文/山東日照市住房公積金管理中心 張昭媛

隨著房價的飛速增長，地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象開始越發(fā)嚴(yán)重。政府為了有效維持房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)增長，開始有目的性地抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，并出臺相關(guān)政策進(jìn)行合理調(diào)控。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)松動，一線城市房價有所好轉(zhuǎn)，地產(chǎn)企業(yè)的庫存也因此增加，資金緊張現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)的償債能力也因此受到影響波及。以下就對中國房地產(chǎn)上市公司的償債能力進(jìn)行分析與研究，旨在維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定增長。

一、中國房地產(chǎn)上市公司的償債能力惡化原因

（一）融資渠道單一有限。多數(shù)房地產(chǎn)公司由于投資數(shù)量巨大、開發(fā)周期長以及資金回收慢等特征，其投資回收時間通常要維持在3年左右，上述這些特點(diǎn)都決定了房地產(chǎn)公司需要大量的資金支持運(yùn)轉(zhuǎn)，加之中國市場目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使銀行成了房地產(chǎn)公司的融資首選?；诋?dāng)前的市場環(huán)境而言，若房地產(chǎn)上市公司過度依賴銀行提供的資金支持，則會使自身融資渠道過于單一，因此而承擔(dān)較大的資金風(fēng)險。一旦貨幣市場發(fā)生動蕩，將會直接威脅到企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，影響企業(yè)資金鏈。

（二）政府調(diào)控政策。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的變動，我國政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提出了針對性改進(jìn)建議，以此鞏固房地產(chǎn)前期的調(diào)控結(jié)果，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。各地方政府響應(yīng)我國財政號召，分別出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步的政策，并取得了較為可觀的成效。由于各大城市商品房交易數(shù)量出現(xiàn)了大幅度下跌的現(xiàn)象，交易價格已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)增長。部分城市土地出讓數(shù)量也明顯減低，土地流拍也時有發(fā)生，商業(yè)地產(chǎn)因此得到了明顯好轉(zhuǎn)。上述政策的變化都對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售增長速度造成直接影響，加速企業(yè)資金回流。

（三）通貨膨脹大環(huán)境。目前我國已經(jīng)進(jìn)入到通貨膨脹時期，農(nóng)副產(chǎn)品的數(shù)量與價格正在持續(xù)增長，人工費(fèi)用與基礎(chǔ)材料的上調(diào)必然會對房地產(chǎn)企業(yè)造成直接影響，提高房地產(chǎn)經(jīng)營成本。由于通貨膨脹的出現(xiàn)，如今房地產(chǎn)企業(yè)擁有大量預(yù)售房，嚴(yán)重的通貨膨脹必定會直接降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。多數(shù)開發(fā)商難以通過內(nèi)部渠道處理好各項(xiàng)自我消化，只能盡力發(fā)揮成本轉(zhuǎn)移的價值，最終將這些負(fù)擔(dān)移駕給消費(fèi)者。但是政府并未針對此出臺調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)因此缺乏上升與進(jìn)步空間，從而直接影響上市公司的償債能力。

二、改善當(dāng)今房地產(chǎn)公司的償債能力策略

（一）拓寬融資渠道。由于我國銀行資金儲備率的降低，但是政府已經(jīng)明確表示并不會放松房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)政策，由此可見，未來中國房地產(chǎn)企業(yè)資金面臨著巨大的壓力。基于目前的房地產(chǎn)狀況而言，房地產(chǎn)上市公司可適當(dāng)增加股權(quán)的基礎(chǔ)投資成本，最大限度減低企業(yè)負(fù)債率，以此強(qiáng)化企業(yè)對各項(xiàng)市場風(fēng)險的抵抗能力，維持公司在激烈市場競爭中的穩(wěn)定生存。同時，房地產(chǎn)上市公可以嘗試與建筑承包商進(jìn)行共贏合作，通過承包商墊付款項(xiàng)的方式，減低自身的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。除此之外，房地產(chǎn)上市公司可以使用信托融資的方式，拓寬企業(yè)融資渠道，建立強(qiáng)大的資金鏈條。

（二）改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)力爭調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，盡量縮短企業(yè)的借款時長，拉大預(yù)收款項(xiàng)數(shù)額的比例，同時適當(dāng)增加長期借款比例。適當(dāng)改善企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定負(fù)債情況，盡量縮短欠款償還時間，可以最大化降低資金流動風(fēng)險。這種方式可以有效改善長期資本的房地產(chǎn)經(jīng)營狀況，以維持房地產(chǎn)上市公司的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）改善資金流結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)公司應(yīng)適當(dāng)減低自身的市場占有速率，盡量減少預(yù)售商品數(shù)量。雖然預(yù)售商品房可以短暫緩解房地產(chǎn)公司的運(yùn)營狀況，但這并不是一個長久之計，嚴(yán)重時甚至可能會影響到后續(xù)的資金使用情況。加之我國市場的通貨膨脹下鄉(xiāng)，其必定會在無形之中增加預(yù)售商品房的開發(fā)成本，從而減低企業(yè)的后續(xù)經(jīng)濟(jì)利潤。由于多數(shù)房地產(chǎn)上市公司依靠銀行貸款作為資金支撐，因此房地產(chǎn)上市公司若想取得長久的發(fā)展，就務(wù)必要控制好市場的擴(kuò)張速度，以實(shí)現(xiàn)與自身現(xiàn)金流相匹配的企業(yè)增長速度。

（四）多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)市場需要多元化的發(fā)展力量，房地產(chǎn)上市公司也是同理。若想實(shí)現(xiàn)長久健康的穩(wěn)定發(fā)展，就要積極拓展自身業(yè)務(wù)，其中包括物業(yè)收入、租金以及酒店與其他業(yè)務(wù)收入等。從多樣化的經(jīng)營方式中，選取適合自身發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)元素進(jìn)行設(shè)計經(jīng)營，合理使用現(xiàn)金流，以此彌補(bǔ)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不足，規(guī)避負(fù)債率，減少經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

三、總結(jié)

綜上所述，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為中國社會經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于美國次貸危機(jī)的發(fā)生，我國開始調(diào)整對房地產(chǎn)公司的調(diào)控政策，在一系列政策的下，我國房地產(chǎn)開始呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)上市公司若想實(shí)現(xiàn)長久穩(wěn)定發(fā)展，就要從自身入手，拓寬融資渠道，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，力爭在穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時，多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)，以此促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定增長，維護(hù)社會穩(wěn)定。