周立權(quán)

百姓購(gòu)買(mǎi)商品房，是按建筑面積支付房款，然而一些不良開(kāi)發(fā)商通過(guò)民眾無(wú)法測(cè)量的“公攤面積”玩“貓膩”，故意“短斤少兩”，百姓發(fā)現(xiàn)購(gòu)房面積縮水很無(wú)奈，真要維權(quán)卻遭遇法律“瓶頸”。難道明知吃了虧，卻只能自認(rèn)倒霉？

購(gòu)房面積縮水，房地產(chǎn)公司“軟對(duì)抗”

2015年4月，部分居民到吉林長(zhǎng)春市工商局寬城分局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“寬城工商分局”)投訴長(zhǎng)春市星火房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“星火房地產(chǎn)”)，反映所購(gòu)買(mǎi)的商品房面積縮水，并被多收購(gòu)房款。

投訴居民稱(chēng)，他們?cè)谛腔鸱康禺a(chǎn)購(gòu)買(mǎi)了位于長(zhǎng)春市寬城區(qū)青年路東田青年城三期C-2棟一單元的房子，購(gòu)買(mǎi)合同面積是75.7平方米和113.59平方米兩種戶(hù)型。2014年在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，星火房地產(chǎn)通知，房屋實(shí)際面積比合同面積大，讓補(bǔ)交房屋面積差額款。小面積的補(bǔ)交了1.4萬(wàn)元左右，大面積的補(bǔ)交了2萬(wàn)多元。

這個(gè)單元的居民后來(lái)發(fā)現(xiàn)，他們的房子比相同戶(hù)型的都小，經(jīng)初步測(cè)算，他們認(rèn)為被“黑”了，但如果不交差額款，星火房地產(chǎn)就不給辦產(chǎn)權(quán)證，無(wú)奈之下，他們不得不補(bǔ)上這筆錢(qián)。

居民要求，工商部門(mén)要把事實(shí)情況調(diào)查清楚，給他們一個(gè)合理的說(shuō)法，并要求星火房地產(chǎn)退還多收的房款。

寬城工商分局稽查隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)許明晶介紹，接到投訴后他們進(jìn)行了認(rèn)真核實(shí)，依法委托具有法定資質(zhì)的吉林省地礦測(cè)繪院，對(duì)消費(fèi)者投訴的商品房建筑面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，結(jié)果證明面積確實(shí)存在差異。隨后，他們向星火房地產(chǎn)送達(dá)了《責(zé)令改正通知書(shū)》，要求其主動(dòng)改正違法行為。在當(dāng)事人拒不改正的情況下，寬城工商分局再次下達(dá)了《責(zé)令改正通知書(shū)》，但星火房地產(chǎn)仍在法定期限內(nèi)置之不理，拒不改正。

寬城工商分局立案后根據(jù)有關(guān)證據(jù)，向當(dāng)事人下達(dá)了《行政處罰聽(tīng)證告知書(shū)》，星火房地產(chǎn)要求舉行聽(tīng)證。經(jīng)過(guò)兩次聽(tīng)證，證明星火房地產(chǎn)共多收取青年城C-2號(hào)樓一單元12戶(hù)購(gòu)房者(寬城工商分局委托實(shí)測(cè)部分)面積差額款共計(jì)21.31萬(wàn)元。

2017年3月，寬城工商分局向當(dāng)事人送達(dá)了《行政處罰決定書(shū)》，決定依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》)第五十六條、《吉林省實(shí)施〈消法〉辦法》等法規(guī)中的有關(guān)規(guī)定，對(duì)星火房地產(chǎn)沒(méi)收違法所得21.31萬(wàn)元，并處罰款213.07萬(wàn)元，罰沒(méi)合計(jì)234.38萬(wàn)元。

購(gòu)房者權(quán)益受侵害，真的沒(méi)“法”管？

星火房地產(chǎn)收到《行政處罰決定書(shū)》后，提起行政訴訟，訴至長(zhǎng)春市寬城區(qū)人民法院。

原告星火房地產(chǎn)訴稱(chēng)：處罰決定依據(jù)《消法》及相關(guān)規(guī)定，屬于適用法律錯(cuò)誤。商品房是具有不動(dòng)產(chǎn)屬性的特殊商品，不是《消法》監(jiān)管范圍內(nèi)的一般商品，故不應(yīng)按《消法》對(duì)此事進(jìn)行處理。另外，原告向購(gòu)房者收取面積差價(jià)款，依據(jù)的是長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證及恒源測(cè)繪公司出具的測(cè)繪報(bào)告，由于他們的工作失誤，造成原測(cè)繪報(bào)告面積出現(xiàn)錯(cuò)誤，恒源測(cè)繪公司已對(duì)此進(jìn)行了更正，并經(jīng)長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局確認(rèn)，現(xiàn)原告依據(jù)更正的測(cè)繪報(bào)告，已主動(dòng)聯(lián)系購(gòu)房者退還了面積差價(jià)款，故要求法院撤銷(xiāo)被告的《行政處罰決定書(shū)》。

寬城工商分局則稱(chēng)：消費(fèi)者的投訴受法律保護(hù)，依據(jù)《吉林省實(shí)施〈消法〉辦法》第二十條“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者必須按照實(shí)有面積銷(xiāo)售商品房，不得以虛假的銷(xiāo)售宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者”的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)受《消法》監(jiān)管和約束。另外，原告是在被告介入后才糾正錯(cuò)誤行為的，原告先后兩次接到《責(zé)令改正通知書(shū)》，在法定期限內(nèi)沒(méi)有提出異議且拒不改正，已構(gòu)成《消法》規(guī)定的侵害消費(fèi)者權(quán)益的違法行為，故《行政處罰決定書(shū)》應(yīng)予執(zhí)行。

2017年11月，寬城區(qū)人民法院審理認(rèn)為，原告主張的房地產(chǎn)商品不在《消法》監(jiān)管范圍內(nèi)的觀點(diǎn)，對(duì)此原告沒(méi)有相應(yīng)法律規(guī)定予以支持，故一審判決“駁回原告星火房地產(chǎn)的訴訟請(qǐng)求”。

星火房地產(chǎn)不服判決，向長(zhǎng)春市中級(jí)人民法院上訴。

2018年4月，法院裁定“本案中止訴訟”。理由是因案件涉及法律適用問(wèn)題，需要送請(qǐng)有權(quán)機(jī)關(guān)作出解釋或者確認(rèn)。終審法院認(rèn)為，在民事層面，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛不能適用《消法》，只能適用《合同法》，但在行政執(zhí)法上如何適用需要慎重，故作出“中止訴訟”的裁定。

寬城工商分局副局長(zhǎng)王國(guó)華說(shuō)：“這個(gè)案子我們打了3年多，案卷就達(dá)20厘米厚，我們就是想較個(gè)真，難道老百姓購(gòu)房面積縮水只能自認(rèn)倒霉？‘中止訴訟’讓本案‘懸’了起來(lái)，致使行政處罰難以執(zhí)行?！?/p>

記者隨機(jī)采訪了青年城三期C-2棟的幾位住戶(hù)。11層的一位購(gòu)房者說(shuō)：“購(gòu)房面積多大，我們根本測(cè)算不清楚，特別是‘公攤面積’包括很多項(xiàng)，根本弄不明白，要不是工商局主持公道，我們只能吃啞巴虧。我們是把多收的錢(qián)要了回來(lái)，那些沒(méi)測(cè)的多收也就多收了?！?/p>

記者又到星火房地產(chǎn)進(jìn)一步核實(shí)情況，該公司一位負(fù)責(zé)人表示，他們只能按法院最終裁決辦，目前無(wú)法履行工商局的處罰決定。

明晰法律法規(guī)，堵住房屋縮水漏洞

據(jù)調(diào)查了解，個(gè)別不良開(kāi)發(fā)商用“公攤面積”大作文章，對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行欺詐，一些小區(qū)甚至連獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)，都計(jì)入到“公攤面積”中，而國(guó)家法律明文規(guī)定這些不應(yīng)算入“公攤面積”。截至目前，由于國(guó)家并沒(méi)有明確規(guī)定公攤系數(shù)的上下限，因此在“合法合規(guī)”的條件下，有開(kāi)發(fā)商將“公攤面積”一再做大，極端的甚至超過(guò)購(gòu)房面積的50%。

吉林大成律師事務(wù)所律師侯國(guó)宇說(shuō)，如今的“公攤面積”之所以會(huì)引發(fā)這么多矛盾，實(shí)質(zhì)上是法律法規(guī)缺乏清晰的界定，購(gòu)房者知道被欺詐也投訴無(wú)門(mén)，這就給了部分利欲熏心的開(kāi)發(fā)商以可乘之機(jī)。

寬城工商分局局長(zhǎng)王亙說(shuō)，青年城這類(lèi)情況全國(guó)各地幾乎都有，百姓的權(quán)益到底如何維護(hù)？一心想弄個(gè)明白的王亙，隨后給國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局和吉林省工商局寫(xiě)信，反映這一問(wèn)題。按照國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局的意見(jiàn)，長(zhǎng)春市工商局專(zhuān)門(mén)就此向吉林省工商局寫(xiě)出請(qǐng)示，請(qǐng)吉林省工商局轉(zhuǎn)呈吉林省人大常委會(huì)進(jìn)行立法解釋。

近日，吉林省工商局向吉林省人大法工委呈報(bào)了《關(guān)于查處房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者侵害消費(fèi)者權(quán)益行為法律適用問(wèn)題的請(qǐng)示》，正在等待答復(fù)。

王亙說(shuō)，立法機(jī)關(guān)、最高人民法院等部門(mén)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者侵害消費(fèi)者權(quán)益行為是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律法規(guī)問(wèn)題，有一個(gè)明確的說(shuō)法。另外也需盡快對(duì)“公攤面積”給予清晰界定，用明晰的法規(guī)，從根本上保護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。