我國商品房價格變動影響因素實證研究
——基于2001-2016年省際面板數(shù)據(jù)

曾 瓏

（湖南大學經(jīng)濟與貿(mào)易學院，410013）

一、引言

進入21世紀后，中國經(jīng)濟高速發(fā)展，商品房發(fā)展隨著城市化發(fā)展從起步階段進入發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動其它行業(yè)的發(fā)展，例如制造業(yè)、旅游業(yè)、運輸業(yè)和金融業(yè)等，它逐漸成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。2004年，住房商品化發(fā)展的6年時間后，我國東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，例如北京、上海和深圳，掀起了“炒房”熱潮，房地產(chǎn)進入了白熱化投資時期，房地產(chǎn)的發(fā)展領先經(jīng)濟和城市化發(fā)展水平。直到2009年，我國房地產(chǎn)投資達到頂峰，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)可知，2009年全國商品房價格平均為4700元/平米，同比上一年增長了23%，大大刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資，2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)總額將近43億，相比上一年增加了36%。2013年以后，房價的上漲并不是因為供不應求引起的，相反部分地區(qū)大部分樓盤處于有價無市局面，居民購買力較弱，房屋空置率不斷提高。本文采用我國經(jīng)濟、人口、商品房相關數(shù)據(jù)進行實證分析研究商品房價格變動的影響因素。

二、變量選取和模型建立

本文實證數(shù)據(jù)選取我國大陸（港澳臺因數(shù)據(jù)不足剔除）共31個地區(qū)，2001-2016年省際面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于中國國家統(tǒng)計局和中國海關總署，變量選取如表1。

表1 變量選取

根據(jù)上表變量說明構(gòu)建面板模型如下：

i(i=1,...,31)其中代表區(qū)域，t(t=1001,...,2016)代表時間，α0為常數(shù)項，αi(i=1,...,31)為回歸系數(shù)，uit為誤差項。

三、模型分析及結(jié)論

（一）模型分析

采用全國31地區(qū)16年面板數(shù)據(jù)基于模型（1）進行面板回歸分析，采用軟件Stata13。在進行分析之前需要選擇采用混合模型、固定效應還是隨機效應。通過F檢驗得到統(tǒng)計量F（30，451）=28.15，顯著性水平為Prob＞F=0.000，說明對于不同橫截面模型的截距項不同，在混合模型和固定效應中選擇固定效應回歸。通過Hausman檢驗計算得出統(tǒng)計值Chi2（9）=73.85，Prob＞Chi2=0.0000，說明隨機效應與解釋變量無關，在固定效應和隨機效應中選擇固定效應回歸。通過固定效應回歸得出結(jié)果如表2所示。

表2 全國整體房價因素影響系數(shù)

表2固定效應回歸分析結(jié)果顯示，12個因素中對商品房平均銷售價格有顯著作用的包括中長期貸款利率r、城鎮(zhèn)化率Cz、老年撫養(yǎng)比AEDR、貨幣供應量M2、房地產(chǎn)投資額Tz、土地購置費用Fy、土地購置面積Mj，這些變量均在5%顯著性水平下對商品房平均銷售價格產(chǎn)生作用，其余變量對商品房平均銷售價格并無顯著影響。

（二）分析結(jié)論

根據(jù)表2分析結(jié)果可得到結(jié)論：

第一，對商品房價格有正向作用的因素按影響作用從大到小排序分別是：貨幣供應量M2、土地購置費用Fy、中長期貸款利率r、城鎮(zhèn)化率Cz，這些變量每提高1個單位，對房價的提高作用分別是0.47、0.082、0.036、0.007個單位。房地產(chǎn)行業(yè)的投資應當是所有行業(yè)中投入金額最大的，所以M2的增幅直接決定了市場上可用于投資房地產(chǎn)的資金上限。土地購置費用在很大程度上決定了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，土地購置費用越高說明開發(fā)成本越高，成本會反應到最后的銷售價格上。中長期貸款利率是市場資金充足與否的信號，利率上升，說明市場資金較少，房地產(chǎn)商的借款成本會增加，從而反映到銷售價格上。城鎮(zhèn)化率主要反應人口流動，從農(nóng)村進入城鎮(zhèn)的人口增加，會刺激當?shù)鼐用竦馁彿啃枨?，供求關系向供不應求趨勢發(fā)展，從而刺激商品房銷售價格提高。

第二，對房價有負向作用的因素按影響作用從大到小排序分別是：房地產(chǎn)投資額Tz、土地購置面積Mj、老年撫養(yǎng)比AEDR，這些變量每提高1個單位，房價分別降低0.056、0.03、0.009個單位。房地產(chǎn)投資總額增多，則說明所建筑的房屋越多，則會導致商品房供求關系逐漸呈現(xiàn)供大于求，從而導致平均銷售價格降低；老年撫養(yǎng)比越高則說明總體老年人比重較高，會降低整體商品房的購買需求，從而導致房價下降。土地購置面積的增加同樣會導致商品房供大于求，從而導致房價下降。

第三，GDP、Sr、Hl、CPI、Peo 五個變量對房價變動無顯著作用，GDP、Sr、CPI、Peo水平存在區(qū)域差異性分別反映了各地的經(jīng)濟發(fā)展水平、收入情況和消費價格水平，可能這些因素對房價的影響存在區(qū)位效應，達到某個水平之后對房價的促進作用會消失或者縮小導致的；我國政府對外匯管控較嚴，在政府的宏觀調(diào)控手段下整體來說匯率對房價產(chǎn)生不了影響，房屋相比于外匯來說更具有保值和穩(wěn)健增值的作用，境內(nèi)資金不會因為投資而大幅度流出去；Peo反映了地區(qū)人口數(shù)量，整體人口總數(shù)的增加并不能反映出當?shù)胤课菪枨蟮淖兓貏e像北上廣深東部發(fā)展地區(qū)，人口較多但是常住居民要少很多，大部分是流動人口。

四、相關建議

（一）保持貨幣供應量的合理性

本文面板回歸結(jié)果指出貨幣供應量對商品房各銷售價格均具有正向作用，所以采取合適的貨幣政策是政府對商品房價格調(diào)整的有效宏觀手段。政府可以適度放寬貨幣政策，以財政手段配合結(jié)構(gòu)性調(diào)控策略應對物價上漲。

（二）正確引導購房者預期

我國東部地區(qū)商品房需求已從消費轉(zhuǎn)為投資，房價收入比偏高顯示投機成分日益明顯，特別是深圳、北京和上海三地房價已經(jīng)存在泡沫。房地產(chǎn)價格變動會影響人們對未來房價的預期，相關部門應當正確引導購房者行為，避免“炒房”羊群效應的發(fā)生，讓房價回歸理性。習近平總書記在十九大報告上提出“房子是用來居住的，不是用來炒的”，從中可以看出政府對抑制房價非理性上漲的決心，社會各界包括金融機構(gòu)、相關部門和普通群眾也應當意識到這點。對于東部房價過于偏高的城市，相關部門應當出臺限購、二套房首付上漲、二套房限貸、貸款利率上浮等政策限制房價上漲。此外，還要防止炒房團目標轉(zhuǎn)移到中西部地區(qū)，避免中西部商品房價格無理由上漲，對于異地購房出臺首付上調(diào)和貸款利率上浮的政策。