對(duì)一級(jí)土地整理開發(fā)如何進(jìn)行成本與收益分析的探討

藍(lán)菲菲

一、前言

土地一級(jí)整理開發(fā)通常具有成片區(qū)、開發(fā)面積廣、周期長(zhǎng)、成本支出項(xiàng)目多等特點(diǎn)，土地開發(fā)過程中成本不斷發(fā)生，開發(fā)商往往是部分開發(fā)完成便交付掛牌出讓土地，并不會(huì)在所有土地全部開發(fā)完畢才一起出讓，已開發(fā)土地的價(jià)格在當(dāng)?shù)卣试S的價(jià)格政策范圍內(nèi)由市場(chǎng)決定。那么開發(fā)期間，政府和開發(fā)企業(yè)關(guān)心的是如何進(jìn)行成本、收益的分析，何時(shí)能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，怎樣調(diào)整土地規(guī)劃方案可以在滿足地區(qū)發(fā)展的同時(shí)又能使開發(fā)者實(shí)現(xiàn)目標(biāo)收益。本文就上述問題進(jìn)行探討。

二、具體分析

根據(jù)可出讓土地的單位成本是在整個(gè)開發(fā)期間都平均計(jì)算還是在土地的各個(gè)出讓年度固定不變，將分析方法分成兩種，方法一：平均單位成本收益分析法；方法二，固定單位成本收益分析法。

（一 ）平均單位成本收益分析法

1.模型思路

第一步，計(jì)算歷史總成本、總收益：確定一級(jí)土地整理開發(fā)的累計(jì)總成本，該累計(jì)總成本應(yīng)當(dāng)包含所有一級(jí)土地整理開發(fā)相關(guān)的直接與間接費(fèi)用（如融資費(fèi)用）；將累計(jì)總成本分成已出讓土地成本和未出讓土地成本兩個(gè)部分；用已出讓土地的累計(jì)收入減去累計(jì)成本得到累計(jì)利潤(rùn)，結(jié)果正數(shù)表示已實(shí)現(xiàn)盈利，負(fù)數(shù)表示已出讓土地尚未收回成本。

第二步，預(yù)測(cè)未來1年將發(fā)生的成本和可出讓土地的收入；計(jì)算未來1年的累計(jì)成本，累計(jì)收入；未來1年的累計(jì)收入減累計(jì)成本得出累計(jì)收益；判斷該累計(jì)收益是否滿足開發(fā)者收益期望值，如不滿足，用期望的收益值倒算未來1年應(yīng)實(shí)現(xiàn)的收入額，根據(jù)目標(biāo)收入額調(diào)整規(guī)劃。

2.具體計(jì)算方法及公式

①總成本：分明細(xì)項(xiàng)目確定截止日的各項(xiàng)成本的累計(jì)金額，匯總求和得到累計(jì)總成本（C）；

②將總成本分成已出讓和未出讓兩部分：用完工百分比法估計(jì)截止日的總可出讓面積（X），截止日累計(jì)總成本除以按照完工百分比法估計(jì)的截止日總可出讓面積得出可出讓面積的單位成本（K）；可出讓面積的單位成本（K）乘以累計(jì)已售面積（X已出讓）得到已出讓土地的累計(jì)成本（C已出讓），截止日累計(jì)總收入（P）減已出讓土地的累計(jì)成本（C已出讓）得到累計(jì)收益（O）;

計(jì)算公式：

可出讓面積的單位成本（K）=總成本（C）/按完工百分比計(jì)算的總可出讓面積（X）

按完工百分比計(jì)算的總可出讓面積（X）=可出讓總面積（S）·總完工系數(shù)（Y）

每塊規(guī)劃用地按完工百分比計(jì)算的可出讓面積（xn）=每塊規(guī)劃用地完工系數(shù)（yn）·每塊規(guī)劃用地可出讓面積（sn）

總完工系數(shù)Y=( x1+x2+x3+……+xn)/ (s1+s2+s3+……+sn)

每塊規(guī)劃用地完工系數(shù)（yn）=征地成本要素占總成本的比例（w）·成本要素在某地塊上的完工程度（u）=wa·ua+ wb·ub+wc·uc+ wd·ud

說明：征地成本要素分為征地成本、拆遷成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、公共配套設(shè)施，共四項(xiàng)。

C已出讓=可出讓面積的單位成本（K）×累計(jì)已出讓面積（X已出讓）

累計(jì)收益（O）=截止日累計(jì)總收入（P）-已出讓土地的累計(jì)成本（C已出讓）

3計(jì)算預(yù)測(cè)未來1年的總收益：截止日累計(jì)總成本加預(yù)測(cè)第1年的成本（F1），得到預(yù)測(cè)當(dāng)年的累計(jì)總成本（C1）；截止日累計(jì)收入加預(yù)測(cè)第1年的收入（D1），得到預(yù)測(cè)當(dāng)年的累計(jì)收入（P1），預(yù)測(cè)期累計(jì)總收入（P1）減預(yù)測(cè)期累計(jì)總成本（C1），可計(jì)算出預(yù)測(cè)期累計(jì)收益（O1），使用者據(jù)此考慮預(yù)測(cè)情況是否滿足企業(yè)盈利要求，如不滿足則繼續(xù)步驟④。（需要注意的是，在計(jì)算累計(jì)毛利時(shí)，累計(jì)總收入、累計(jì)總成本應(yīng)為已完工達(dá)到可轉(zhuǎn)讓條件的土地所對(duì)應(yīng)的收入與成本，未完工的土地在預(yù)測(cè)期不能出讓即不會(huì)產(chǎn)生收入，預(yù)測(cè)期的已完工可出讓土地的收入不需覆蓋此成本。因此，在計(jì)算已完工可出讓土地的總成本時(shí)，需先按照完工百分比法計(jì)算出單位成本（K），才能將完工與未完工土地的開發(fā)成本區(qū)分開，具體計(jì)算方法詳見步驟②中單位成本（K）的計(jì)算過程。）

預(yù)測(cè)當(dāng)年的累計(jì)總成本（C1）=截止日累計(jì)總成本（C）+預(yù)測(cè)第1年的成本（F1）

預(yù)測(cè)當(dāng)年的累計(jì)收入（P1）=截止日累計(jì)總收入（P）+預(yù)測(cè)第1年的收入（D1）

預(yù)測(cè)期累計(jì)收益（O1）=預(yù)測(cè)當(dāng)年的累計(jì)收入（P1）-預(yù)測(cè)當(dāng)年的累計(jì)已出讓土地成本（C1已出讓）

④根據(jù)未來1年的目標(biāo)累計(jì)收益倒算未來1年收入：

未來1年目標(biāo)累計(jì)收入（P1目標(biāo)）=未來1年目標(biāo)累計(jì)收益（O1目標(biāo)）+未來1年累計(jì)已出讓成本（C1已出讓）

未來1年目標(biāo)收入（D1目標(biāo)）=未來1年目標(biāo)累計(jì)收入（P1目標(biāo)）-截止日累計(jì)總收入（P）

5根據(jù)目標(biāo)收入調(diào)整土地規(guī)劃：通過調(diào)整可出讓土地的性質(zhì)、面積、容積率、最低平均成交價(jià)等實(shí)現(xiàn)未來1年目標(biāo)收入（D1目標(biāo)）。

3.應(yīng)用舉例

案例1：ABC公司計(jì)劃2016-2020年共5年時(shí)間對(duì)W市西區(qū)一片土地進(jìn)行一級(jí)土地整理開發(fā)，截至2017年累計(jì)總成本為4,012.00萬(wàn)元，其中：土地征收1,123.36萬(wàn)元，拆遷補(bǔ)償1,604.80萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)481.44萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)802.40萬(wàn)元。其中001地塊于2017年已出讓，土地出讓收入550萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2018年發(fā)生的土地成本為2000萬(wàn)元（各成本要素發(fā)生額見表2），計(jì)劃002、003號(hào)地塊于2018年掛牌出讓， 002地塊出讓價(jià)150萬(wàn)元/畝，003地塊出讓價(jià)330萬(wàn)元/畝。ABC公司該片區(qū)土地具體情況如表1所示。

（1）根據(jù)ABC公司的預(yù)測(cè)情況，計(jì)算ABC公司2018年的可實(shí)現(xiàn)的收益情況。

第一步：計(jì)算截止日累計(jì)收益。

計(jì)算按完工百分比法估計(jì)的總可出讓面積X，見表3。

計(jì)算可出讓面積的單位成本（K）=總成本（C）/按完工百分比計(jì)算的總可出讓面積（X）=4012/50.15=80（萬(wàn)元/畝）

計(jì)算已出讓土地的累計(jì)成本（C已出讓）=可出讓面積的單位成本（K）×累計(jì)已出讓面積（X已出讓）=80＊22=1760（萬(wàn)元）

表1 地塊信息及完工程度情況

表2 截止日總成本及預(yù)測(cè)期成本情況 單位：人民幣元

表3 截止日按完工百分比法計(jì)算總可出讓面積

表4 預(yù)測(cè)期按完工百分比計(jì)算的總可出讓面積

計(jì)算截止日累計(jì)收益（O）=截止日累計(jì)總收入（P）-已出讓土地的累計(jì)成本（C已出讓）=550-1760=-1210（萬(wàn)元）

第二步：計(jì)算預(yù)測(cè)期累計(jì)收益（O）。

計(jì)算按完工百分比法估計(jì)的總可出讓面積X1 ，見表4。

未來第1年可出讓面積的單位成本（K）=（4012+2000）/69.8=86.13（萬(wàn)元）

預(yù)測(cè)期累計(jì)收益（O1）=預(yù)測(cè)當(dāng)年的累計(jì)收入（P1）-預(yù)測(cè)當(dāng)年的累計(jì)出讓土地總成本（C1）=（550+150＊20+330＊15）-（22+20+15）＊86.13=3590.59（萬(wàn)元）

（2）ABC公司目標(biāo)為2018年實(shí)現(xiàn)收益4000萬(wàn)元，可通過哪些途徑？如何實(shí)施？

未來1年目標(biāo)累計(jì)收入（P1目標(biāo)）=未來1年目標(biāo)累計(jì)收益（O1目標(biāo)）+預(yù)測(cè)當(dāng)年的累計(jì)出讓土地總成本（C1已出讓）=4000+（22+20+15）＊86.13=8909.41（萬(wàn)元）

未來1年目標(biāo)收入（D1目標(biāo)）=未來1年目標(biāo)累計(jì)收入（P1目標(biāo)）-截止日累計(jì)總收入（P）=8909.41-550=8359.41（萬(wàn)元）

途徑一：改變土地性質(zhì)的面積比例提高收益。

設(shè)2 0 1 8年住宅土地出讓面積為Z畝，商業(yè)土地出讓面積為20+15-Z畝：

8359.41 =Z＊150+（20+15-Z）＊330

解得Z=17.73畝

為實(shí)現(xiàn)2018年目標(biāo)收益4000萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)將可出讓住宅面積調(diào)整為17.73畝，商業(yè)可出讓土地調(diào)整為17.27畝。

途徑二：通過提高出讓價(jià)增加收益。

假設(shè)商業(yè)土地的出讓價(jià)不改變，住宅土地出讓價(jià)可變，設(shè)住宅土地出讓單價(jià)為Q（萬(wàn)元/畝）：

8359.41 =20＊Q+15＊330

解得Q=170.47萬(wàn)元

為實(shí)現(xiàn)2018年目標(biāo)收益4000萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)使住宅出讓單價(jià)增加至170.47萬(wàn)元/畝，通過調(diào)整容積率是可行的。

方法一優(yōu)點(diǎn)：計(jì)算簡(jiǎn)單，易于理解；累計(jì)的收入、成本可直觀反映企業(yè)從開始到現(xiàn)在的整體情況。

方法一缺點(diǎn)：不能與財(cái)務(wù)的成本核算同步，成本、收益的分析結(jié)果與財(cái)務(wù)核算結(jié)果不同，增加財(cái)務(wù)部門工作負(fù)擔(dān)；所有已出讓和未出讓土地的單位成本在開發(fā)的各年度均相同，以此單位成本為基礎(chǔ)，用剩余可出讓土地的總成本來確定應(yīng)實(shí)現(xiàn)的總收入，會(huì)導(dǎo)致高估剩余土地的單位利潤(rùn)，從而制定的收入政策偏低（因?yàn)橐殉鲎屚恋卦诔鲎屇甓仁杖胍呀?jīng)確定，不可改變，而其對(duì)應(yīng)的土地成本隨時(shí)間的增加，每年在增加，這樣計(jì)算導(dǎo)致以前的利潤(rùn)率是不斷下降的，但未來的收入政策并沒有考慮彌補(bǔ)該利潤(rùn)的下降，因此說制定的收入政策是偏低的）?；谝陨显?，在使用方法一時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意在制定收入計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該用累計(jì)總成本（已出售的土地成本加預(yù)計(jì)成本）加上要求的累計(jì)總毛利得到累計(jì)總收入，用累計(jì)總收入減去已出讓土地的收入來確定預(yù)測(cè)期應(yīng)達(dá)到的收入額。

適用情況：所有土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)。

（二 ）固定單位成本收益分析法

1.模型思路

第一步，計(jì)算歷史總成本、總收益：確定一級(jí)土地整理開發(fā)的累計(jì)總成本，該累計(jì)總成本應(yīng)當(dāng)包含所有一級(jí)土地整理開發(fā)相關(guān)的直接與間接費(fèi)用；將累計(jì)總成本按土地出讓年度分成已出讓土地成本和未出讓土地成本兩個(gè)部分；各年收入減各年成本計(jì)算每年收益，求和后得到截止日累計(jì)收益，結(jié)果正數(shù)表示已實(shí)現(xiàn)盈利，負(fù)數(shù)表示已出讓土地尚未收回成本。

第二步，預(yù)測(cè)未來1年將發(fā)生的成本和可出讓土地的收入；以前年度已出讓土地的成本不變，以此為基礎(chǔ)計(jì)算未來1年可出讓土地的單位成本，用未來1年的可出讓土地收入減去其對(duì)應(yīng)的成本得到未來1年的預(yù)計(jì)收益；未來1年的預(yù)計(jì)收益與截止日累計(jì)收益相加得到未來1年的累計(jì)收益；判斷該累計(jì)收益是否滿足開發(fā)者收益期望值，如不滿足，用期望的收益值倒算未來1年應(yīng)實(shí)現(xiàn)的收入額，根據(jù)目標(biāo)收入額調(diào)整規(guī)劃。

2.具體計(jì)算方法及公式

①總成本：分明細(xì)項(xiàng)目確定截止日的各項(xiàng)成本的累計(jì)金額，匯總求和得到累計(jì)總成本（C）；

②將總成本分成已出讓和未出讓兩部分：用完工百分比法估計(jì)截止日的總可出讓面積（X），截止日累計(jì)總成本除以按照完工百分比法估計(jì)的截止日總可出讓面積得出可出讓面積的單位成本（K）；將截止日單位成本（K）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)為每個(gè)土地出讓年度的單位成本（Kn），每個(gè)出讓年度的單位成本（Kn）乘以各年土地出讓面積（En）為已出讓土地的當(dāng)年成本（Ln），各年已出讓土地收入（Dn）減已出讓土地的成本（Ln）得到各年收益（Mn）;各年收益（Mn）相加得到截止日累計(jì)收益（O）

計(jì)算公式：

截止日可出讓面積的單位成本（K）=總成本（C）/按完工百分比計(jì)算的總可出讓面積（X）

按完工百分比計(jì)算的總可出讓面積（X）計(jì)算公式與方法一相同，此處不再贅述。

各年已出讓面積的單位成本（Kn）=截止日可出讓面積的單位成本（K）×[1+折現(xiàn)率（i）]n

說明：n為與截止日相隔的年數(shù)，例如：截止日過去年1年為-1。

各年已出讓土地的成本Ln=各年已出讓面積的單位成本（Kn）×當(dāng)年已出讓面積（En）

累計(jì)收益（O）= Σ各年收益（Mn）=Σ各年已出讓土地的收入（Dn）-Σ各年已出讓土地的成本（Ln）

3計(jì)算預(yù)測(cè)未來1年的總收益：截止日累計(jì)總成本（C）加預(yù)測(cè)第1年的成本（F1），得到預(yù)測(cè)當(dāng)年的累計(jì)總成本（C1）；截止日累計(jì)收入加預(yù)測(cè)第1年的收入（D1），得到預(yù)測(cè)當(dāng)年的累計(jì)收入（P1），預(yù)測(cè)期土地出讓收入（D1）減預(yù)測(cè)期土地出讓成本（L1），計(jì)算出預(yù)測(cè)期土地出讓收益（O1），截止日出讓土地累計(jì)收益（O）加預(yù)測(cè)期土地出讓收益（M1）計(jì)算出預(yù)測(cè)期累計(jì)收益（O1）。

預(yù)測(cè)期當(dāng)年的累計(jì)總成本（C1）=截止日累計(jì)總成本（C）+預(yù)測(cè)第1年的成本（F1）

預(yù)測(cè)期當(dāng)年的單位成本（K1）=[預(yù)測(cè)當(dāng)年的累計(jì)總成本（C1）-Σ各年已出讓土地的成本（Ln）]/[預(yù)測(cè)當(dāng)年完工百分比可出讓面積（X1）-Σ各年已出讓面積（En）]

預(yù)測(cè)期當(dāng)年收益（M1）=預(yù)測(cè)期土地出讓收入（D1）-預(yù)測(cè)期土地出讓成本（L1）

預(yù)測(cè)期累計(jì)收益（O1）=截止日出讓土地累計(jì)收益（O）+預(yù)測(cè)期土地出讓收益（M1）

④根據(jù)未來1年的目標(biāo)累計(jì)收益倒算未來1年收入：

未來1年目標(biāo)累計(jì)收入（P1目標(biāo)）=未來1年目標(biāo)累計(jì)收益（O1目標(biāo)）+Σ各年已出讓土地的成本（Ln）

未來1年目標(biāo)收入（D1目標(biāo)）=未來1年目標(biāo)累計(jì)收入（P1目標(biāo)）-截止日累計(jì)總收入（P）

5根據(jù)目標(biāo)收入調(diào)整土地規(guī)劃：通過調(diào)整可出讓不同土地性質(zhì)的面積、容積率、最低平均成交價(jià)等調(diào)整實(shí)現(xiàn)未來1年目標(biāo)收入（D1目標(biāo)）。

3.應(yīng)用舉例

案例2信息同案例1。

（1）根據(jù)ABC公司的預(yù)測(cè)情況，計(jì)算ABC公司2018年的可實(shí)現(xiàn)的收益情況。

第一步：計(jì)算截止日累計(jì)收益

計(jì)算按完工百分比估計(jì)的總可出讓面積X，同表3。

計(jì)算可出讓面積的單位成本（K）=總成本（C）/按完工百分比計(jì)算的總可出讓面積（X）=4012/50.15=80（萬(wàn)元/畝）

計(jì)算2017年已出讓土地的成本（L0）=當(dāng)年已出讓面積的單位成本（K）×當(dāng)年出讓面積（N0）=80＊22=1760（萬(wàn)元）

計(jì)算截止日累計(jì)收益（O）=Σ各年已出讓土地的收入（Dn）-Σ各年已出讓土地的成本（Ln）=550-1760=-1210（萬(wàn)元）

第二步：計(jì)算預(yù)測(cè)期累計(jì)收益（O1）

計(jì)算按完工百分比估計(jì)的總可出讓面積X1 ，見表4。

未來第1年可出讓面積的單位成本（K1） =[預(yù)測(cè)當(dāng)年的累計(jì)總成本（C1）-Σ各年已出讓土地的成本（Ln）]/[預(yù)測(cè)當(dāng)年完工百分比可出讓面積（X1）-Σ各年已出讓面積（En）]=（4012+2000-1760）/(69.8-22)=88.95（萬(wàn)元）

預(yù)測(cè)期當(dāng)年收益（M1）=預(yù)測(cè)期土地出讓收入（D1）-預(yù)測(cè)期土地出讓成本（L1）=（20＊150+15＊330）-88.95＊（20+15）=4836.75（萬(wàn)元）

預(yù)測(cè)期累計(jì)收益（O1）=截止日出讓土地累計(jì)收益（O）+預(yù)測(cè)期當(dāng)年收益（M1）=-1210+4836.75=3626.75（萬(wàn)元）

ABC公司預(yù)測(cè)期累計(jì)收益可達(dá)3626.75萬(wàn)元。

（2）ABC公司目標(biāo)為2018年實(shí)現(xiàn)收益4000萬(wàn)元，可通過哪些途徑？如何實(shí)施？

未來1年目標(biāo)累計(jì)收入（P1目標(biāo)）=未來1年目標(biāo)累計(jì)收益（O1目標(biāo)）+Σ各年已出讓土地的成本（Ln）=4000+[22＊80+（20+15）＊88.95）]=8873.25（萬(wàn)元）

未來1年目標(biāo)收入（D1目標(biāo)）=未來1年目標(biāo)累計(jì)收入（P1目標(biāo)）-截止日累計(jì)總收入（P）=8873.25-550=8323.25（萬(wàn)元）

途徑一：改變土地性質(zhì)的面積比例提高收益。

設(shè)2 0 1 8年住宅土地出讓面積為Z畝，商業(yè)土地出讓面積為20+15-Z畝：

8323.25 =Z＊150+（20+15-Z）＊330

解得Z=17.93畝

為實(shí)現(xiàn)2018年目標(biāo)收益4000萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)將可出讓住宅面積調(diào)整為17.93畝，商業(yè)可出讓土地調(diào)整為17.07畝。

途徑二：通過提高土地出讓價(jià)增加收益。

假設(shè)商業(yè)土地的出讓價(jià)不改變，住宅土地出讓價(jià)可變，設(shè)住宅土地出讓單價(jià)為Q（萬(wàn)元/畝）：

8323.25 =20＊Q+15＊330

解得Q=168.66萬(wàn)元

為實(shí)現(xiàn)2018年目標(biāo)收益4000萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)使住宅出讓單價(jià)增加至168.66萬(wàn)元/畝，通過調(diào)整容積率是可行的。

以上例1、2分別用方法一、方法二模擬了開發(fā)商在第一次發(fā)生土地出讓時(shí)就進(jìn)行成本收益分析的案例，以下案例模擬開發(fā)商未從第一年發(fā)生土地出讓時(shí)進(jìn)行成本收益分析，應(yīng)如何使用分析模型進(jìn)行分析。

案例3：將案例1中“其中001地塊于2017年已出讓”改成“其中001地塊于2016年已出讓，ABC公司在考慮了利率、物價(jià)等因素后把折現(xiàn)率定為5%”，其他材料信息不變，用兩種方法分別計(jì)算預(yù)測(cè)期累計(jì)收益。

方法一計(jì)算預(yù)測(cè)期累計(jì)收益：

由于條件改變后計(jì)算出的“可出讓面積的單位成本（K）”、“未來第1年可出讓面積的單位成本（K）”計(jì)算結(jié)果不會(huì)改變，所以在這種情況下使用方法一與例1得出的結(jié)果相同。

方法二計(jì)算預(yù)測(cè)期累計(jì)收益：

第一步：計(jì)算截止日累計(jì)收益

完工情況表與例2計(jì)算相同，本處略。

計(jì)算可出讓面積的單位成本（K）=總成本（C）/按完工百分比計(jì)算的總可出讓面積（X）=4012/50.15=80（萬(wàn)元/畝）

計(jì)算2016年已出讓土地的單位成本（Kn）=截止日可出讓面積的單位成本（K）×[1+折現(xiàn)率（i）]n=80＊（1+5%）-1=76.19（萬(wàn)元/畝）

計(jì)算2016年已出讓土地的成本（Ln）=各年已出讓面積的單位成本（Kn）×當(dāng)年已出讓面積（En）=76.19＊22=1676.18（萬(wàn)元）

計(jì)算截止日累計(jì)收益（O）=Σ各年已出讓土地的收入（Dn）-Σ各年已出讓土地的成本（Ln）= 550-1676.18=-1126.18（萬(wàn)元）

第二步：計(jì)算預(yù)測(cè)期累計(jì)收益（O）

完工情況表與例2計(jì)算相同，本處略。

未來第1年可出讓面積的單位成本（K1）=[預(yù)測(cè)當(dāng)年的累計(jì)總成本（C1）-Σ各年已出讓土地的成本（Ln）]/[預(yù)測(cè)當(dāng)年完工百分比可出讓面積（X1）-Σ各年已出讓面積（En）]=（4012+2000-1676.18）/(69.8-22)=90.71（萬(wàn)元）

預(yù)測(cè)期當(dāng)年收益（M1）=預(yù)測(cè)期土地出讓收入（D1）-預(yù)測(cè)期土地出讓成本（L1）=（20＊150+15＊330）-90.71＊（20+15）=4775.15（萬(wàn)元）

預(yù)測(cè)期累計(jì)收益（O1）=截止日出讓土地累計(jì)收益（O）+預(yù)測(cè)期土地出讓收益（M1）=-1126.18+4775.15=3648.97（萬(wàn)元）

通過例3可以看出，企業(yè)不論是否在土地出讓的第1年就開始使用方法一進(jìn)行成本、收益的預(yù)測(cè)分析，分析結(jié)果不會(huì)因開始的年限不同而結(jié)果不同，因?yàn)樵诮刂谷諘r(shí)，每個(gè)出讓年度的土地單位成本都是一樣的；使用方法二，由于已出讓土地的單位成本是固定的，即不隨以后年度開發(fā)成本的增加而改變，因此企業(yè)未在土地出讓的第1年使用該方法預(yù)測(cè)收益，需要將當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的單位成本折算為各個(gè)土地出讓時(shí)的單位成本來計(jì)算以前各年度的成本，折算方法就是使用折現(xiàn)率折現(xiàn)，折現(xiàn)率不能完全與從第1年開始使用方法二計(jì)算的單位成本相同，因此會(huì)出現(xiàn)不同時(shí)期使用該方法存在差異的問題，但即便如此，用折現(xiàn)率法確定以前年度出讓土地的單位成本仍是一個(gè)較為簡(jiǎn)便而快速的方法。

方法二優(yōu)點(diǎn)：將各個(gè)年度已出讓土地的單位成本固定，能使每個(gè)年度的土地出讓收入與成本匹配；當(dāng)企業(yè)開發(fā)周期非常長(zhǎng)時(shí)，固定的已出讓土地的單位成本能夠反映各個(gè)年度的物價(jià)指數(shù)、融資費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r；固定已出讓土地的單位成本，以后期間增加的開發(fā)成本由以后期間出讓的土地承擔(dān)更符合誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t。

方法二缺點(diǎn)：計(jì)算過程與方法一相比較為復(fù)雜。

適用條件：該方法適用于從第1年土地出讓時(shí)就開始使用的企業(yè)，或者企業(yè)以前的分?jǐn)偤怂惴椒ㄒ彩且源朔椒▉砗怂愕钠髽I(yè)。如使用該方法進(jìn)行收益預(yù)測(cè)時(shí)開始并非土地出讓的第1年，企業(yè)之前的會(huì)計(jì)核算方法也不是這種方式，則在計(jì)算出截止日平均可出讓成本后，使用一定的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)為出售當(dāng)年的單位成本這一方法，可簡(jiǎn)單確定以前各年度已出讓成本。

三、小結(jié)

綜上所述，兩種方法在劃分已出讓和未出讓土地的成本時(shí)都使用了完工百分比法對(duì)土地開發(fā)程度進(jìn)行估計(jì)，其按照4個(gè)成本要素對(duì)每塊地進(jìn)行估計(jì)，相比整個(gè)地塊直接估計(jì)更客觀，也更不易于人為調(diào)節(jié)，落實(shí)到成本要素的完工情況估計(jì)可進(jìn)行抽樣檢驗(yàn)，并且四要素已全部實(shí)施完工的地塊完成后以后年度均為100%，未發(fā)生成本的地塊完工程度為0%，業(yè)務(wù)人員在每一估計(jì)時(shí)點(diǎn)的工作量不大，但完工百分比畢竟是估計(jì)數(shù)，不同人員估計(jì)會(huì)有差異，存在一定的主觀性，企業(yè)應(yīng)制定一個(gè)判斷完工百分比的標(biāo)準(zhǔn)，將估計(jì)差異控制在一定范圍。此外，兩種方法差別主要在于方法一將不同年度出讓土地的單位成本取平均值，即不同開發(fā)年度出讓的土地單位成本均一樣。而方法二將不同年度出讓的土地成本固定，以后年度增加的開發(fā)成本由以后年度出讓的土地承擔(dān)。以上兩種方法需要準(zhǔn)備的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)無太大差別，使用不同的計(jì)算方法所得出的結(jié)果略有不同，但金額差異并不大，使用者可根據(jù)情況選擇其一進(jìn)行分析決策。