭收入貧富差距在擴(kuò)大”的結(jié)論一致。

1980—2016年農(nóng)民高收入家庭全部?jī)舴e蓄僅能支付城鎮(zhèn)58.1平方米住宅的全款，其人均凈積蓄僅能支付城鎮(zhèn)15.3平方米住宅，剛超出部分城鎮(zhèn)保障性住房的申請(qǐng)條件所限定的15平方米。2016年城鎮(zhèn)居民人均居住面積為36.6平方米，按照《中國(guó)家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告》公布的2015年家庭房產(chǎn)負(fù)債比例為29.78%，城鎮(zhèn)居民扣除貸款購買住房面積，城鎮(zhèn)人均全款支付城鎮(zhèn)住房面積為25.7平方米，仍為農(nóng)民高收入家庭個(gè)人凈積蓄購買城鎮(zhèn)住房支付能力的1.7倍。

2002—2016年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅均價(jià)與農(nóng)民人均純收入同比（與上一年比較）變化率見圖1。

從圖1可知，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)持續(xù)穩(wěn)定，年均漲幅為11.7%，高于城鎮(zhèn)住宅均價(jià)的年均漲幅9.6%。城鎮(zhèn)住宅均價(jià)在2004、2009與2016年出現(xiàn)3次明顯高漲，除2008年價(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)外，其他年份均出現(xiàn)不同程度的小幅增長(zhǎng)。2009年城鎮(zhèn)住宅均價(jià)同比上漲24.69%，為年度歷史上漲最高，致使歷史性最弱首付支付能力出現(xiàn)在2009—2010年。但2017年第一季度全國(guó)住宅仍持續(xù)上漲，從上漲兩年的累計(jì)數(shù)看，2016與2017年的累計(jì)漲幅有可能超過本世紀(jì)以來歷史上其他任何相連兩年的累計(jì)漲幅，這將再一次大幅度削弱居民的購房支付能力。住宅價(jià)格一次大幅上漲對(duì)購房支付能力的削弱具有后延效應(yīng)，尤其是住宅價(jià)格在高位暴漲，且助推貧富差距的擴(kuò)大。

（二）農(nóng)民進(jìn)城購房月供支付能力全國(guó)平均狀況

城鎮(zhèn)居民人均月可支配收入（MDIU）與農(nóng)民人均月純收入（MNIR），分別由城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入與農(nóng)村居民人均年純收入除以12個(gè)月?lián)Q算求得。將其于購買城鎮(zhèn)90平方米住宅，分別按揭50%、60%、70%（按揭80%不存在月供還款能力）所對(duì)應(yīng)的月供（MP）之比，整理得圖2。比值大于1表示存在支付能力，反之，表示支付能力不足。

圖2中MNIR/（50%MP）曲線始終運(yùn)行在圖的最下方，且與其他3條曲線保持一定距離。僅2015年與2016年的MNIR/（50%MP）值分別為0.62和0.56，其他時(shí)間均小于0.50?？梢?，農(nóng)民人均月純收入對(duì)城鎮(zhèn)購房月供支付能力嚴(yán)重不足。

觀察期內(nèi)MDIU/（50%MP）曲線穩(wěn)定在1值上方；2011年MDIU/（60%MP）曲線穩(wěn)定在1值上方；2014年MDIU/（70%MP）曲線才運(yùn)行在1值上方，隨著按揭支付比的提高，月供支付能力在逐漸下降。從整個(gè)曲線發(fā)展趨勢(shì)可以看出居民購房支付能力在逐漸提升，這是由于居民收入平均增長(zhǎng)速度大于城鎮(zhèn)住宅平均增長(zhǎng)速度所致。但住宅價(jià)格經(jīng)過幾年的低幅度增長(zhǎng)后一般會(huì)出現(xiàn)一次大幅度上漲，使得居民購房支付能力出現(xiàn)明顯弱化。結(jié)合首付與月供雙指標(biāo)，農(nóng)民進(jìn)城購房首付20%和30%，按揭80%與70%的支付方式中，各收入階層首付支付能力較強(qiáng)，但月供支付能力不足；若首付40%和50%、按揭60%或50%，月供支付能力較理想，但只有高收入家庭具有首付能力。

2016年城鎮(zhèn)居民的食品煙酒消費(fèi)支出比重為29.3%，這意為MDIU/MP的值大于1.41時(shí)，城鎮(zhèn)居民的月可支配收入才能同時(shí)滿足購房所需月供與個(gè)人城鎮(zhèn)生活的食品煙酒消費(fèi)支出。2002-2016年觀察期內(nèi)，僅2014-2016年按揭50%時(shí)，MDIU/MP的值大于1.41，其他年份城鎮(zhèn)居民月可支配收入均不支撐在城鎮(zhèn)購買90平方米住宅、按揭50%的月供與個(gè)人城鎮(zhèn)生活的食品煙酒消費(fèi)支出2項(xiàng)所需，可見，農(nóng)民進(jìn)城后的月供支付能力十分薄弱。

三、農(nóng)民進(jìn)城購房支付能力地區(qū)狀況

由于重慶成立為直轄市時(shí)間較短，用本文中的指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)不足，因此，未對(duì)重慶市進(jìn)行分析。其余30個(gè)省、市、自治區(qū)（不含港澳臺(tái)）完整的農(nóng)民純收入數(shù)據(jù)記錄時(shí)間為1988-2015年，但各地區(qū)農(nóng)民不同階層的收入記錄數(shù)據(jù)不完整，因此，各地區(qū)農(nóng)民不同收入階層的凈積蓄按照全國(guó)5個(gè)收入階層的NA/NIR值乘以各地區(qū)農(nóng)民人均純收入進(jìn)行估算。各地區(qū)農(nóng)民進(jìn)城購房支付能力測(cè)評(píng)時(shí)間段為：2004-2015年。原因有二：一是1988-2000年農(nóng)民凈積蓄時(shí)間太短，主觀上造成首付款的支付能力薄弱；二是2004年全國(guó)住宅價(jià)格進(jìn)入持續(xù)較快甚至過快的上漲時(shí)期。

（一）農(nóng)民進(jìn)城購房首付支付能力分地區(qū)狀況

2004-2015年30個(gè)地區(qū)農(nóng)民中等、中等偏上以及高收入家庭，對(duì)不同比例首付款存在支付能力的地區(qū)個(gè)數(shù)情況見表2，表中“平均”表示12年問、不同首付款支付比下，存在支付能力的地區(qū)平均數(shù)。根據(jù)表2可從時(shí)間、不同收入階層以及首付綜合支付能力方面進(jìn)行分析。

1.時(shí)間維度。從各地區(qū)農(nóng)民首付支付能力整體情況看，最弱時(shí)間為2011年，比農(nóng)民進(jìn)城購房首付支付能力全國(guó)平均水平中最弱支付時(shí)間后延了1年，原因主要有：高房?jī)r(jià)地區(qū)先出現(xiàn)價(jià)格高漲，隨后帶動(dòng)全國(guó)范圍內(nèi)住宅價(jià)格高漲，且凈積蓄為多年累積財(cái)富具有一定的彈性。對(duì)比觀察期初與期末，中等收入與中等偏上農(nóng)民家庭首付款支付能力在減弱，主要是因?yàn)槠浼彝ヘ?cái)富增長(zhǎng)率低于房地產(chǎn)價(jià)格上漲率，這就驅(qū)使大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，出現(xiàn)“大眾炒房”現(xiàn)象，即只有投資房地產(chǎn)才能保證其擁有的財(cái)富不縮水。高收入農(nóng)民家庭的支付能力出現(xiàn)提升，表明農(nóng)民高收入家庭財(cái)富增長(zhǎng)速度高于房地產(chǎn)價(jià)格上漲帶來的溢價(jià)，其原因在于高收入家庭擁有較多房產(chǎn)，且財(cái)富較多時(shí)可以有效實(shí)現(xiàn)規(guī)模化財(cái)富積累效應(yīng)，這也是絕對(duì)貧富差距擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)必然性。

2.不同收入階層。按農(nóng)民中等收入家庭、中等偏上收人家庭和高收入家庭3種情況進(jìn)行分析。

農(nóng)民中等收入家庭：12年間30個(gè)地區(qū)，中等收入家庭對(duì)購買城鎮(zhèn)90平方米住宅、20%首付款存在支付能力的地區(qū)平均數(shù)為23.5個(gè)，說明平均近1/3地區(qū)支付能力不足。2004年僅西藏地區(qū)支付能力不足，2015年的北京、上海與海南，西部地區(qū)的陜西與甘肅，共5個(gè)地區(qū)支付能力不足。甘肅支付能力不足的主要原因是農(nóng)民收入偏低。西藏住宅價(jià)格波動(dòng)較大，支付能力不穩(wěn)。其他地區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化程度的提高，成為周圍區(qū)域或全國(guó)的聚住中心，使得當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進(jìn)城購房首付支付能力減弱。

如果首付30%，在2004全國(guó)僅一半地區(qū)存在支付能力；2010-2011年與2013年所有地區(qū)中等收入家庭均失去了支付能力；2012年僅黑龍江地區(qū)存在支付能力，主要原因在于凈積蓄為多年財(cái)富累積產(chǎn)生彈性空間所致；2015年僅東部的山東和江蘇、中部的河南和湖南、東北的遼寧和黑龍江以及內(nèi)蒙古，共計(jì)7個(gè)地區(qū)存在支付能力。首付40%，2004-2005年全國(guó)僅江西和湖南地區(qū)存在支付能力。2004和2005年江西城鎮(zhèn)住宅價(jià)格分別為全國(guó)最低和倒數(shù)第二，湖南始終為全國(guó)倒數(shù)第四，而這兩地的收入水平略低于全國(guó)農(nóng)民平均收入水平?？梢姡渲Ц赌芰Φ拇嬖诘闹饕蚴浅擎?zhèn)住宅價(jià)格較低所致。首付50%，整個(gè)觀察期內(nèi)整體支付能力不足?？傮w看，中等收入家庭對(duì)城鎮(zhèn)住宅首付支付能力較弱，且存在持續(xù)弱化趨勢(shì)。

農(nóng)民中等偏上收入家庭：中等偏上收人家庭對(duì)首付20%支付能力的地區(qū)平均數(shù)為28.8個(gè)，表示大部分地區(qū)對(duì)20%首付款存在較為理想的支付能力。2004年的西藏，2008-2014年的海南，2007-2011年與2015年的北京出現(xiàn)支付能力不足，其他均表現(xiàn)為支付能力存在。隨著首付比的增加具有支付能力的地區(qū)數(shù)量在減少，首付30%存在支付能力的地區(qū)平均數(shù)為21.9個(gè)，表示近1/3的地區(qū)失去了支付能力；首付40%存在支付能力地區(qū)已經(jīng)不足1/3。

首付50%具有支付能力的地區(qū)平均數(shù)為1.3個(gè)，全國(guó)平均僅5%的地區(qū)存在支付能力。2004年河北、浙江、江西、湖南與內(nèi)蒙古5個(gè)地區(qū)存在支付能力；除2008年受世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，住宅價(jià)格略有下降，致使江西出現(xiàn)短暫的支付能力外，2007—2014年，其他所有地區(qū)均為支付能力不足；2015年僅湖南與內(nèi)蒙古兩地區(qū)恢復(fù)了支付能力。總體看，中等偏上收人家庭對(duì)城鎮(zhèn)住宅首付支付能力也在減弱，但對(duì)購買城鎮(zhèn)住房首付20%、30%均表現(xiàn)出較強(qiáng)的支付能力。

農(nóng)民高收入家庭：高收入家庭對(duì)20%首付款均存在支付能力。首付30%僅2010-2011年的海南出現(xiàn)支付能力不足。首付40%存在支付能力的地區(qū)平均數(shù)為28.8個(gè)，4個(gè)地區(qū)出現(xiàn)支付能力不足，分別為：2004年西藏、2011年陜西、2007—2012年北京與2008—2014年海南。首付50%支付能力存在的地區(qū)平均數(shù)為26.8個(gè)，支付能力最弱的時(shí)間為2010—2011年，均有5個(gè)地區(qū)存在支付能力不足；支付能力最強(qiáng)為2005年，均存在支付能力?？傮w看，高收入家庭對(duì)城鎮(zhèn)住宅首付款的支付能力較理想。

3.首付綜合支付能力。將每個(gè)地區(qū)12年觀察期為行，農(nóng)民3個(gè)不同收入層的4個(gè)不同首付支付比為列，構(gòu)建12×12的矩陣。以農(nóng)民進(jìn)城購房首付支付能力為評(píng)價(jià)準(zhǔn)則，存在支付能力時(shí)，矩陣值為1，否則為0，矩陣中出現(xiàn)1的合計(jì)數(shù)為該地區(qū)12年間的首付綜合支付能力，合計(jì)數(shù)越大支付能力越強(qiáng)，反之越弱。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，首付綜合支付能力最弱的3個(gè)地區(qū)為：海南37，北京40，陜西54；最強(qiáng)的3個(gè)地區(qū)依次為：湖南109、江西104、內(nèi)蒙古102。為詳實(shí)解析以上6個(gè)地區(qū)首付款的支付能力，將6個(gè)地區(qū)與全國(guó)農(nóng)民人均年純收入、城鎮(zhèn)住宅均價(jià)對(duì)比得圖3。

從圖3得知，海南農(nóng)民人均純收入略低于全國(guó)平均水平，但城鎮(zhèn)住宅因地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，吸引了該地區(qū)以外的高收入人群涌人購房，助推其住宅均價(jià)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民首付支付能力出現(xiàn)嚴(yán)重不足。北京農(nóng)民人均純收入較高，但作為全國(guó)集聚區(qū)，首付支付能力也被嚴(yán)重弱化。陜西農(nóng)民人均純收入明顯低于全國(guó)平均水平，但其為西部集聚區(qū)，使城鎮(zhèn)住宅均價(jià)僅略低于全國(guó)平均水平，導(dǎo)致當(dāng)?shù)剞r(nóng)民首付支付能力嚴(yán)重不足。湖南、江西與內(nèi)蒙古3個(gè)地區(qū)農(nóng)民人均純收入貼近全國(guó)均值線，而城鎮(zhèn)住宅價(jià)格明顯低于全國(guó)平均水平，使其成為全國(guó)支付能力最強(qiáng)地區(qū)。江西地區(qū)城鎮(zhèn)住宅價(jià)格在2011年明顯超過湖南與內(nèi)蒙古，而農(nóng)民收入變化不明顯，使得江西支付能力呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

（二）農(nóng)民進(jìn)城購房月供支付能力地區(qū)狀況

農(nóng)民進(jìn)城后的收入用各地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來度量，30個(gè)地區(qū)不同按揭比支付下，月可支配收入滿足月供，即MDIU/MP大于1的地區(qū)見表3。

根據(jù)表3從時(shí)間、不同按揭比以及月供綜合支付能力方面進(jìn)行分析如下：

1.時(shí)間維度。從表3可以看出，按揭80%月供的支付能力最弱年份與首付款支付能力最弱同為2011年，原因主要有：較早時(shí)期的凈積蓄對(duì)首付的支付能力影響明顯弱于近期的凈積蓄，自1998年以來城鎮(zhèn)居民收入與農(nóng)民居民收入增幅穩(wěn)定、同步，且按揭80%對(duì)月供的支付能力的絕對(duì)值要求較高，減少了分段時(shí)間差所產(chǎn)生的收入彈性空間對(duì)月供支付的計(jì)算系統(tǒng)誤差的影響，使城鎮(zhèn)住宅價(jià)格的上漲對(duì)月供與首付支付能力在時(shí)間維度的影響具有一致性。其他按揭比支付能力最弱年份為2010年，早于首付款支付能力最弱一年，原因在于：首付款為多年積累財(cái)富，其緩沖作用大于當(dāng)年城鎮(zhèn)可支配收入度量月供支付能力的緩沖作用。2015年有支付能力的地區(qū)明顯增多，主要原因是貸款利率由2014年以及之前的貸款利率按照6.55%計(jì)算而2015年按照4.9%進(jìn)行計(jì)算，貸款利率的降低有效地增加月供的支付能力。

2.不同按揭支付比。整個(gè)觀察周期內(nèi)30個(gè)地區(qū)，按揭80%存在月供支付能力的地區(qū)平均數(shù)為8.3個(gè)，即全國(guó)平均不足1/3的地區(qū)存在支付能力。隨著按揭比例的減少月供支付能力在增強(qiáng)，按揭70%時(shí)1/2的地區(qū)具有月供支付能力，按揭60%時(shí)略超過2/3的地區(qū)具有支付能力。按揭50%時(shí)約5/6的地區(qū)具有支付能力。北京與海南始終月供支付能力不足；一直有月供支付能力的地區(qū)為內(nèi)蒙古；次之為湖南，僅2011年的八成月供出現(xiàn)短暫的支付能力不足。

3.月供綜合支付能力。將每個(gè)地區(qū)12年間的4種不同按揭支付比構(gòu)建12×4的月供支付能力矩陣。按照農(nóng)民進(jìn)城購房月供支付能力評(píng)價(jià)準(zhǔn)則，存在支付能力時(shí)相應(yīng)的矩陣元素值為1，否則為0。矩陣中出現(xiàn)1的合計(jì)數(shù)表示該地區(qū)12年間、4種不同按揭比下的月供綜合支付能力，合計(jì)數(shù)越大支付能力越強(qiáng)，反之越弱。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，月供綜合支付能力最弱的3個(gè)地區(qū)分別為：北京、上海與海南，合計(jì)值均為0，始終處在支付能力不足的狀態(tài)。最強(qiáng)的3個(gè)地區(qū)依次為內(nèi)蒙古、湖南、河南，合計(jì)值分別為48、47、45。為詳實(shí)解析以上6個(gè)地區(qū)的月供支付能力，將6個(gè)地區(qū)與全國(guó)城鎮(zhèn)居民月均可支配收入、城鎮(zhèn)住宅均價(jià)對(duì)比得到圖4。

從圖4可見，海南的城鎮(zhèn)居民月均可支配收入處于7條月均可支配收入曲線的最下方，而城鎮(zhèn)住宅價(jià)格明顯高于全國(guó)平均水平，處于第3位，使其月供支付能力呈現(xiàn)嚴(yán)重不足。上海城鎮(zhèn)居民月均可支配收入全國(guó)最高，城鎮(zhèn)住宅均價(jià)在2004—2005年全國(guó)最高，2006年上海城鎮(zhèn)住宅價(jià)格被北京超過，但在觀察期內(nèi)月供支付能力仍與北京一樣，表現(xiàn)為支付能力不足。2015年全國(guó)支付能力整體最強(qiáng)時(shí)，北京的MDIU/（50%MP）為0.827是全國(guó)最低，次之為上海0.859，再次為海南0.997。內(nèi)蒙古城鎮(zhèn)居民月可支配收入略低于全國(guó)平均水平，而城鎮(zhèn)住宅價(jià)格處于7條曲線的最下方，使其成為全國(guó)月供支付能力最強(qiáng)地區(qū)；湖南城鎮(zhèn)居民月可支配收入略高于河南，住宅均價(jià)卻略低于河南，使得其月供綜合支付能力略強(qiáng)于河南。

以全國(guó)均值計(jì)算的城鎮(zhèn)居民月均可支配收入同時(shí)滿足月供與個(gè)人城鎮(zhèn)生活中的食品煙酒消費(fèi)支出，即MDIU/MP值1.41為標(biāo)準(zhǔn)，支付能力最強(qiáng)的2015年，30個(gè)地區(qū)MDIU/（70%MP）大于1.41的地區(qū)僅有11個(gè)，分別為：山東、遼寧、河南、湖南、內(nèi)蒙古、廣西、貴州、西藏、青海、寧夏與新疆。2015年MDIU/（50%MP）值大于1.41的地區(qū)有25個(gè)，北京、上海、廣東與海南4個(gè)地區(qū)整個(gè)觀察期內(nèi)始終小于1.41，福建僅在整個(gè)觀察期內(nèi)2004年比值略大于1.41?？梢?，農(nóng)民進(jìn)城后按照城鎮(zhèn)居民可支配收入衡量其收入，月供支付能力較弱，個(gè)人收入無法同時(shí)滿足進(jìn)城購房月供與個(gè)人城鎮(zhèn)基本生活所需。

四、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

運(yùn)用全國(guó)與地區(qū)城鎮(zhèn)住宅均價(jià)、農(nóng)村居民人均純收入與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，構(gòu)建農(nóng)民進(jìn)城購房首付與月供支付能力雙指標(biāo)進(jìn)行測(cè)評(píng)，得到結(jié)論如下：

1.從首付支付能力看，農(nóng)民中等偏下與低收入家庭年凈積蓄較少或?yàn)樨?fù)值，不存在對(duì)城鎮(zhèn)購房首付款的支付能力。農(nóng)民高收入家庭支付能力較強(qiáng)，中等偏上與中等收入家庭支付能力較弱。2012年起全國(guó)的首付支付能力出現(xiàn)了增強(qiáng)趨勢(shì)。黨的十八屆三中全會(huì)要求，“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，賦予農(nóng)民對(duì)承包土地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能”，拓寬了農(nóng)民收入渠道，對(duì)提升農(nóng)民進(jìn)城購房首付款的支付能力具有積極意義。

2.從月供支付能力看，城鎮(zhèn)居民月可支配收入對(duì)購房月供的支付力在逐漸增強(qiáng)，2012年起大部分地區(qū)出現(xiàn)均衡于全國(guó)平均水平上方的趨勢(shì)。但用城鎮(zhèn)居民月可支配收入度量農(nóng)民進(jìn)城后的收入，估算偏于樂觀。農(nóng)民進(jìn)城人員中享有城鎮(zhèn)公共福利保障，如住房、醫(yī)療、子女就學(xué)等收入相對(duì)穩(wěn)定的人群為少數(shù)，而不具有城鎮(zhèn)公共福利保障的人群為多數(shù)，與城鎮(zhèn)當(dāng)?shù)厝讼啾?，名義貨幣收入相當(dāng)，而實(shí)際薪酬存在較大差距，獲得的城鎮(zhèn)規(guī)模收益較低。因此，完善進(jìn)城農(nóng)民的公共福利保障，可有效提升農(nóng)民進(jìn)城購房的月供支付能力。

3.從地區(qū)看，北京、海南與上海支付能力嚴(yán)重不足，陜西、浙江、福建與廣東支付能力略強(qiáng)于上面3個(gè)地區(qū)，但仍表現(xiàn)為支付能力不足。湖南、內(nèi)蒙古、江西與河南為全國(guó)支付能力最強(qiáng)的4個(gè)地區(qū)；黑龍江、吉林、山東、河北、新疆、寧夏與江蘇7個(gè)地區(qū)支付能力略強(qiáng)于全國(guó)平均水平，處于相對(duì)較強(qiáng)的支付能力狀態(tài)；其他地區(qū)貼近全國(guó)均值線，處于較弱支付能力狀態(tài)。

（二）建議

綜上所述，僅靠農(nóng)民的凈積蓄用于購房，支付能力較薄弱，難以實(shí)現(xiàn)農(nóng)民市民化、城鎮(zhèn)化。以下從提高農(nóng)民支付能力、城鎮(zhèn)發(fā)展、住房市場(chǎng)機(jī)制3個(gè)方面提出建議：

1.提高農(nóng)民支付能力方面。基于住房等功能置換原理，依托城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，由政府牽頭組織宅基地置換城鎮(zhèn)住房，以解決農(nóng)民整體性進(jìn)城購房支付能力不足，同時(shí)提高農(nóng)村的土地使用效率。我國(guó)宅基地占地面積約2.8億畝，宅基地受多方面限制，市場(chǎng)價(jià)格較低，農(nóng)民寧愿閑置宅基地也不愿轉(zhuǎn)讓和退出，使得我國(guó)超過1/3宅基地處于閑置或者低效使用狀態(tài)。魏后凱教授預(yù)測(cè)“中國(guó)將在2050年完成城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化率可能會(huì)超過80%”。當(dāng)城鎮(zhèn)化完成時(shí)，我國(guó)農(nóng)業(yè)戶籍人口的2/3將實(shí)現(xiàn)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”、市民化、城鎮(zhèn)化。按人口轉(zhuǎn)移規(guī)模推斷，我國(guó)將有2/3宅基地轉(zhuǎn)化成城鎮(zhèn)建設(shè)用地（約1.87億畝）。依據(jù)“十三五”新增建設(shè)用地控制在3 256萬畝為基準(zhǔn)，未來6個(gè)“五年計(jì)劃”至2050年，我國(guó)新增建設(shè)用地可從宅基地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地中獲得?？茖W(xué)合理制定農(nóng)村宅基地置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)，戰(zhàn)略性推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的全面實(shí)施，不僅可提高農(nóng)民進(jìn)城購房支付能力，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，更重要地是將助推節(jié)約集約用地的基本國(guó)策實(shí)現(xiàn)。

2.城鎮(zhèn)發(fā)展方面。疏散大城市公共基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施資源，實(shí)現(xiàn)大中小城鎮(zhèn)均衡發(fā)展，從根本上解決人口過于集中現(xiàn)象。我國(guó)一、二線大城市住房市場(chǎng)供不應(yīng)求，助推房?jī)r(jià)持續(xù)性高位上漲；三、四線中小城鎮(zhèn)住房庫存高居不下，交易不景氣。大城市與中小城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)巨大反差本源在于教育、醫(yī)療、就業(yè)等公共基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的巨大差距。大城市、超特大城市多為政府職能聚集區(qū)，掌握著過于集中的政治與經(jīng)濟(jì)資源。在大中小城鎮(zhèn)間均衡布置政府職能有利于推進(jìn)優(yōu)質(zhì)的公共基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施全面共享，以提升中小城鎮(zhèn)居住的品質(zhì)?？梢砸龑?dǎo)農(nóng)民選擇中小城鎮(zhèn)購房居住，全面推動(dòng)城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)性平穩(wěn)發(fā)展。

3.住房市場(chǎng)機(jī)制方面。構(gòu)建多元化住房體系，實(shí)現(xiàn)住者有其房。我國(guó)住房市場(chǎng)重交易、輕持有，使得政府、開發(fā)商與居民均熱衷于商品房的直接投資市場(chǎng)，而住房的租賃市場(chǎng)與住房的問接投資市場(chǎng)存在嚴(yán)重的短板。補(bǔ)齊短板，構(gòu)建住房的銷售與租賃并重、住房直接投資與間接投資并重的多元化住房市場(chǎng)體系。讓多勞多得的高收入群體可以通過市場(chǎng)購置高端住房提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的有效消費(fèi)；低收入群體，無購房支付能力的群體有穩(wěn)定的租賃住房市場(chǎng)（公租房）滿足其居者有其屋；中間收入階層，可以選擇住房間接市場(chǎng)進(jìn)行合理理財(cái)，以規(guī)避通貨膨脹帶來的貨幣貶值。明確“房子是用來住，而不是用來炒”的住房理念，通過法律、制度遏制住房投機(jī)行為，科學(xué)引導(dǎo)住房投資行為，實(shí)現(xiàn)住房的節(jié)約集約使用。

（責(zé)任編輯：馬欣榮）