淺議房地產(chǎn)稅收中的高質(zhì)量估價(jià)服務(wù)

摘 要 為了更好地適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展階段的需要，本文對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師如何更好地為房地產(chǎn)稅收工作提供高質(zhì)量估價(jià)服務(wù)問(wèn)題進(jìn)行了分析，從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收評(píng)估的現(xiàn)狀出發(fā)，將高質(zhì)量定義為高效率、高精度和低糾紛率，并從這三個(gè)方面提出相契合的房地產(chǎn)稅收評(píng)估工作建議。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)稅收 稅基評(píng)估 高質(zhì)量估價(jià)服務(wù)

一、引言

黨的十九大報(bào)告中指出“我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段”。為了更好地適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展階段的需要，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅收評(píng)估的重要性和特殊性，不斷提升自身業(yè)務(wù)水平和服務(wù)能力，從而更好地為房地產(chǎn)稅收工作提供高質(zhì)量估價(jià)服務(wù)。

二、房地產(chǎn)稅收中的高質(zhì)量估價(jià)服務(wù)

房地產(chǎn)稅收中的高質(zhì)量估價(jià)服務(wù)是指在涉及房地產(chǎn)的相關(guān)稅收的征收過(guò)程中，為科學(xué)、合理和高效確定房地產(chǎn)相關(guān)稅收的稅基，由專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)人員所提供的對(duì)涉稅房地產(chǎn)的課稅價(jià)值進(jìn)行高質(zhì)量估價(jià)的服務(wù)。房地產(chǎn)稅收中的高質(zhì)量估價(jià)服務(wù)特點(diǎn)具體體現(xiàn)為兩高一低，即高效率、高精度和低糾紛率。

（一）高效率估價(jià)服務(wù)

目前，房地產(chǎn)稅收評(píng)估方法分為兩種：第一，傳統(tǒng)的單宗評(píng)估方法，即采用市場(chǎng)比較法、收益法和成本法等傳統(tǒng)方法對(duì)單獨(dú)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這種方法較為常見(jiàn)，操作性也較強(qiáng)，對(duì)紛爭(zhēng)少的房產(chǎn)可采用此方法，但評(píng)估速度慢，難以完成大批量房產(chǎn)的一次性評(píng)估任務(wù)，且評(píng)估成本高；第二，批量評(píng)估方法，即評(píng)估人員在一定時(shí)間內(nèi)，利用計(jì)算機(jī)技術(shù)，通過(guò)確定回歸方程，采用回歸分析評(píng)估大批量房產(chǎn)，并檢驗(yàn)和分析結(jié)果。只有根據(jù)房地產(chǎn)稅收中不同的評(píng)估業(yè)務(wù)需要，選擇最合適的評(píng)估方法，才能實(shí)現(xiàn)高效率的估價(jià)服務(wù)。

征稅部門在其主導(dǎo)的大批量房地產(chǎn)稅基評(píng)估中，使用計(jì)算機(jī)輔助的批量評(píng)估系統(tǒng)技術(shù)建立評(píng)稅系統(tǒng)。在房地產(chǎn)稅收估價(jià)服務(wù)中引入計(jì)算機(jī)技術(shù)，使得人力和時(shí)間上的占用大大減小，降低了征稅部門的征稅成本，從而實(shí)現(xiàn)了高效率。

涉稅糾紛事件中當(dāng)事人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行單宗房地產(chǎn)或少量房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)師采用傳統(tǒng)評(píng)估方法能更好地實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的，得出讓人信服的評(píng)估結(jié)果，高效率地解決糾紛事件。

（二）高精度估價(jià)服務(wù)

高精度的估價(jià)服務(wù)即所得評(píng)估結(jié)果精確、匹配度高，在進(jìn)行稅基評(píng)估時(shí)，做到高精度的估價(jià)服務(wù)需要政府和從業(yè)人員的共同努力，從以下兩方面考慮。

1.進(jìn)行稅基評(píng)估所需的信息數(shù)據(jù)資料精確、可靠。目前歐美大多數(shù)國(guó)家已經(jīng)普及CAMA技術(shù)，國(guó)外稅基評(píng)估技術(shù)更為成熟的關(guān)鍵原因在于由國(guó)家支撐的房地產(chǎn)信息管理體系發(fā)展完備，其中涵蓋了所有與房地產(chǎn)稅基評(píng)估有關(guān)的土地和房產(chǎn)的交易信息，為房地產(chǎn)稅基評(píng)估結(jié)果的高精度提供了良好的保障。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更晚，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在信息不對(duì)稱、數(shù)據(jù)失真等問(wèn)題。目前，國(guó)內(nèi)各試點(diǎn)城市都有獨(dú)立的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，但尚未形成全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易信息資料獲得成本相對(duì)較高且精確度較低。為了實(shí)現(xiàn)高精度的估價(jià)服務(wù)，必須完善國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，整合國(guó)內(nèi)各地區(qū)的房地產(chǎn)資源，建立一體化的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。此外，相關(guān)從業(yè)人員在做前期資料采集工作時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，不可忽視信息數(shù)據(jù)偏差對(duì)結(jié)果準(zhǔn)確度的巨大影響。

2.采用的稅基評(píng)估方法科學(xué)、專業(yè)。在目前房地產(chǎn)稅的申報(bào)中，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)通過(guò)評(píng)稅系統(tǒng)對(duì)納稅人申報(bào)的需納稅房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，確定納稅房地產(chǎn)的估價(jià)區(qū)間。評(píng)稅系統(tǒng)的建立采用的是批量評(píng)估方法，由于批量評(píng)估方法需要計(jì)算機(jī)技術(shù)的支持，因此在目前評(píng)估系統(tǒng)的建立中，軟件公司占據(jù)著主導(dǎo)地位，負(fù)責(zé)系統(tǒng)開發(fā)、建立的全過(guò)程，而估價(jià)機(jī)構(gòu)只是在評(píng)估系統(tǒng)的建立中為評(píng)估系統(tǒng)提供前期的數(shù)據(jù)采集等基礎(chǔ)性工作，致使目前大多運(yùn)行的評(píng)稅系統(tǒng)所運(yùn)用的評(píng)估方法科學(xué)性、專業(yè)性不足，無(wú)法得出精確、匹配度高的估價(jià)結(jié)果，進(jìn)而導(dǎo)致大量涉稅糾紛。因此，征稅部門在建立評(píng)稅系統(tǒng)的過(guò)程中，應(yīng)支持房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員參與，充分利用房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在本領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)知識(shí)與相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，從而使評(píng)稅系統(tǒng)滿足房地產(chǎn)稅收估價(jià)的科學(xué)性、專業(yè)性需要。

（三）低糾紛率估價(jià)服務(wù)

我國(guó)各個(gè)城市已全面實(shí)行按房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格征稅，在征稅過(guò)程中，因征納雙方立場(chǎng)不同，對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格即稅基的產(chǎn)生和其準(zhǔn)確性常常因意見(jiàn)不同而發(fā)生糾紛。房地產(chǎn)稅收中的糾紛事件中，因評(píng)估服務(wù)帶來(lái)的爭(zhēng)議不可忽視，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以及從業(yè)人員必須認(rèn)識(shí)到低糾紛率才是驗(yàn)證估價(jià)服務(wù)的最終標(biāo)準(zhǔn)。

為提供房地產(chǎn)稅收中的低糾紛率估價(jià)服務(wù)，應(yīng)充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)學(xué)會(huì)的規(guī)范引導(dǎo)監(jiān)督作用和評(píng)估專家委員會(huì)的鑒定審核作用。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)學(xué)會(huì)在制度、程序上應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)監(jiān)督各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，保證其進(jìn)行稅基評(píng)估工作時(shí)的獨(dú)立、公平、公正，對(duì)其進(jìn)行規(guī)范和約束，以開展高效率、高精度的估價(jià)服務(wù)，減少出現(xiàn)稅基評(píng)估糾紛的可能性。而當(dāng)征納稅雙方不可避免地產(chǎn)生意見(jiàn)不統(tǒng)一的情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)成立房地產(chǎn)估價(jià)專家鑒定評(píng)審小組，利用估價(jià)專家充足的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、高超的技術(shù)水平以及業(yè)內(nèi)的高認(rèn)可度，作為客觀公正的第三方，和平解決爭(zhēng)議糾紛，從而降低房地產(chǎn)稅收中估價(jià)服務(wù)的糾紛率，提供房地產(chǎn)稅收中的高質(zhì)量估價(jià)服務(wù)。

（作者單位為四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

[作者簡(jiǎn)介：王金蘭（1994—），女，四川巴中人，研究方向：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。]

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