淺析當(dāng)前保險(xiǎn)企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)存在問(wèn)題及相關(guān)建議

隨著保險(xiǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，保險(xiǎn)資金規(guī)模的不斷擴(kuò)大，保險(xiǎn)行業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的可投資金也越來(lái)越充裕。政策及監(jiān)管層面的支持也進(jìn)一步拓寬了保險(xiǎn)資金的投資渠道，保險(xiǎn)企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的需求也愈加迫切，進(jìn)而促進(jìn)了保險(xiǎn)資金對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資。目前不動(dòng)產(chǎn)投資已成為我國(guó)保險(xiǎn)企業(yè)保險(xiǎn)資金應(yīng)用的主要形式之一，相比國(guó)外成熟的不動(dòng)產(chǎn)投資理論和投資模式，我國(guó)保險(xiǎn)資金對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資仍處于起步階段，因而必然面臨諸多投資及經(jīng)營(yíng)管理方面的問(wèn)題，需要探討和解決。本文除了闡述保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)存在的普遍共性問(wèn)題外，也結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)分析保險(xiǎn)業(yè)實(shí)務(wù)中存在個(gè)性問(wèn)題，并針對(duì)相關(guān)問(wèn)題提出合理建議。

1 保險(xiǎn)資金投資于不動(dòng)產(chǎn)的意義

不動(dòng)產(chǎn)主要指不可移動(dòng)或者移動(dòng)本質(zhì)出現(xiàn)改變的有形資產(chǎn)，其中涉及了土地以及定著物等。保險(xiǎn)資金應(yīng)用管理有關(guān)條例中已經(jīng)明確指出，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)主要指土地、建筑物等定著物。廣義而言，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)不但涉及有形的土地、房產(chǎn)投資，例如房地產(chǎn)以及基礎(chǔ)設(shè)施等，同時(shí)也涉及對(duì)基礎(chǔ)建設(shè)以及其他非基礎(chǔ)建設(shè)等有關(guān)金融產(chǎn)品。不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)具有重要意義。首先，不動(dòng)產(chǎn)投資具有投資期限長(zhǎng)、投資金額大等特點(diǎn)，與保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期性，特別是壽險(xiǎn)公司的長(zhǎng)期性相匹配，從而使保險(xiǎn)公司更好的實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債的合理匹配，以保證償付能力指標(biāo)的要求。其次，不動(dòng)產(chǎn)投資符合保險(xiǎn)資金投資運(yùn)用安全性原則的要求，保證了保險(xiǎn)資金投資的長(zhǎng)期安全收益，不動(dòng)產(chǎn)具有增值保值作用，避免或降低了通脹的影響。最后，不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)率較為可觀，滿足保險(xiǎn)資金投資運(yùn)用的收益性原則，促進(jìn)保險(xiǎn)公司有序管理和健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)投資的社會(huì)性。

2 保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目存在的問(wèn)題

2.1 缺少完善的不動(dòng)產(chǎn)投資決策制度及技術(shù)支撐

從行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，多數(shù)保險(xiǎn)企業(yè)沒(méi)有樹(shù)立完善的投資理念，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)相關(guān)決策制度有待完善；從技術(shù)角度來(lái)說(shuō)，投資方式有待改進(jìn)；投資決策方面，沒(méi)有建立完善的市場(chǎng)評(píng)估；在風(fēng)險(xiǎn)管控方面，有關(guān)技術(shù)手段缺少；在投資評(píng)估方面，缺少高效的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和模型。

2.2 投后管理不科學(xué)

保險(xiǎn)企業(yè)普遍只注重不動(dòng)產(chǎn)投資前期工作，在投資之前花費(fèi)大量精力對(duì)投資標(biāo)的進(jìn)行多方調(diào)研及可行性研究，然而往往忽略對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投后管理，甚至沒(méi)有設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資管理平臺(tái)，或者設(shè)立了相關(guān)管理平臺(tái)卻形同虛設(shè)，或者設(shè)立的相關(guān)平臺(tái)非但沒(méi)有起到應(yīng)有的作用反而成為公司發(fā)展的障礙。此外，保險(xiǎn)公司管理決策層對(duì)保險(xiǎn)負(fù)債端更加注重，而對(duì)作為保險(xiǎn)資產(chǎn)端的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)缺乏應(yīng)有的重視和關(guān)注，在一定程度上也限制和影響了不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)范運(yùn)作及發(fā)展。

2.3 不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)人才匱乏

不動(dòng)產(chǎn)投資作為一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，單一保險(xiǎn)行業(yè)或地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)從業(yè)人員已經(jīng)不能迎合現(xiàn)代化不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)需求，保險(xiǎn)企業(yè)急需既懂保險(xiǎn)知識(shí)又懂地產(chǎn)知識(shí)的復(fù)合型人才，然而這類掌握不動(dòng)產(chǎn)投資技能的復(fù)合型專業(yè)人才比較匱乏。保險(xiǎn)企業(yè)開(kāi)始處于“有資可投，無(wú)人可用”的發(fā)展現(xiàn)狀。

3 保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)相關(guān)建議

3.1 建立完善的投資決策機(jī)制

集團(tuán)企業(yè)投資決策應(yīng)該建立在長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，制定完善的投資標(biāo)準(zhǔn)。從技術(shù)角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)該合理應(yīng)用投資方式以及決策模型；從投資戰(zhàn)略角度來(lái)說(shuō)，對(duì)當(dāng)前資本市場(chǎng)以及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)加以評(píng)估和核查；從投資風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)該做好投資風(fēng)險(xiǎn)把控工作。通過(guò)完善投資決策機(jī)制，提升決策效率效果。

3.2 加強(qiáng)平臺(tái)建設(shè)力度

不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資和后續(xù)運(yùn)營(yíng)均需要強(qiáng)有力的平臺(tái)作支撐，以做好投前戰(zhàn)略規(guī)劃，準(zhǔn)確定位，精準(zhǔn)投資，投后技術(shù)支持、運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)等全方位服務(wù)工作。保險(xiǎn)企業(yè)可以借助投資平臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)主動(dòng)投資，尋找市場(chǎng)發(fā)展時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的保值增值。首先，投資平臺(tái)應(yīng)建立完善的監(jiān)管機(jī)制，避免因?yàn)楸O(jiān)管不當(dāng)而導(dǎo)致項(xiàng)目停滯；其次，加大不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人才和管理人才的培養(yǎng)力度，挖掘造價(jià)以及經(jīng)營(yíng)管理方面的專業(yè)人才，以提升團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性和全面管理能力，也為后續(xù)其他項(xiàng)目的建立儲(chǔ)備重要力量。最后應(yīng)建立規(guī)范的平臺(tái)管理體系，包括合理的制度、高效的流程、清晰的權(quán)責(zé)、相對(duì)公平的薪酬結(jié)構(gòu)、對(duì)資產(chǎn)端和負(fù)債端一視同仁的管理方式等等，避免因體制機(jī)制障礙或因管理理念的落后等原因制約了不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)和順暢發(fā)展。

3.3 合理配置投資資產(chǎn)

因?yàn)槲覈?guó)保險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)投資落實(shí)時(shí)間相對(duì)較晚，除了一些作為自用物業(yè)而采購(gòu)的辦公樓之外，大部分物業(yè)正處于規(guī)劃以及籌備時(shí)期。因此，企業(yè)不僅需要加大儲(chǔ)備項(xiàng)目的拓展開(kāi)發(fā)力度，同時(shí)還要注重自身物業(yè)類型的多樣化，全面擴(kuò)充除辦公物業(yè)之外的其他物業(yè)類型，從而借助多樣化物業(yè)分配方式來(lái)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息變化所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，還要注重物業(yè)在地區(qū)之間的分配比例，如一線城市的物業(yè)投資，相對(duì)來(lái)說(shuō)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)低以及運(yùn)營(yíng)效益較高，但開(kāi)發(fā)成本同樣較高；二三線城市較一線發(fā)達(dá)城市運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，運(yùn)營(yíng)收益低，但投資成本相對(duì)較少、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不高，并且隨著國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和全面深化，在二三線城市投資越來(lái)越受到企業(yè)的青睞。因此企業(yè)應(yīng)權(quán)衡各方面的利弊，綜合考慮在城鄉(xiāng)、區(qū)域方面的資產(chǎn)配置比例，以有效提升不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)率。

4 結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)保險(xiǎn)資金步入到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)間較短，保險(xiǎn)主體市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)時(shí)間和較西方國(guó)家普遍偏短，多數(shù)險(xiǎn)企對(duì)不動(dòng)的投資和運(yùn)營(yíng)還處于探索和初級(jí)發(fā)展階段，在前進(jìn)的道路上可能存在各種障礙需要跨越，各種問(wèn)題亟待解決，因此需要企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況予以應(yīng)對(duì)，在提升不動(dòng)產(chǎn)投資管理水平的基礎(chǔ)上，規(guī)范投資平臺(tái)運(yùn)作，優(yōu)化資產(chǎn)配置現(xiàn)狀，持續(xù)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的健康穩(wěn)定發(fā)展。